重庆市渝北区复地上城商业策划方案Word下载.docx

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2

国美电器

0．27

单一

3

家电

——

汽博中心

3．50

加工区

汽配

4

易初莲花

2．80

新西路

5

奥园

15．00

管委会

购物

西部建材

57．30

金开大道

建材

7

财宝中心

16．00

新光大道

未入市

8

米兰天空

2．50

松牌路

渝北区作为重庆主城北部新兴的房地产开发热点区域，要紧由北部新区、两路、龙溪镇、人和、新牌坊五大片区组成。

区域内要紧出现为大型集中式专业市场集合，知名、大型百货主力店等相对缺乏的现状。

2．渝北区商业进展趋势：

引用政府相关数据显示，渝北区以后入市项目15个，入市面积为96.66万平方米，位于主城区的第一位。

其中，预售面积约为8.71万平方米，占以后入市量的8.8%。

区域内以后入市面积所占比重相对较大，以后入市面积为目前可经营总量的458.2%。

其中，北部新区为以后入市量较大片区，建筑面积达73.4万平方米，如西部建材城项目就占据约57.3万平方米，其次为新牌坊片区，以财宝中心为代表，入市面积约为16万平方米，两路片区则相对较小。

3．渝北区商业地产价格表

商业物业

楼盘名称

地址

参考价格（元/㎡）

备注

渝洲新城

冉家坝龙湖居住区

未出价

总建面24.5万平米，其中商业面积8万方，车位1075个

渝北区义学路2号

5000（起）均价6000

总建面0.50万平米

金香林

渝北区兴科大道

均价5000

总建面22.69万平米，商业面积1万方

协信TOWN城

北部新区

总建面29.70万平米，商业面积6.7万方

社区商业物业

天一·

顺和康城

未出价，车位401个，均价1万

总建面5.30万平米，其中商业面积0.77万方，车位110个

月伴湾

均价2708

总建面18万平米，其中商业面积1.4万方

总建面22.69万平米，商业面积1万方，车位744个

兰亭水云涧

回兴镇

2000-3000

总建面7.25万平米，商业面积0.32万方，车位233个

荣锦·

龙汇苑

新牌坊

未推出

总建面13.84万平米，商业面积1.20万方，车位401个

水晶郦城

4200-7900

渝北区地处重庆北端，为新兴的房地产开发区域，目前区域内专业市场相对发达，与其他区域相比，其经营业种较为单一，专业市场可经营面积超过百货类位居第一。

但渝北区以住宅开发为主，区域内没有形成相对集中成型的商业中心，商业规模小，档次相对较低，导致有效消费人群外流。

区域内社区商业和专业市场不断涌现，规模化、品牌性的开发企业入住提升了区域知名度，估量在以后2-3年内渝北区将形成一个多中心、多组团、多层次的商业格局。

第二部分本项目商业物业分析

一．复地上城一期商业概况

1．复地上城一期商业分布图

2．商业指标

商业位置

商铺数量（个）

总建筑面积（㎡）

单个商铺建筑面积（㎡）

层高

（m）

开间

进深

2号楼一层

1729．63

44.1-1084．95

约4

约7

约20

2号楼二层

1878．07

临时没有分割

5号楼一层

1728．79

31-68

5号楼二层

1881．58

合计

7218．07㎡

二．复地上城周边商业概况

1．项目周边商业概况

融科蔚城

金城银撙

龙脊·

万兴家园

商业规模

10407.11㎡

5000㎡

商业形状

沿街底商，3.2米-6米层高

沿街底商，7米以上层高，已做隔楼

面积

30-150㎡

30-200㎡

招商时刻

2005年10月

2004年底

租赁价格

30-45元/㎡

30-40元/㎡

商业定位

社区服务性商业

销售价格

暂不销售

9000-14000元/㎡

销售情形

80%

物业治理费

餐饮3．5元/㎡、其它2.8元/㎡

1．5元/㎡

交房标准

清水交房，预留水、电、电视、、网络

清水交房，留给排水点，无烟道

推广

统一招商、推广和治理

无统一招商、推广和治理

经营状况

已十分利超市为主的19家社区服务性商业，06年-07年免收租金，08年按实际租金收取，其它费用按实际发生缴纳。

目前，差不多有？

家因经营惨淡退租，其余商业客户苦苦支撑，集体向地产公司要求经营补贴及减免物业治理费。

中国邮政购买约100平米；

中国移动购买80平米；

双星运动用品租赁450平米；

中国信合租赁250平米；

餐饮3家租赁500平米；

五金建材、电动工具租赁、150平米。

零星小商家约100平米。

租赁门面的位置集中在金开大道和渝北区公安分局，租金建面40元/平米。

朝本项目的门面部分租出，价格在20元平米，鸳鸯医院。

双喜火锅400平米、万谊大酒楼1600平米，免租1年，租金20元/平米以下，租期5年。

周边商业小结：

（1）周边商业体量与本项目相当，多是底商、或加裙楼的形式，规模与形式与本项目一期相近；

（2）底商面积区间在20-200平米之间，初融科蔚城外大都规划为7米以上层高，至少可隔为2层。

裙楼的面积可自由隔断，面积都在300-2000平米；

（3）本项目与融科都已租赁为主，进行统一的规划、招商、治理。

小项目商业已销售形式，不进行统一规划、统一招商、统一治理，因此物业费较低；

（4）小项目对外销售价格次街面集中在7000-8000元/㎡之间（经内部人士透露：

鸳鸯·

北湖郡湖津路门面06年初实际成交价在6000元内，是由一名温州人购买，一次性购买了4个门面），临金开大道和转角商铺对外公布价格在10000-13000元/㎡，最高可达15000元/㎡。

