长安商城房地产开发项目可行性研究报告Word下载.docx

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1.1.6项目总投资：

6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计，办证费用600万元，绿化小品、道路等配套费用400万元，不可预见费200万元。

1.2项目编制依据

1.2.1本项目可行性研究受项目承办单位的委。

1.2.2X省及X市有关建筑工程预算的文件。

1.2.3建设单位提供的工程地形、设计图纸等资料。

1.3可行性研究的范围

1.3.1项目建设规模的确定。

1.3.2项目场地的选择。

1.3.3建筑方案总平面布置，功能布局、建筑风格的确定。

1.3.4与项目配套的供电、给排水以及其他附属的设施。

1.3.5工程项目节能、节水、建筑消防及职业安全与环境保护措施。

1.3.6组织机构、职工是员与人员培训计划。

1.3.7项目实施进度计划。

1.3.8项目投资估算与资金筹措。

1.3.9财务分析、经济评价与社会评价。

1.3.10结论及建议。

1.4拟建地点

县城城北开发区长安大道中段与X河之间地段。

1.5建设规模

项目占地约60亩，建筑面积约6万平方米，容积率1.5，建筑层数为6层商住楼。

1.6主要建设条件

1.6.1建设用地：

本项目建设用地是县政府招商引资项目，场地位于X城北开发区长安大道中段，与新建的县体育馆紧邻，规划建设三星级宾馆也在附近，临近还有县一中，用地区位良好，用地范围场地平整。

1.6.2公用设施：

本项目施工所需的水、电均由该县现有公用设施提供，因自来水、110KV高压电、低压生产工作用电均还覆盖X县城城北开发区100%范围，能满足本项目施工需求。

1.6.3交通：

长安商城面临长安大道，大道为双向六车道、二级路面、建筑材料运输十分方便。

1.6.4地质条件：

根据地矿X地质工程勘察院《岩土工程勘察报告》建设场地内无滑坡、坍塌、地表塌陷，断层等不良地质现象，场地所在地区地震设防烈度为7度，地震动峰值加速度值为0.10g，场地土地的类型为中软土~中硬土，场地类别为Ⅱ类。

场地地形地貌简单。

砂砾和圆砾土层厚度偏薄，但承载力较高，全风化基岩层厚度大，强风化层厚度大，承载力较高，场地地基等级为二级，建筑工程重要性等级为二级。

因此，该场地地基稳定，适宜拟建建筑物的建设。

1.7项目总投资估算

1.7.1项目所需总投资额：

该项目总投资为6000万元，其中征地费用1800万元，土建投资3000万元，设计、办证费用600万元，配套费用400万元，不可预见费用200万元。

1.7.2资金来源：

根据公司实际情况，本项目采用分期滚动开发，开发资金通过两种方式获得：

①自筹资金：

本项目投资商先筹取2000万元用于本项目前期报建及土地征收等费用开支。

②本项目销售资金：

在本项目预售开始后（具体暗以县房管局核准的预售许可证批准时间为准），部分销售款再回投入本项目开发中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。

1.8主要经济技术指标（如表）

表1-1主要技术经济指标汇总表

序号

项目

单位

主要技术

备注

一

费用支出

万元

6000

二

费用收入

6万平方米×

1500元/㎡=9000

三

毛利润

3000

以上均为预估算值，不含地下特殊情况处理和其他不可预见因素。

第二章需求分析与建设规模

2.1县情概况

X地处X东南端，居闽、粤、赣三省交界处，全县总面程2313平方公里，其中：

耕地18.9万亩、山地276万亩、人口近30万，辖15个乡镇，172个行政村。

X是一个具有光荣革命传统的红色故土，毛泽东、朱德、邓小平等老一辈无产阶级革命家曾在这里从事过伟大的革命实践。

毛泽东同志在X写下了《X调查》《反对本本主义》等光辉篇章。

X属中亚热带湿润季风气候区，气候温和，四季分明，降水充沛，无霜期长，年平均气温为18.9度，年平均降水量为1643毫米，无霜期平均为284天，X又是一个资源富集，物产丰饶之乡，素有“稀土王国”“中国密桔之乡”“江南水电大县”之称。

