世联地产专业培训-住宅户型平面分析(二)优质PPT.ppt
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世联标准|合理性：
人居标准|市场性：
民俗标准房地产房地产E网网世联世联住宅住宅户型户型评价评价表表世联住世联住宅户型宅户型评价评价户型型户型型号号建筑面积建筑面积标准标准总体评价总体评价总评总评分分户型户型等级等级A3三房二厅二卫大户型方正实用83良好评价序号评价序号建筑面积建筑面积128标准标准参数参数评价评价参数参数评价意见评价意见权重权重评分评分一一专业专业性性（40%）1客厅使用面积客厅使用面积m2526.3满足要求442客厅开间客厅开间m3.93.6未满足要求32.420层层高高m3.03.0满足要求33二二合理合理性性（50%）21总体评价总体评价户型方正43.547储藏室储藏室位置得当,设置合理11三三市场市场性性（10%）48可能存在的风水问题可能存在的风水问题大门不冲电梯门、不对长走廊1153卫生间不在户型中央21四四1户型户型优点优点户型方正2实用率高五五1户型户型缺点缺点不满足专业性评价标准款项2可能存在的风水问题六六1修改建议修改建议修改不满足标准款项2修改可能存在的风水问题房地产房地产E网网（11）专业性：
世联标准）专业性：
世联标准房地产房地产E网网深圳深圳住宅住宅分类分类|深圳住宅户型分类表
（一）深圳住宅户型分类表
（一）单位：
户型分类户型分类户户型型高高层层豪宅豪宅三房二厅一工三卫150180四房二厅一工三卫180200五房二厅一工三卫220240大户型大户型二房二厅二卫8595三房二厅一工二卫120130四房二厅一工二卫140160房地产房地产E网网深圳深圳住宅住宅分类分类|深圳住宅户型分类表
（二）深圳住宅户型分类表
（二）单位：
户型分类户型分类户户型型高高层层中户型中户型二房二厅一卫7585三房二厅一/二卫90100四房二厅二卫110120小户型小户型一房一厅一卫3545二房一厅一卫5565三房二厅一卫7080房地产房地产E网网世联世联住宅住宅性能性能标准标准参考：
建参考：
建设部商品设部商品设部商品设部商品住宅性能住宅性能住宅性能住宅性能认定标准认定标准认定标准认定标准|世联住宅性能标准一（深圳标准）世联住宅性能标准一（深圳标准）（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型主卧室主卧室使用面积（）16141210其它卧室其它卧室使用面积141297小卧室小卧室使用面积（）121087客厅客厅使用面积（）30251210客厅客厅开间（m）4.23.93.63.3客厅客厅实墙面长度（m）54.233餐厅餐厅使用面积（）161286餐厅餐厅采光通风状况采光通风采光通风生活阳台生活阳台进深（m）1.51.51.5房地产房地产E网网世联世联住宅住宅性能性能标准标准|世联住宅性能标准二（深圳标准）世联住宅性能标准二（深圳标准）（套内面积）户型性能标准户型性能标准豪宅豪宅大户型大户型中户型中户型小户型小户型服务阳台进深（m）1.21.21.21.0储藏间使用面积（）431厨房使用面积（）8643厨房净宽（m）2.11.81.81.5厨房厨具操作面长（m）32.72.42.1单间卫生间使用面积（）3.52双卫生间总使用面积（）876.5三卫生间总使用面积（）109层高（m）3.13.02.9房地产房地产E网网（22）合理性：
人居标准房地产房地产E网网市场市场对对户型户型的的关注关注点点客户在购房时考虑居室各部分客户在购房时考虑居室各部分优先顺序优先顺序|客厅：
客厅：
方正好用（面积、家私布置、布局等）方正好用（面积、家私布置、布局等）|主卧室：
合理性（面积、采光）、私密性主卧室：
合理性（面积、采光）、私密性|餐厅：
餐厅：
相对独立，通风采光相对独立，通风采光|厨房：
厨房：
宽敞实用，有服务阳台宽敞实用，有服务阳台|卫生间：
