项目开发流程中海优质PPT.ppt

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土地一级开发：

由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内由政府或其授权委托的企业，对一定区域范围内的城市国有土地的城市国有土地（毛地毛地）或乡村集体土地或乡村集体土地（生地生地）进行统进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设，使该区域范围内的土地达到套设施建设，使该区域范围内的土地达到“三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”或或“七通一平七通一平”的建设条件的建设条件（熟地熟地），再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

，再对熟地进行有偿出让或转让的过程。

土地一级开发流程土地一级开发流程生地生地熟地熟地可分为可分为政府主导型政府主导型和和企业主导型企业主导型土地储备机构或指土地储备机构或指定机构自行开发定机构自行开发通过招标方式选择通过招标方式选择开发企业实施土地开发开发企业实施土地开发土地一级开发流程土地一级开发流程区政府区政府政府产业政策政府产业政策区规划分局区规划分局城市总体规划和控制详规城市总体规划和控制详规区国土分局区国土分局土地总体规划和利用计划土地总体规划和利用计划土地储备机构土地储备机构土地储备开发实施方案土地储备开发实施方案市国土局市国土局联审会联审会发改委发改委规划委规划委建委建委交通交通环保环保原则性意见原则性意见土地储备机构自行开发土地储备机构自行开发通过招标确定开发主体通过招标确定开发主体企业主导一级开发流程企业主导一级开发流程土地一级开发中标企业：

土地一级开发中标企业：

土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级土地储备机构应当与中标开发企业签订土地一级开发委托协议，开发企业负责筹措资金、办理规划、开发委托协议，开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、交通、园林、文物、环保、征地拆迁和大项目核准、交通、园林、文物、环保、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

（招标底价包括土地储市政建设等手续并组织实施。

（招标底价包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的的8%。

）。

）企业主导一级开发流程企业主导一级开发流程土地一级开发主体土地一级开发主体市规委市规委规划意见规划意见市发改委市发改委项目核准项目核准市建委市建委建设意见建设意见市环保局市环保局环评意见环评意见市园林局市园林局古树处理古树处理市交通委市交通委交评意见交评意见市政部门市政部门市政接入市政接入市政府意见市政府意见征地手续征地手续拆迁手续拆迁手续市政基础手续市政基础手续征地拆迁、市政基础设施实施阶段征地拆迁、市政基础设施实施阶段组织验收、审核开发成本组织验收、审核开发成本纳入土地储备库纳入土地储备库三、房地产二级开发流程三、房地产二级开发流程房地产二级开发关键节点房地产二级开发关键节点取得国有土取得国有土地使用权地使用权立项审批立项审批规划审批规划审批开工审批开工审批预售审批预售审批其它审批其它审批节能审批节能审批项目核准项目核准建设用地规建设用地规划许可证划许可证修建性详细修建性详细规划方案规划方案建设工程规建设工程规划许可证划许可证施工监理单位施工监理单位招投标备案招投标备案安全监督备案安全监督备案面积测绘面积测绘并备案并备案地名核准地名核准人防审批人防审批消防审批消防审批施工许可证施工许可证预售证预售证交通审批交通审批竣工验收竣工验收规委规委竣工验收竣工验收权属登记权属登记勘察设计勘察设计招投标招投标质量监督注册质量监督注册人防规划人防规划意见书意见书人防初设审批人防初设审批人防施工人防施工图审批图审批园林审批园林审批面积实测面积实测初始登记初始登记销售机构销售机构注册备案注册备案建委建委竣工备案竣工备案流程关系图流程关系图北京市房地产二级开发关键节点流程图（招拍挂）北京市房地产二级开发关键节点流程图（招拍挂）注：

未包含大小市政节点注：

未包含大小市政节点取得土地使用权的注意事项取得土地使用权的注意事项1.市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划市规委在规划意见书中明确各地块的具体规划指标，各地块之间有市政路分割指标，各地块之间有市政路分割2.市国土局在市国土局在“招拍挂招拍挂”文件中注明可按各宗地文件中注明可按各宗地的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同的具体规划指标与竞得单位分别签订出让合同参考规定参考规定：

取得土地使用权的注意事项取得土地使用权的注意事项注意事项：

注意事项：

公司在实施的土地一级开发项目公司在实施的土地一级开发项目l划分入市土地的规模划分入市土地的规模l设计土地入市的顺序设计土地入市的顺序l选择土地入市的时机选择土地入市的时机l控制土地入市的节奏控制土地入市的节奏取得土地使用权的注意事项取得土地使用权的注意事项注意事项：

非公司实施的土地一级开发项目非公司实施的土地一级开发项目l选择投标主体、成立项目公司选择投标主体、成立项目公司l结合政策规定确定土地分块方案，搭建结合政策规定确定土地分块方案，搭建项目操作平台项目操作平台节能审批流程节能审批流程编写节能专篇编写节能专篇基本流程及所需时间基本流程及所需时间环资处受理环资处受理向区发改委申报向区发改委申报编写申请报告编写申请报告节能中心审核节能中心审核第三方审核第三方审核其它处室意见其它处室意见取得审批取得审批向市发改委申报向市发改委申报3至至77个个工工作作日日1个工作日个工作日2至至4个工作日个工作日1个个工工作作日日1个工作日个工作日3至至5个工作日个工作日5至至7个工作日个工作日3至至5个工作日个工作日1个工作日个工作日注：

