XXXXXXX办公楼物业服务方案最新样本Word格式.docx

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工程维修

3

秩序维护员

4

保洁员

5

绿化工

（三）、岗位职责

1、综合主管（由项目经理兼职）

1.1依照地产领导对物业工作批示和规定以及物业服务合同，领导所属员工完毕上级下达各项工作任务，对办公楼各项物业工作全面负责；

1.2定期召开例会，对工作进行布置、检查、跟踪和闭合，负责各项服务过程抽查与监管，负责对各岗位员工考核工作；

1.3每月定期组织各口管理人员对各项服务过程质量巡逻、监督、指引和考核，负责有关服务过程中不合格服务纠正和防止办法控制及跟踪验证；

1.4组织开展本处各类培训，并做好效果跟踪；

1.5组织进行物业管理后续服务工作状况分析、解决及记录技术应用。

2、维修员

2.1负责办公楼公共设施设备寻常巡视、维修、保养，保证设备正常运营；

2.2依照主管或班长维修单工作内容根据维修服务程序开展工作；

2.3纯熟掌握设备操作规程和技术性能，优质高效地完毕维修养护任务和质量记录工作；

2.4保持责任区域内清洁卫生、安全。

2.5负责给排水设备运营、监控、维护、保养、记录工作；

3、秩序维护员

3.1严格执行公司各项管理制度和上级命令；

3.2熟悉本岗位工作任务和工作程序；

3.3掌握突发事件解决程序及服务技能技巧；

3.4忠于职守、文明执勤、礼貌待人，认真做好执勤记录；

3.5熟悉辖区内治安、消防设施分布状况，掌握其性能和用法；

3.6掌握辖区人员出入动态及车辆进出记录，认真执行物品出入办公楼规定；

3.7对辖区内各种违规行为应及时予以劝导、制止；

3.8对突发事件应及时报告，做好事件全程记录；

4、保洁员

4.1全面理解清洁部位，认真完毕责任区内寻常卫生保洁工作，及时清理、检查、改进卫生死角；

4.2熟悉《办公楼保洁操作规程》及表单运作工作规定；

4.3办公楼内公共某些卫生，必要保持清洁有序，做到无果皮、无纸屑、无烟头、无积水，屋顶和墙角不得有蛛网尘埃，工作中注意节约用水；

4.4准时做好垃圾桶、果皮箱、痰筒、下水道清理，及时喷洒消杀药物；

4.5在上班时间内，保洁员应定期在办公楼内巡视，检查发现不洁之处，应认真及时清理；

4.6负责管理服务区域内卫生保洁工作。

卫生、消杀合格率达到100％。

5、保洁技工

5.1完毕办公楼内地毯去渍和清洁,维护保养好地毯；

5.2做好办公楼各类石材维护保养工作；

5.3不断熟悉所操作机器性能，提高业务技能；

5.4完毕上级指派其她工作任务。

6、绿化员

6.1遵守公司规章制度，服从安排，每天依照《绿化养护规程》对辖区内花木进行寻常管理与自检；

6.2定期对植物进行养护，依照植物生长状况及气候状况，做好对花木修剪、施肥、除杂草、病虫害防治、抗旱、排涝等工作；

6.3对现场质量进行全面跟踪，并实行与整治，定期检查水池，及时解决绿化带及鱼池垃圾杂物、枯枝败叶；

6.4详细实行卫生防疫消杀工作，节约用水、用药、爱护劳动工具；

6.5负责按筹划进行绿化改造施工。

（四）、对人员规定

1、对人员基本规定

1.1秩序维护员具备初中文化水平，身高175CM以上，形象良好，有无犯罪记录证明；

1.2保洁员有一年以上四星级酒店PA工作经验，年龄不超过40岁；

1.3保洁技工有三年以上保洁工作经验，会操作使用各类清洁工具，会纯熟操作清洗地毯。

2、员工行为规范

2.1各职守岗位统一着装。

2.2上班时间佩戴工作牌。

2.3仪容仪表整洁、大方、得体。

2.4热情待人，文明礼貌，使用服务规范用语。

2.5开展微笑服务，遇到地产领导时积极问候和招呼。

2.6坚守工作岗位，不脱岗离岗，值守时禁止睡觉。

2.7遵守各项纪律和规章制度。

2.8遵守安全工作规定及操作程序，及时发现不安全因素，对的解决突发事故。

2.9不损坏、不拿取公共或业主财物。

（五）人员培训

通过开展员工培训，建立一支高素质员工队伍，充分激发员工潜能，以提高办公楼物业管理水平，实现管理服务质量目的。

●培训筹划

第一阶段：

接管前人员培训

为使服务人员在入住后能迅速适应环境，进入工作状态，10月15日前我公司将集中组织各类人员进行强化培训，详细强化培训筹划如下：

培训内容

主讲人/机构

培训对象

培训方式

公司规章制度、岗位职责

XXX

全体员工

内部培训

秩序维护原则及作业程序

清洁卫生原则及作业程序

清洁工

绿化原则及作业程序

保安员技能培训

保安员

岗位练兵

6

清洁工技能培训

7

绿化工技能培训

第二阶段：

寻常管理期人员培训

★新员工入职培训：

每位新员工接受一次入职培训，每次培训不限人数，于上岗前完毕，由物业项目经理及各部门主管主讲。

