某小区房地产开发项目可行研究报告共36页Word文档格式.docx

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要练说，得练看。

看与说是统一的，看不准就难以说得好。

练看，就是训练幼儿的观察能力，扩大幼儿的认知范围，让幼儿在观察事物、观察生活、观察自然的活动中，积累词汇、理解词义、发展语言。

在运用观察法组织活动时，我着眼观察于观察对象的选择，着力于观察过程的指导，着重于幼儿观察能力和语言表达能力的提高。

（一）项目名称及开发建设单位

与当今“教师”一称最接近的“老师”概念，最早也要追溯至宋元时期。

金代元好问《示侄孙伯安》诗云：

“伯安入小学，颖悟非凡貌，属句有夙性，说字惊老师。

”于是看，宋元时期小学教师被称为“老师”有案可稽。

清代称主考官也为“老师”，而一般学堂里的先生则称为“教师”或“教习”。

可见，“教师”一说是比较晚的事了。

如今体会，“教师”的含义比之“老师”一说，具有资历和学识程度上较低一些的差别。

辛亥革命后，教师与其他官员一样依法令任命，故又称“教师”为“教员”。

本报告所陈述的对象名为长沙xx小区（以下简称本项目），由xx房地产公司开发建设。

（二）项目的地理位置

本项目位于金鹰月湖板块的核心位置，而金鹰月湖板块依托省广电中心以及丰富的山水景观资源，逐渐形成一个高档居住片区氛围，且地处三一大道和万家丽的交叉处，但又保持100-200米的距离，在确保不受噪音污染的同时，交通也相当便捷，同时万家丽路的拉通，使项目距离城市核心的半径距离拉近，居民可以享受城市生活的便利。

（三）项目所在地的周围的环境状况

在文化方面，长沙市对项目所处的区位定位为“文化居住片区”。

在生态环境方面，该区域用三块城市绿地资源，是城市中稀缺的绿色生态居住片区。

在商业方面，项目所处区域是城市核心商圈（五一商圈）和副中心商圈（星沙商圈）的桥梁。

本案

（四）项目提出的背景及建设的必要性

长沙作为典型的单核型中心城市，消费城市，和生态城市，其经济发展与城市化已经计入快车道，城市发展的框架正在拉开，尤其是中环与外环之间的地带正在成为城市发展的主流地带，大量的新型工业与现在服务业正向这一代集中，大长沙的格局正在显现。

本案作为中环与外环之间的留白区域的开发，潜力与价值不应等闲视之。

在长沙新格局下，长沙房地产正在进入大盘时代，大牌地产商云集，跑马圈地，品牌竞争开始，东南西北几大区域各抱地势，板块竞争序幕已经拉开，2019年一系列调控政策的出台是房地产从繁荣到低迷的，2019调控政策进一步加紧，各房地产商的压力可见一般。

各房地产商的竞争也可能会进一步加剧，本案如何超前地提升产品品质，突出品牌形象，如何让与对手差异化，如何对板块的选择和同一板块项目合纵连横，形成独特的战略竞争优势。

（五）可行性研究的依据和范围

本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。

本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。

（六）主要技术经济指标

总占地面积：

约17487.53平方米

容积率：

≤4.2

建筑限高：

80米

总建筑面积：

约74768平方米

建筑密度：

≤30%

绿地率：

≥40%

第二章项目宏观形势分析

一、长沙城市发展的现状

长沙是湖南的单核中心城市，是一座经济持续高速增长，资本高度青睐，商品流通高度发达的，正进入快速工业化阶段，具名消费意识超前地典型消费城市。

随着长株潭一体化的推进，长沙的城市轻轨，地铁正如火如荼的进行，这将带动城市的高速发展，城市化和工业化进程都将加快，这样将会带来大量的高素质人口的流入，从而带来巨大的房地产需求。