市发改委自收到申请材料之日起注：

市发改委自收到申请材料之日起5个工作日内决定是否受理。

个工作日内决定是否受理。

受理之日起受理之日起15个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）个工作日内作出审查批复意见（不含专家论证的时间）因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长因特殊情况需要延期的，由主管负责人批准，可以延长10个工作日个工作日环资处批办环资处批办3至至5个工作日个工作日节能审批节能审批主要审查内容主要审查内容:

项目用能总量及能源结构是否合理项目用能总量及能源结构是否合理实施项目是否符合国家、地方和行业节能设实施项目是否符合国家、地方和行业节能设计规范及标准计规范及标准项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和项目没有采用明令禁止或淘汰的落后工艺和设备设备国家规定的其他条件和标准国家规定的其他条件和标准节能审批节能审批受约束节点受约束节点:

制约节点制约节点:

制约项目申请报告的报批制约项目申请报告的报批项目设计方案是否足够深化，提供的设备项目设计方案是否足够深化，提供的设备资料、图纸等数据是否完善合理资料、图纸等数据是否完善合理项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目节能专篇编制得是否完备、符合规定项目申请报告是否及时有效项目申请报告是否及时有效项目核准项目核准基本流程及所需时间投资处受理投资处受理向区发改委申报向区发改委申报编写申请报告编写申请报告取得能评批复取得能评批复签订出让合同签订出让合同取得审批取得审批向市发改委申报向市发改委申报2至至4个工作日个工作日注：

市发改委自申请被受理之日起注：

市发改委自申请被受理之日起20个工作日内作出决定。

个工作日内作出决定。

20个个工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长工作日内不能作出决定的，经负责人批准，可以延长10个工作日。

个工作日。

征求意见期间，工作日停止计算征求意见期间，工作日停止计算3至至7个工作日个工作日征求市规委意见征求市规委意见会签市建委会签市建委市规委建管处根据项市规委建管处根据项目情况反馈意见，如目情况反馈意见，如需重新核发规划意见需重新核发规划意见书，则需要重新审核书，则需要重新审核市建委根据项目市建委根据项目情况反馈意见情况反馈意见1个个工工作作日日1个工作日个工作日1个工作日个工作日2至至5个个工工作作日日1个个工工作作日日1个个工工作作日日2至至45个个工工作作日日项目核准项目核准主要审查内容主要审查内容符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国家有关法律法规和外商投资产业政策符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划符合国民经济和社会发展中长期规划、行业规划和产业结构调整政策的要求和产业结构调整政策的要求符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合公共利益和国家反垄断的有关规定符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政符合土地利用规划、城市总体规划和环境保护政策的要求策的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家规定的技术、工艺标准的要求符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定符合国家资本项目管理、外债管理的有关规定项目核准项目核准受约束节点受约束节点制约节点制约节点节能专篇批复节能专篇批复项目申请报告的编制以及是否合格有效项目申请报告的编制以及是否合格有效土地出让合同土地出让合同勘察设计招投标的申报勘察设计招投标的申报年度计划任务的申报年度计划任务的申报建设用地规划许可证建设用地规划许可证用地钉桩成果用地钉桩成果基本流程及所需时间基本流程及所需时间综合科受理综合科受理向区规划委申报向区规划委申报土地出让合同土地出让合同规划科审查规划科审查副局长审查副局长审查局长决定局长决定核发用地证核发用地证1个工作日个工作日1个工作日个工作日3至至15个工作日个工作日1至至3个工作日个工作日1至至3个工作日个工作日注：

区规划委审查决定时间为注：

区规划委审查决定时间为20个工作日个工作日（可延长可延长10个工作日个工作日）。

项目地名核准项目地名核准1个工作日个工作日建设用地规划许可证建设用地规划许可证主要审查内容主要审查内容实体审查实体审查确定建设用地的性质确定建设用地的性质确定建设用地及代征城市公共用地范围和面确定建设用地及代征城市公共用地范围和面积积其它法律、法规、规章中要求审查的内容其它法律、法规、规章中要求审查的内容形式审查形式审查所有申报材料是否符合要求所有申报材料是否符合要求建设用地规划许可证建设用地规划许可证受约束节点受约束节点制约节点制约节点国有土使用权出让合同的签署国有土使用权出让合同的签署建设用地及代征地的钉桩成果建设用地及代征地的钉桩成果规划意见书规划意见书项目地名核准批复项目地名核准批复建设工程规划许可证建设工程规划许可证施工许可证施工许可证预售许可证及国有土使用证预售许可证及国有土使用证勘察设计招投标勘察设计招投标项目核准批复项目核准批复基本流程及所需时间基本流程及所需时间勘察设计招勘察设计招投标管理处投标管理处确定勘察确定勘察设计单位设计单位中标通知书中标通知书1个工作日个工作日注：

勘察设计招投标管理处审查决定时间为注：

勘察设计招投标管理处审查决定时间为30个工作日个工作日（可延长可延长10个工作日个工作日）。

规划意见书规划意见书1个工作日个工作日招标立案登记招标立案登记资格预审资格预审招标文件审核招标文件审核招投标备案招投标备案1个工作日个工作日3至至15个