中国2005年北京市某招商地产项目营销策划总案优质PPT.ppt

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高度尽量做足提高绿化率：

高度尽量做足开开发发商商分分析析专业程度高，实力雄厚专业程度高，实力雄厚专业程度高，实力雄厚专业程度高，实力雄厚品牌的追求品牌的追求品牌的追求品牌的追求预期将本项目做成高档楼盘预期将本项目做成高档楼盘预期将本项目做成高档楼盘预期将本项目做成高档楼盘回款速度回款速度回款速度回款速度利润的平衡利润的平衡利润的平衡利润的平衡开发商分析开发商分析开发商分析开发商分析核心区豪宅核心区豪宅城市景观豪宅城市景观豪宅郊区豪宅郊区豪宅容积率高容积率高涉外性强涉外性强综合性强综合性强户型多样（大户型多样（大/中中/小）小）稀缺性：

稀缺性：

成熟配套成熟配套&

公园周边公园周边居住舒适性：

居住舒适性：

纯居住为主纯居住为主/主流居住主流居住户型面积偏大，如户型面积偏大，如200200三居，三居，进深偏大，进深偏大，2020米以上米以上精装修为主精装修为主交通便利交通便利低密度为主低密度为主环境、景观较好环境、景观较好第二居所为主第二居所为主/部分第一居所部分第一居所宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析城市景观豪宅稀缺城市景观豪宅稀缺宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析宏观市场分析朝阳公园朝阳公园1000010000元以上豪宅存量约元以上豪宅存量约1010万万平方米平方米东四环外东四环外1000010000元以上豪宅存量约元以上豪宅存量约120120万万平方米平方米（其中在售约（其中在售约4040万）万）城市景观豪宅稀缺城市景观豪宅稀缺CBD写字楼规模写字楼规模08年约增至年约增至400万万人数约人数约20-26万万（15-20平米平米/人）人）中高管约中高管约10000-16000人（按人（按15-20个员工个员工1个中高管估算）个中高管估算）按户均按户均200平平米计算，米计算，约约7000套套豪宅豪宅豪宅豪宅“品相品相品相品相”总结总结总结总结充分刺激世俗的潜表神经充分刺激世俗的潜表神经超常尺度超常尺度挖掘区位价值挖掘区位价值稀缺性景观稀缺性景观研究现状的升级研究现状的升级开发商品牌和国际化标准开发商品牌和国际化标准精细的产品及服务的附加值精细的产品及服务的附加值城城市市景景观观豪豪宅宅区域市场分析区域市场分析相对相对模糊模糊的区位的区位与与东四环外沿线东四环外沿线板块关系最密切，其次是朝阳公园板块板块关系最密切，其次是朝阳公园板块区域价值区域价值略低于朝阳公园板块略低于朝阳公园板块未来发展性未来发展性强强区域市场分析区域市场分析区域市场分析区域市场分析泛燕莎泛燕莎朝阳公园朝阳公园朝阳路朝阳路青年路青年路CBD朝外朝外东东四四环环外外沿沿线线青年路板块青年路板块朝阳路板块朝阳路板块泛燕莎板块泛燕莎板块朝外板块朝外板块朝阳公园板块朝阳公园板块CBDCBD板块板块东四环外沿线板块东四环外沿线板块市场潜在供给市场潜在供给市场潜在供给市场潜在供给市场潜在供给市场潜在供给市场潜在供给市场潜在供给项目周边市场潜在供给分析项目周边市场潜在供给分析潜在项目总供应量近潜在项目总供应量近300300万平方米，住宅为主万平方米，住宅为主区域市场总结区域市场总结区域市场总结区域市场总结泛燕莎泛燕莎朝阳公园朝阳公园朝阳路朝阳路青年路青年路CBD朝外朝外东东四四环环外外沿沿线线相对相对模糊模糊的区位的区位与与东四环外沿线东四环外沿线板板块关系最密切，其块关系最密切，其次是朝阳公园板块次是朝阳公园板块区域价值区域价值略低于朝略低于朝阳公园板块阳公园板块未来发展性强未来发展性强潜在的供应较大潜在的供应较大专专题题分分析析客户分析客户分析客户分析客户分析供应专题分析供应专题分析供应专题分析供应专题分析客户分析客户分析客户分析客户分析现状客户分析现状客户分析主体特征：