（一）长沙经济现状与特点

长沙是湖南的单核中心城市，是湖南的政治，经济中心，文化，科教中心，信息与交通中心，综合服务中心，2019年三月止累计实现GDP1095.71亿元，同比增长16.0%，在GDP中，第一产业实现增加值43.62亿元，增长3.0%;

第二产业实现增加值523.38亿元，增长21.5%，第三产业实现增加值528.70%，增长12.2%。

2019年是经济复杂多变的一年，面对后金融危机的复杂局面和各种挑战，据初步核算，全年实现地区生产总值（GDP）4547.06亿元，比上年增长15.5%分产业看，第一产业实现增加值202.01亿元，增长4.5%；

第二产业实现增加值2437.03亿元，增长20.7%，其中工业实现增加值2020.68亿元，增长21.6%第三产业实现增加值1908.02亿元，增加11.5%，第一，二，三产业分别拉动GDP增长0.2,9.8,5.5个百分点，三才产业对GDP增长贡献率分别为1.3%，63.1%，35.6%,全年四个季度的GDP累计增幅分别为14.7%，15.0%，16.0%和15.5%。

三次产业结构为4.4:

53.6:

42.0。

全部工业增加值占GDP比重为44.4%全市非公有制经济实现增加值2728.39亿元，占全市GDP的比重达60.0%。

非国有制经济固定资产投资2376.59亿元，增长35.9%，占全国社会固定资产投资的比重达74。

4%，私营企业进出口总额为33.02亿元，占全市进出口总额的比重为54.2%，同比减少6.3个百分点。

因此经济高速稳定的发展，提高了长沙作为中心城市的魅力，加速吸引中南部人才的流入，从而对房地需求增大，数据显示，第三产业稳定的增长，排名第二，所以说房地产发展比较稳定，迅速，房地产市场的风险也有一定的降低。

（二）长沙的工业与商业现状

2019年，市委市政府认真落实中央和省关于扩大内需保增长的一系列政策措施，积极开展“两帮两促”的活动，大力帮扶中小企业发展，为企业排忧解难，抽样调查显示：

全年实现规模以下工业总产值916.05亿元，比上年同期增长16.1%。

扣除价格因素影响，可比价增长速度为11.5%，增幅全市州第一。

抽样调查显示：

2019年长沙规模以下工业企业经济实力增强，生产能力利率提高，多数企业基本能尽产尽销，促进企业生产经营的良性循环。

主要表现在以下方面：

一是整体经济增强，生产效率有所提高。

2019年底长沙规模以下工业企业资产总计达181.91亿元，同比增长7.6%从资产生产效率看，2019年规模以下工业企业没百元资产创造营业利润19.3元，同比增长4.7%。

从劳动生产效率看，2019年规模以下工业企业平均每个劳动力创造工业总产值12.8万元，同比增长12.3%；

人均创造印业利润1.6万元，同比增长6.3%。

二是生产能力利用率，产销量提高，利润，税金快速增长。

2019年，长沙规模以下工业企业生产能力利用率为84.2%，比上年同期提高3.0个百分点，规模以下工业企业全年生产效率为98.5%比上年同期提高0.1个百分点，产销衔接处于良好区间；

规模以下企业全年实现利润38.2亿元，同比增长11.4%；

上缴税金总额17.9亿元，同比增长14.0%。

所以规模以下工业的高速发展，带动的是长沙经济的高速发展，企业的不断增加，将对商业写字楼的需求不断增强，个体户的收入不断增加，公司的实力不断增强，一定程度上员工得到一定的保障，这一批人对住房的需求和标准也有一定的增加和提高，标准各不一样，摆在开发商眼前的，就是怎样不断的去创新，建出每个人都需要的房子，不是建开发商想要的标准的房子，而是要建市场需要什么标准的房子。