培训内容有：

A、公司概况、公司理念、组织架构、经营方针、质量方针简介。

B、社区概况、管理模式及管理目的简介。

C、管理规章制度、岗位责任制简介。

D、岗位基本技能、工作原则及作业程序讲授。

E、质量意识、服务意识、员工行为规范、职业道德规范讲授。

★在岗人员培训：

由物业项目经理、部门主管或外聘专家主讲。

培训内容：

A、员工素质培训：

质量意识、服务意识、仪容仪表、公众形象、员工行为规范、服务规范用语、职业道德规范、法律知识、消防知识、沟通技巧、急救常识等。

B、各岗位工作原则、技能技巧培训。

C、各岗位责任制培训。

培训评估

培训结束后进行考核及考核，考核分为实操和书面考核两种形式。

建立培训档案，记录考核成绩，作为员工量化考核根据。

四、物资装备采购筹划

办公楼项目需购买各类器械、工具装备等，费用由地产公司拨付。

预测金额为24650元（最后费用以实际购买为准），购买明细如下：

名称

预测单价（元）

单位

数量

总金（元）

一

安防类

警棍

50

个

100

遮阳伞

把

4000

岗墩

对讲机

1500

3000

停车卡

30

张

35

1050

小计

10150

清洁类

保洁车

500

台

分隔桶

200

保洁篮

榨水车

吸尘器（强力）

脱水机

400

雨伞架

8

雨衣

套

9

雨鞋

60

双

300

10

垃圾桶

11

人字梯（2M）

12

手提式抛光机

13

防渗入剂

加仑

800

14500

五、前期开荒服务

因综合楼即将投入使用，而石材地面、地毯及玻璃虽经装修公司清洁，但达不到原则规定，均需重新保养，由我司专业人员进行操作，费用为XXXXX元，内容如下表：

品名

面积（㎡）

单价（元）

小计（元）

地毯

750

XXXX

大理石晶面解决

玻璃

外场地面

1000

承重柱

8根（标志1块）

外侧吊顶

250

总计

XXXXX

六、服务质量原则及办法

1、秩序维护服务原则

1.1人员配备：

安全护卫人员所有为青壮年，年龄在20-30岁之间，身体健康，工作认真负责，并定期接受培训。

1.2技能训练：

安全护卫人员接受过安全技能训练（专项培训、岗中持续培训）比例为100%。

1.3技能水平：

能对的使用各类消防、技防器械和设备，熟悉办公楼及周边环境，理解治安管理关于法律法规。

熟悉各类应急预案。

1.4服装仪容：

上岗时统一着装、佩戴统一标志，装备佩戴规范，仪容仪表规范整洁，上岗时精神饱满，姿态良好，动作规范。

1.5器械配备：

配备对讲装置或其她必备安全护卫器械。

1.6门口值守：

8:

00-19:

00正门口有人值守，按规定动作立岗，展示XX物业形象。

1.7车辆疏导：

对进出车辆进行管理、疏导，保证广场环境整洁、有序、畅通。

1.8物品出入管理：

对大件物品搬出进行登记，需有地产公司指定负责人签字方可放行。

1.9应急解决：

1.9.1接到火警、警情后，三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告物业项目与警方。

1.9.2在遇到异常状况或紧急求助时，三分钟内赶到现场，采用相应办法。

1.10停车服务

1.10.1提供地下车位和露天车位供员工和公用车辆使用；

1.10.2提供出入地下车库停车卡，员工可自行刷卡进入车库停车；

1.10.3每小时对停车位进行一次巡视，发现占车位现象及时解决；

1.10.4地面车位在停车时专人引导。

1.11VIP服务

1.11.1公司领导进出时敬礼并问好。

1.11.2为领导开关车门。

1.11.3雨雪天或烈日时，为进出领导撑伞。

1.11.4高温天为停放车辆提供遮阳、降温服务。

1.12秩序维护管理流程图

2、清洁卫生服务原则

1拖地操作规程

1.1清洁员应使用尘推巡回保洁地面；

可使用地拖保洁地面。

1.2湿拖前要摆放“小心地滑”标记牌，拖布应尽量拧干。

1.3拖地时，先拖擦边角落，后拖擦中间，尽量避免使拖布遇到墙壁、拖把撞到墙身或玻璃。

1.4水桶要摆放在恰当位置，不能放在走道中间，门口等以免影响客户正常工作（应尽量放在墙边或一角，并在工作人员视线之内）。

1.5地拖不可太湿，地上不能有印，水要勤换（不能太黑）。

1.6清洁完毕后，必要将拖布洗净，拧干，晾干放好备用。

2扫地操作规程

2.1备：

扫把〔胶扫把和（或）竹扫把和（或）猪毛扫〕、铲刀（必要时）。

2.2清洁楼道内用猪毛扫，楼道用胶扫把、竹扫把。

2.3楼道内清洁程序：

从上到下、从内到外、从边开始清扫，有香口胶或其他固体状污渍可用铲刀铲除干净。

2.4清扫