境内矿产资源品种繁多。

果业生产已具规模，面积达30余万亩，成为X省第一个实现农业人口人平一亩果的县（市），“果欣”品牌享誉国内外市场，水力资源非常丰富，全县已建成投产的电站160多座，装机容量达10万千瓦，县力电站总量名列全省第一，也是全国电气化达标先进县，尤其是投资2.4亿元，装机3.75万千瓦的斗晏电站的建成发电，成为X的经济发展和社会的全面进步提供了新的动力。

2.2需求分析和项目定位

2.2.1市场分析

2.2.1.12005年X县房地产市场供给现状分析：

由于国家宏观调控因素，房地产投资出现减少状态。

2.2.1.22006年X县房地产市场需求现状分析：

2006年X县房地产市场需求总量大于2005年房地产市场依然火爆，市场呈现一片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，2006年下半年商品房销售将有所下降。

2006年住房二级市场日趋活跃，截止4月，累计完成二手房交易大大高于2005年，其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新的增长点。

2.2.1.3消费者购成情况

随着X县城市化进程和经济发展的加快，果业的连年丰收，一大批农民口袋渐丰，成为在县城投资置业的生力军。

2.2.1.4商品房销售价格情况

2005年X县商品销售平均价格为每平方米1200元，预计2006年价格比上年增加150元/平方米，207年价格比上年再增加150元/平方米，达到1500元/平方米。

2.2.2项目定位

2.2.2.12005年X房地产市场发展特点：

①房地产开发投资增幅略升。

②房价稳中有升。

③商品房销售上涨速度较快。

④商业用房投资势头强劲。

⑤二手房市场增长较快，带动商品房市场销售快速增长。

⑥果业丰收后的农民购房成为我县房地产市场的主力军。

2.32005年X县房地产市场存的问题

①土地价格的快速增涨与商品房价格的稳步发展形成了明显的矛盾。

②原材料价格波动的不确定性加大了房地产市场的风险，房地产业上游产品如钢筋、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。

③受国家宏观调控影响，X县房地产开发投资，销售在2004年下半年受到明显影响出现减缓趋势，尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高，使房地产开发企业贷款受到限制。

④商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。

2004年我县商品房开发中存存量房有一定比例减少。

下半年空置房又有所增加，尤其是大型商业用房对房地产市场容量造成了一定的压力。

2.42005年X县房地产市场预测

①X县经济的持续发展，为房地产业的持续发展提供了保证。

②政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现，经营性土地供应将得到进一步控制，政府调控与市场调节互补效应逐步呈现，经过政府对闲置土地的清理，一些规模不断做大，运营效益不断提高的房地产开发企业，手中囤积的土地数量开始下降，市场上的需求已开始逐渐凸现招标、拍卖土地竞争激烈的现象将继续出现，而且绝大多数是在大型开发企业之间竞价。