主体特征：

涉外性，投资性涉外性，投资性高管层为主高管层为主客体特征：

客体特征：

地段、景观地段、景观品牌、品质品牌、品质性价比性价比/投资回报投资回报客户分析客户分析客户分析客户分析vCBDCBD经理级经理级v“双外双外”客户客户v随央、京视东移人群随央、京视东移人群v自由职业者自由职业者v升级人群升级人群v投资客投资客企业高管人员外国政府工作人员影视娱乐及电视台相关工作者20042004年年1212月月1111日金融业全面开日金融业全面开放放20042004年底，允许外商设立独资年底，允许外商设立独资建筑和分销企业建筑和分销企业20052005年底，允许外商设立独资年底，允许外商设立独资速递，公路贷运和货代企业速递，公路贷运和货代企业20062006年底，允许外资银行提供年底，允许外资银行提供全面的银行服务，允许设立独全面的银行服务，允许设立独资铁路货运业。

资铁路货运业。

CCTVCCTV有直接关系的企业达有直接关系的企业达12001200家，家，与与CCTVCCTV有业务联系的公司有有业务联系的公司有38003800家家CEOCEO、首代首代金融金融白领白领/骨干骨干/精英精英第三使馆区附近第三使馆区附近/周边外籍人士周边外籍人士合资家庭合资家庭/海归海归外地入京购房者（如山西客户）外地入京购房者（如山西客户）上下游关联产业上下游关联产业主持人、制片人主持人、制片人律师、医生、律师、医生、艺术家等艺术家等影视娱乐圈影视娱乐圈投资兼自用投资兼自用纯投资纯投资“返城返城”人群人群区域升级人群区域升级人群朝阳公园周边项目朝阳公园周边项目投资比例达投资比例达20%20%以以上上客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研有效问卷数有效问卷数100100份份调研对象：

东部高档楼盘已购客户和潜在调研对象：

东部高档楼盘已购客户和潜在购买客户购买客户访问方式：

售楼处现场访问、电话访问访问方式：

售楼处现场访问、电话访问问卷主要内容问卷主要内容客户主体特征客户主体特征产品需求特征产品需求特征客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研客户主体特征客户主体特征客户年龄：

客户年龄：

30-4030-40岁占岁占6868购房目的：

购房目的：

居住占居住占5454，投资，投资37%37%家庭结构：

家庭结构：

夫妇两人占夫妇两人占6262客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研客户主体特征客户主体特征本市的占本市的占5151工作区域（工作区域（CBDCBD占占3535）朝阳朝阳区其他地方区其他地方7575贸易业贸易业2828，ITIT占占1313，业内，业内11%11%，金融，金融11%11%客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研产品需求特征产品需求特征7878的客户喜欢的客户喜欢高层板楼高层板楼5151的客户喜欢楼层数的客户喜欢楼层数高高一些一些客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研产品需求特征产品需求特征投资客户需求面积相对小投资客户需求面积相对小投资客户投资客户客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研楼型：

主要为楼型：

主要为高层板楼高层板楼楼层：

对楼层：

对高楼层高楼层的需求最大的需求最大户型面积：

户型面积：

200-250200-250平方米需求最大平方米需求最大户型结构：

户型结构：

平层平层为主为主居室需求：

居室需求：

四室二厅三卫四室二厅三卫需求最大，占需求最大，占4242；

其其次为次为三室二厅二卫三室二厅二卫，占，占2525产品需求特征产品需求特征客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研需求问卷调研产品需求特征产品需求特征会所功能需求上会所功能需求上对对游泳池、健身游泳池、健身器械室、咖啡厅器械室、咖啡厅等要求较多等要求较多对配套的需求上对配套的需求上超市、餐厅、美超市、餐厅、美容美发容美发的需求需的需求需求较多求较多客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户深访调研客户深访调研客户深访调研客户深访调研深访客户：

深访客户：

高档公寓已购客户高档公寓已购客户高档公寓潜在客户高档公寓潜在客户业内人士（销售、广告）业内人士（销售、广告）深访客户数量：

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2020份份客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户需求分析客户深访调研客户深访调研客户深访调研客户深访调研客户分析客户分析购房目的购房目的主要为主要为自住自住，主要考虑项目，主要考虑项目位置和景观位置和景观需求户型需求户型二居二居四居四居，面积，面积150150250250平米，多数客户喜平米，多数客户喜欢欢平层平层，认为平层方便，客户看重户型整体设计，认为平层方便，客户看重户型整体设计功能空间功能空间保姆间保姆间部分部分有需求有需求，多以请小时工为主，其次是，多以请小时工为主，其次是需要需要书房书房卧室卧室愿意购买户型面积偏大的客户要愿意购买户型面积偏大的客户要双主卧双主卧，也有客，也有