便利性、隐蔽性卫生间：
便利性、隐蔽性|次卧室：
作书房、客房适宜次卧室：
作书房、客房适宜|阳台：
阳台：
生活阳台的休闲、观赏性生活阳台的休闲、观赏性服务阳台的实用服务阳台的实用在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据在户型评价时，要尊重这种市场需求，并据此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审此有重点、有层次、有步骤地逐一加以评审房地产房地产E网网功能功能空间空间分类分类|住宅的住宅的“八大八大”使用功能使用功能起居、就餐、厨卫、就起居、就餐、厨卫、就寢寢储藏、工作、学习、阳台储藏、工作、学习、阳台|住宅的住宅的“三类三类”空间空间公共空间：
客厅、餐厅、阳台公共空间：
客厅、餐厅、阳台私密空间：
卧室、书房、衣帽间私密空间：
卧室、书房、衣帽间主卧卫生间主卧卫生间服务空间：
厨房、公用卫生间服务空间：
厨房、公用卫生间工人房、储藏间工人房、储藏间服务阳台服务阳台房地产房地产E网网功能功能分区分区合理合理|动静分区动静分区活动区和休息区分开活动区和休息区分开|动区区客厅、餐厅和厨房客厅、餐厅和厨房应靠近入户门设置应靠近入户门设置|静区静区卧室卧室位置应比较深入位置应比较深入|动区与静区之区与静区之间卫生间卫生间方便使用，室内交通线尽可能便捷方便使用，室内交通线尽可能便捷|厅、室分、室分设设的的户型是型是户型型发展的主流方向展的主流方向房地产房地产E网网动静分区案例
（1）|错层设计最易实现“动静分区”动动区区静静区区房地产房地产E网网动静分区案例
（2）|平面户型也可以作到“动静分区”动区动区静区静区房地产房地产E网网空间空间尺度尺度合理合理|各功能空间尺度合理、舒适各功能空间尺度合理、舒适|客厅：
宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观客厅：
宽敞明亮、通风，有好朝向、好景观开间不应小于开间不应小于3.63.6米，宽深比不大于米，宽深比不大于11：
22要留出摆放家具的稳定空间要留出摆放家具的稳定空间|卧室：
主卧：
应具有好的朝向卧室：
应具有好的朝向,开间应不小于开间应不小于33米米,面积应大于面积应大于1212,且应带有主卫生间且应带有主卫生间次卧：
面积应不小于次卧：
面积应不小于1010|餐厅：
餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔餐厅：
餐厅和客厅宜相对独立既有关系又有分隔|厨房：
厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台厨房：
厨房应紧邻餐厅，宜带一服务性阳台|卫生间：
净宽不宜小于卫生间：
净宽不宜小于1.61.6米米|阳台：
保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成阳台：
保证客厅有良好的视野，采光栏板最好做成全透明或半透明全透明或半透明房地产房地产E网网空间比例失当案例|客厅、进深太大，空间浪费房地产房地产E网网面积面积比例比例适宜适宜|除了大除了大户型豪宅以外，如何型豪宅以外，如何经济、有效、有效地安排各功能房的面地安排各功能房的面积、比例、关系，、比例、关系，是是户型设计、评价中应户型设计、评价中应关注的主关注的主题之一之一|各房室具有与其户型相匹配的比例各房室具有与其户型相匹配的比例|大户型不应出现过小房间大户型不应出现过小房间|主卧应明显大于次卧主卧应明显大于次卧|三户室客厅与卧室的比例应把握在三户室客厅与卧室的比例应把握在1155：
11以内以内房地产房地产E网网房室比例失当案例
（1）|厨房面积过大（13），比次卧室大得多，甚至大过主卧面积。
而小卧室仅7。
房地产房地产E网网户型户型与与定位定位一致一致|同样是一梯四户的经典蝶式平面，小户型与大户型的市场定位、客户定位不同，其客户需求不同，功能、布置亦会不同。