总的来说，对房地产开发商来说，市场的需求和标准，对各个开发商可以说是一个挑战。

未来的房地产应该市场是多元化经营。

（三）长沙居民的消费水平

10年3月长沙全市人民消费价格总指数为106.1，3月止累计为106.1，增幅同比提升4.7个百分点，三月份全市商品零售价格指数105.7，3月值累计为105.6增幅与去年持平。

10年3月份城市居民消费价格总指数为105.8,3月累计为105.6，增幅同比提升4.2个百分点；

3月份城市商品零售价格指数为105.4,3月累计为105.2，增幅提升2.4个百分点。

10年3月止城镇居民人均收入可支配收入7846元。

同比增长13.7%；

城镇居民人均消费性支出4944元，增长9.1%。

3月止农村居民人均现金收入5016元，增长16.4%，增幅提升0.3个百分点；

农村居民人均生活消费支出为1901元，增长11.2%，增幅提升3.2个百分点。

可以看出居民消费能力的增强，生活的标准也不断的提高，对住房的标准也有所提高，市民将步入第二次置业阶段，这将推动高档住宅的发展。

二、长沙城市未来的发展趋势

随着“长株潭”两型社会进程的加快，长沙作为唯一的中心城市，长沙有着举足轻重的作用，以中心城区为核心，沿十字扩展。

未来十年内，长沙的重点沿湘江，319国道两条主生长轴线，京珠高速次级生长轴线拓展，构筑“一主，两次，六组团”的空间结构。

重点建设河西新城，星马新城，省政府新址片区。

前不久，长沙市政府《长沙市国民经济和社会发展第十二个五年（2019-2019年）规划纲要》表示，到2020年，基本实现现代化和建成“两型”示范城市。

重点推出五化（提高城市国际化水平，加快产业高端化进程，推进城乡一体化发展，创新发展“两型”化模式，加强城市法制化管）,实现一个率先（率先基本建成“两型”城市和实现全面小康），努力把长沙建设成为具有国际品质，人名引以为自豪的创业之都，宜居城市和信服家园。

《纲要》提出，2019年人均地区生产总值约12万元，城乡居民人均可支配收入分别达到40000元和20000元以上：

市域网络化，大都市建设架构基本形成，中心城市承载功能明显提高，2019年中心城区建设用地面积扩大到470平方公里左右，达到470万左右。

三、关于长沙房地产业发展的态势

进入20世纪90年代后期，长沙房地产才真正进入市场化阶段。

长沙商品房从有到无，从小到大，房地产市场不断发展壮大，2019到2019年至今受国家宏观经济政策和房地产市场调控的的影响，长沙市房地产投资增速仍将趋返，“长株潭”两型社会进程的加快，经济的高速发展，外来人口的不断流入，从而存在着大量的刚性需求，而房地产的房发展取决于市场需求，需求越大，房地长发展空间越大，尽管受国家宏观经济和政策的影响，但是存在着大量的刚性需求，所以说未来房地产市场发展空间无法估量。

第三章市场分析

一、市场走势预测

（一）供求关系预测

1、供应量——2019年全市供应量仍将持续加大

房地产投资开发周期依开发规模而定，一般中小型规模开发周期在2年之内，从取得施工许可证到预售上市一般需要半年时间。

本次预测未来期间供应量以上半年新开工面积为基数进行分析统计。

根据官方公布数据，09年为新增供应量为880万平方米，2019年往年存量基本消化完毕，全市新增供应956.79万平米，环比上升28.51%，。

按照不完成统计，2019年12月至2019年全市将有超过200多个推货楼盘，明年全市预计推货楼盘将达205个左右，其中且不乏大盘、名盘云集。

如万达商业广场、保利南湖地王、运达武广项目、华远金外滩、泊富商业广场等等。

预计明年总共推出约1500万㎡的新货量。

图1长沙2019-2019年商品房年度供应走势图

2、成交量——明年上半年楼市成交量保持高位，下半年或受政策影响，变动性大

图2长沙商品房市场2019-2019