③2005年商品房价格预计将保持相对平衡，但应有一定升幅。

X县房地产市场经过多年发展，市场化程度较高，开发商的开发行为和购房者的消费行为都趋理智与成熟，房价稳中有升应该是2005年及今后一段时间的总趋势。

④二手房屋市场交易将继续保持畅旺。

2.5建设规模确定

本项目计划征地约60亩，预计分三期实施，总建筑面积约6万平方米，容积率1.5。

沿长安大道开发两层商铺，其余为商品房。

第三章场址选择

第一节场址现状

3.1项目地理位置

本项目位于X县城城北开发区长安大道中段与X河之间区域。

附近已建好有X县第一中学，左岸香桂住宅小区。

X县农资及摩托交易市场。

在建项目有X县体育馆，拟建三星级宾馆，场地区位优势明显，配套设施较齐全。

3.2场址土地权属类别及占地面积

场址土地权属类别：

为X县城镇建设规划区内的国家储备土地，原为城效农村集体所有土地。

县政府于2003年完成土地征用，并经批准办理了与开发商用地交易相关手续。

3.3项目性质与主要特点

本项目土地规划为商住用地。

其项目用地较大。

地块呈长方形，一面临长安大道，一面临X河。

项目周边有中小学校，有各类专业商场及体育活动场所。

第二节场址基本条件

3.4地形、地貌条件

场址原始地貌为X河Ⅱ级阶地，原为水稻种植地，场地相对平坦，相对高差约0.3米。

3.5工程地质、水文地质条件

①岩土层结构及岩土性状。

据勘察报告揭露，该场地在21.15米深度范围内，共存在6个岩土工程单元层，各岩土层的岩性及物理力学性质分述如下：

种植土

分布全场地。

呈深灰、土黄色，较湿一湿。

松散，主要由粉砂土组成上部，粉质粘土构成下部，厚0.4-1.80米，平均厚度1.3米。

工程地质不良，宜挖除。

砾砂

全场均有分布。

呈浅灰浅黄色，湿，稍密，砾30-40%，砂60-70%，砾呈次圆棱角状，砾径2-10mm，成分多为石英和变质砂岩。

层厚0.00-0.08米，平均厚度0.46米。

层顶面埋深0.60-0.80米，层顶面高程96.20-98.00米。

推荐承载力特征值fak=180kPa。

卵质圆砾

呈褐黄色，湿，稍湿-中密，稍密为主。

卵石30-45%，圆砾55-65%，砂5-15%。

卵石多呈次圆状，卵径20-150mm，万分较杂，既有变质砂岩，也有花岗岩或火山岩。

夹有漂石。

厚0.80-2.30米，平均厚度1.46米。

层顶面埋深0.40-2.40米，层顶面高程95.70-97.90米，推荐承载力特征值fak=260kPa。

全风化变质粉细砂岩

分布于全场地，为区内基底岩石之全风化层。

呈褐黄、灰黄色，稍密-中密，原岩片理化砂状结构保留清晰，手搓易成砂状。

层厚12.0-13.60米，平均厚度13.05米。

层顶面埋深2.00-3.10米，层顶面高程94.10-96.00米。

推荐承载力特征值fak=200kPa。

强风化变质粉细砂岩、板岩

分布于全场地，为区内基底岩石之强风化层。

呈褐黄、灰黄、黄色，密实状态，原岩呈片块状，碎块状，碎石状、半岩半土状，岩芯手可折断，不易搓成粉末。

原岩结构构造保留浅晰，层理倾角70度左右。

层厚3.33大于4.55米，平均厚度大于3.94米。

层顶面埋深15.6米，层顶面高程81.60-82.70。

推荐承载力特征值fak=362kPa。

中风化变质粉细砂岩、板岩

分布于全场地，为区内基底岩石。

浅部层位岩芯碎块状一块状，坚硬，破碎，难取芯。

岩体基本质量级别为V类，岩体完整程度属较破碎-破碎岩体。

岩层产状倾角约70度，厚度巨大，大于1.83米（未揭穿），层顶面埋深18.93米，层顶面高程78.27米。

推荐承载力特征值fak=700kPa。

②地下水特征

场内地下水由上层滞水和承压水组成。

上层滞水赋存于种植土中，其补给来源主要是大气降水和居民生活弃水，补给方式为垂直渗透，受季节变化影响较大。

承压水主要赋存于砂砾层中，其补给来源主要是砂砾孔隙间的侧向渗透，受季节变化影响较小。

雨季地下水位埋深在0.20-2.73米之间，地下水位标高在95.57-98.00之间。

据周边地下水样简项分析资料表明，地下水对基础砼具弱腐蚀性。

施工期间。

因抽水影响，地下水变化幅度2.43米。

③场地岩土工程条件分析评价

场地稳定性与建