天鹅堡：
三房：
240二房：
220美庐锦园：
115二房：
84香蜜湖豪庭：
68二房：
房地产房地产E网网通风通风采光采光|室内四明室内四明|明厅、明室、明厨、明卫明厅、明室、明厨、明卫|公共空间通风采光公共空间通风采光|电梯厅电梯厅|楼梯楼梯/消防楼梯消防楼梯|公共走道公共走道新加坡住宅尤为讲究公共场所的自然通风采光房地产房地产E网网公共空间通风采光案例
（1）|一梯二户的小高层，电梯厅、公共楼梯作到通风采光应不是难题房地产房地产E网网公共空间通风采光案例
（2）|一梯18户的丽阳天下能够作到公共空间的通风采光，则显示出建筑师选用“蛙式平面的苦心通风采光通风采光通风采光房地产房地产E网网各房室各房室合理性合理性要求要求（11）|客厅客厅|空间独立空间独立客客厅开口不易开口不易过多多要有两面完整的要有两面完整的墙|方正开阔方正开阔方正完整，是方正完整，是实用的布局用的布局开开间至少至少应大于大于3.63.6米，但开米，但开间不宜大于不宜大于55米米|长宽比不应失调长宽比不应失调深度开深度开间比不宜大于比不宜大于22：
11|入口设玄关入口设玄关入入户门厅（玄关）（玄关）是是住宅内外的空住宅内外的空间过渡渡避免内避免内厅被外人一目了然，保障私密性被外人一目了然，保障私密性房地产房地产E网网客厅开口过多案例|客厅开口过多，使客厅很多面积成为公共交通面积，不易布置家具。
房地产房地产E网网各房室各房室合理性合理性要求要求（22）|餐厅餐厅|相对独立相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅空间宜相对独立餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅和客厅既有关系又有分隔餐厅至少要有两面墙夹一角餐厅至少要有两面墙夹一角|与厨房应有关联又独立成区与厨房应有关联又独立成区西式厨房与餐厅在空间上实现一体化西式厨房与餐厅在空间上实现一体化房地产房地产E网网餐厅不独立案例
（1）|上图客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎没有办法利用；
客厅的形状不利于家具的摆放。
厨房位置使客厅显得更加局促|下图经修改后既有玄关有使餐厅相对独立房地产房地产E网网餐厅不占角案例|餐厅虽然与客厅形成明显分区，但餐厅不占一角（两面墙夹角），周边门开口过多，几乎成为过道，不便使用。
房地产房地产E网网西式厨房改善餐厅案例|上图采用中式厨房，餐厅采光较差。
|下图采用西式厨房，厨房与餐厅在空间上实现了一体化，改善了餐厅空间和采光条件。
房地产房地产E网网餐厅占角案例|餐厅占一角（两面墙夹角），空间相对独立，便于使用。
房地产房地产E网网餐厅独立案例|餐厅独立，又能通风采光，其优点不言自明房地产房地产E网网各房室各房室合理性合理性要求要求（33）|厨房厨房|应靠近餐厅应靠近餐厅|离大门不要太远（进出杂物多）离大门不要太远（进出杂物多）|直接对外采光通风直接对外采光通风|厨具按洗、切、烧的顺序合理布置厨具按洗、切、烧的顺序合理布置|有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等有一定长度的柜台摆放电器，煤气灶，洗菜盆等设备设备|厨、厕最好不要做紧邻厨、厕最好不要做紧邻房地产房地产E网网各房室各房室合理性合理性要求要求（44）主卧室主卧室|扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增扩大主卧室的面积，房间进深可以适当增加加|最好最好有好的朝向有好的朝向（南向南向），比客厅的南向要求更甚），比客厅的南向要求更甚|大户型的主卧室应带一个专用卫生间大户型
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