万科土地增值税培训课件PPT文档格式.ppt

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中国青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。

青岛开征的土地增值税被视为该税种的起源。

开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，开征的国家和地区不多，德、英、日早期曾开征土地增值税，但都先征后停，且未复征。

但都先征后停，且未复征。

征收时间最长、范围最广的，是我国的台湾地区，是台湾地区征收时间最长、范围最广的，是我国的台湾地区，是台湾地区的主要房地产税种，约占房地产税费的的主要房地产税种，约占房地产税费的60%60%以上。

以上。

90年代初房地产行业的兴起94年出台土地增值税暂行条例和实施细则七年免税期房地产行业土地增值税清算2000年起恢复征税房地产行业过热（海南房地产行业过热（海南）房地产行业走低房地产行业走低房地产行业高速发展房地产行业高速发展1.31.3我国土地增值税的演进我国土地增值税的演进1.51.5土地增值税的基本概念土地增值税的基本概念纳税义务人：

转让国有土地使用权、地上的建纳税义务人：

转让国有土地使用权、地上的建筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附筑物（包括地上地下的各种附属设施）及其附着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入着物（一经移动即遭损坏的物品）并取得收入的单位和个人的单位和个人征税对象：

转让房地产所取得的增值额征税对象：

转让房地产所取得的增值额增值额增值额=（转让房地产所取得的收入（转让房地产所取得的收入-规定扣规定扣除项目除项目）二、土地增值税的主要内容二、土地增值税的主要内容增值额收入可扣除项目增值额收入可扣除项目增值额增值额2.12.1土地增值税的计税依据土地增值税的计税依据计税依据为转让房地产所取得的增值额计税依据为转让房地产所取得的增值额A、土地取得成本、土地取得成本B、开发成本，建安、配套、开发成本，建安、配套C、利息费用、利息费用D、各种税金，营业税金及附加等、各种税金，营业税金及附加等E、开发费用，、开发费用，（A+B）10%或或（A+B）5%F、加计成本，、加计成本，（A+B）20%可扣除项目可扣除项目增值率增值率2.22.2土地增值税的税率土地增值税的税率土地增值税施行四级超率累进税率，最低土地增值税施行四级超率累进税率，最低30%30%，最高为，最高为60%60%：

级数级数增值率（增值率（%）税率（税率（%）10X50%或20%X50%30250%X100%403100%X200%504200%X60增值率增值率X=X=增值额增值额/可扣除数可扣除数应缴土地增值税应缴土地增值税=增值额增值额适用税率适用税率2.32.3土地增值税征收方式土地增值税征收方式先预征：

先预征：

按销售收入按销售收入预征率预缴土增税，目前北京预征率预缴土增税，目前北京市的土增税预征比例是市的土增税预征比例是1%1%（经济适用房和限价房无需经济适用房和限价房无需预征）预征）京地税地京地税地2006509号号后清算：

后清算：

待项目竣工、售罄后，向税局申请清算，待项目竣工、售罄后，向税局申请清算，税款多退少补。

税款多退少补。

京地税地京地税地2007134号号可扣除项目可扣除项目2营业税金营业税金收入收入10土地成本土地成本建安等成本建安等成本2.6开发费用开发费用加计扣除加计扣除增值额增值额增值率增值率适用税率适用税率应纳税额应纳税额（22.6）50.23105.40.54（22.6）200.92106.693.313.31/6.69=49.48%30%3.31300.9932+2.6+0.4+0.54+0.23+0.92=6.692.42.4案例案例举例说明举例说明AA项目销售收入项目销售收入1010亿，地价亿，地价22亿，建安、配套等开发成本亿，建安、配套等开发成本33亿（其中亿（其中资本化利息资本化利息0.40.4亿），营业税金及附加率亿），营业税金及附加率5.45.4，计算应缴纳的土地增值税，计算应缴纳的土地增值税资本化利息资本化利息0.42.62.6关于销售收入的规定关于销售收入的规定房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：

其收入按下列方法和顺序确认：

p按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

p由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

相应的成本和费用。

扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；

不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

须提供合法有效凭证；

房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

p建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

建成后无偿移交给政府、建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；

p建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

p对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时应按实际发生的费用进行分摊进行分摊；

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，；

对于后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

允许在整体项目全部清算时，按照整体项目重新进行调整分摊。

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本；

房地产开发企业的预提费用及应付帐款，不得扣除；

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

2.72.7关于扣除项目的规定关于扣除项目的规定收付实现制收付实现制2.82.8普通住宅的优惠普通住宅的优惠对普通住宅实施优惠：

当普通住宅的增值率低于对普通住宅实施优惠：

当普通住宅的增值率低于2020，免征增值税；

一旦普通住宅的，免征增值税；

一旦普通住宅的增增值率超过值率超过20%20%，要就全部增值额征收，要就全部增值额征收30%30%的土地增值税。

的土地增值税。

2020的增值率为临界点。

的增值率为临界点。

目前北京市的普通住宅标准，同时满足以下三个条件：

p住宅小区建筑容积率在住宅小区建筑容积率在1.01.0以上；

以上；

p户均建筑面积在户均建筑面积在140140平方米以下；

平方米以下；

p实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.21.2倍以下。

倍以下。

土地级别05年普通住房平均价格06年普通住房平均价格06年平均价格1.2预计2007年平均价格07年平均价格1.2一级110681145413744.8？

二级95551059212710.4三级8040928911146.8四级688677499298.8五级546260477256.4六至十级452648285793.65150?

6180?

2.92.9各地普通住宅认定标准一览各地普通住宅认定标准一览普通住宅的增值率普通住宅的增值率20%20%以内免征的优惠政策，增值率超过以内免征的优惠政策，增值率超过20%20%，将对，将对整个增值额按照整个增值额按照30%30%（或以上）的税率征收土地增值税（或以上）的税率征收土地增值税2.102.10关于无效价格区间的研究关于无效价格区间的研究11售售价价增增加加2元元土土地地增增值值税税从从无无到到有有普通住宅变成非普通住宅后，售价增加，项目利润的绝对额却降低，普通住宅变成非普通住宅后，售价增加，项目利润的绝对额却降低，此为此为无效价格区间无效价格区间；

售价增加，利润绝对额增加，但利润率却降低，此价格区间为售价增加，利润绝对额增加，但利润率却降低，此价格区间为低效低效价格区间价格区间2.10.12.10.1价格区间的基本概念价格区间的基本概念无效区间：

指价格提高，销售毛利率下降、利润总额降低；

无效区间：

低效区间：

指价格提升，销售毛利率下降、利润总额上升；

只有普通住宅存在无效价格区间；

非普通住宅只要价格提升，就会带来利只有普通住宅存在无效价格区间；

非普通住宅只要价格提升，就会带来利润增加；

润增加；

普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况普通住宅的无效区间、低效区间的临界点是在普通住宅不限定价格的情况下得出的，如普通住宅有价格限定，则需根据项目实际