在实际购买中可进行议价，这和我们前期了解到的一致。

在鸳鸯那个位置来看，实际成交价格越高，具分析缘故一是因为商业层高大多在7米以上，能够隔层为两层甚至三层，面积平摊后价格相应减低；

二是由于这两个项目商业体量本身不大，当地开发商期望能在商业上实现利润最大化，对其销售速度并没有太高期望。

同时，其商业对住宅的销售没有太大阻碍；

（5）从周边三个项目的来看，商业体量相当，共13000㎡左右，销售差不多连续了一年以上的时刻，均销售了60%，且在05年-06年消耗了大量的周边原驻商业经营者和投资者。

由于本区域为新开发区域，原人气和商业氛围严峻不足，在05年-08年期间对外来的购买者的投资吸引力不大，加上价格过高，商业销售抗性较大；

（6）万兴家园在商业销售后期，将未售商铺和裙楼拿出来招商，以营造商业氛围，从目前经营情形分析餐饮经营较好。

2．北部新区大型社区商业概况

金科美镇上街

37000㎡

25000㎡

10000㎡

独立商业区，3层

5个独立商业区。

2-3层，层高3-4米，

沿街底商及裙楼商业区

20-200㎡

60-300㎡

40-1000㎡

2005年5月

2005年4月

2006年10月

代客租赁20-80元/㎡

代客租赁30-60元/㎡

25-30元/㎡

出租情形

无

25%

6500-14000元/㎡

4500-8500元/㎡

11000元/㎡

15%，销售多为背街的

60%

30%

4元/㎡

3元/㎡

清水交房，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）

清水交房，墙面刷百，配独立的卫生间和厨房（集中排烟道、集油池）

统一招商，统一推广，统一治理

无统一招商、统一推广

8月24日开街，卖师傅超市、秦妈火锅等3家餐饮企业签约

正在经营的有：

装饰公司，私家菜馆，五金店，美容美发，二手店，窗帘店，便利店等

正在经营的餐饮为小型的社区商业，目前签约估量07年年初开业的为南充大酒店、小洞天餐饮大中型餐饮

北部新区大型社区商业小结：

（1）北部新区几个大社区，商业规模在2.5万—3.5万左右，融科蔚城一期阳光带商业约1万平米，商业定位于社区服务中心；

（2）大社区商业的形象是该社区整体形象和品质的表达，因此大多对商业作整体规划，统一治理和推广，由此带来的是物业费的增高，达到4元/㎡；

（3）租赁价格在20-80元/㎡，集中于30-40元/㎡，销售价格在5000-14000元/㎡之间，集中于6500-8000元/㎡；

（4）从位置上看，几个可比项目位置优于复地上城，均紧邻政府办公楼及众多企事业单位，商业氛围较好；

（5）从正在销售和经营的商业来看，离主城区近的项目，销售情形较好，然而由于本身周边商业饱和，出租和经营状况不理想。

已水晶郦城商业为例，由于远离主城区项目，又是新开发区域，龙湖从一开始就以投资性物业低价销售，为后期商业升值预留空间，加上龙湖的区域品牌和对大型零售商的引进，专门大程度增加购买信心，在最短的时刻内回流现金，有效的回避了经营风险。

此来一举3得，又为龙湖传奇加上了厚重一笔。

销售和租赁状况不理想的，如奥园，本身的商业体量就需要以后10万人的消费群，销售商业价格普遍偏高，使其投资风险全部转嫁到购买者身上，后期又无主力店支撑，加上奥园一、二期花园洋房总才1200套，目前入住了40%，入住人口也才1千余人，使其开发的商业物业招商困难，目前仅引进了卖师傅超市等社区商业，餐饮引进了秦妈火锅、潮州甲鱼馆、野鱼府3家，但都没有正式开张营业，畅谷商业街于06年8月24日开街正式对外招商。

3．市场情形对复地上城商业以后3年内的参考意义

（1）商业3年内不宜出售，如要销售，销售价格要为现在购买客户预留一定的升值空间，北部新区专门是经开园，离主城区远，周边配套不成熟，居住人口少，现时期对商家及商业投资者的吸引力不足,同时卖不出开发商期望的价格。

除非有大型的主卖场进入复地上城（鸳鸯）；

（2）市政府常务会审议通过的《“十一五”商贸流通产业综合进展专项规划》中提出，以后五年内，我市将在现有5大商圈的基础上（解放碑、观音桥、杨家坪、南坪、沙坪坝），新建培养6大商圈（茶园、西永、大渡口城区、渝北两路、巴南鱼洞、北碚城区）；

同时，还要重点打造30条商业特色街，进展200家星级农家乐。

（3）在三北区域商圈的阻碍范畴分别为：

观音桥商圈要紧服务与辐射主城北部及外来消费者，渝北两路商圈服务与辐射渝北区及北部新区消费者；

仅仅简单的社区商业定位远远吸引不了外来消费者来此地消费，综观蓝湖郡蓝调街区差不多定位于家饰