建筑工程项目后评估报告讲义Word文件下载.docx

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基于对项目进行经验总结和失败教训的吸取之目的，希望本后评估报告能为今后开发的类似项目提供一定的借鉴。

烟台海信慧园项目后评估过程中，由于结案持续的时间较长，人员的不断变动、更换等原因，结案过程不够顺利，但大部分同事能够认真对待，努力工作，总部的研发中心和成本管理部积极地参与其中，在此表示谢意。

核心内容提要

【投资管理评估】

Ø

烟台慧园一期项目是海信地产烟台公司以转让方式于2005年10月23日从烟台开发区彩云房地产公司和烟台市国土资源局开发区分局签订了三方协议，彩云房地产公司竞得后，协议转让给我公司的开发区G-1地块，该地块是我公司在烟台公司开发的首个项目。

该项目的重要意义在于为在烟台开发的首个项目并已经完全销售完毕的项目，通过彻底反思项目前期可研、规划、工程、销售等开发各流程，均具有重大的参考价值和意义。

经过3年多的的经营建设，目前该项目已经基销售完毕，销售良好，各项财务指标表现较好，作为首个开拓烟台市场的项目总体比较成功。

但其中的问题也值得在今后的项目中进一步关注和研究：

如何在工业区把握项目的销售节奏，对于周边企业高度依赖的项目如何顺应市场的形势规避风险从而获得项目整体开发销售进度的最优化和收益的最大化。

【财务管理评估】

该项目收入指标完成得较好，收入增幅超过成本增幅，使得销售收入增加而带来的效益得到体现，项目实现了投资预期。

成本方面控制的也不错，成本增加的幅度不超过5%的控制目标。

但目前的成本控制，仍属粗放型，在建设过程中各类变更频繁，设计、采购、建设等环节遇到变更时，没有把这些环节的小变更纳入到总体成本控制的大环节中考虑，无法实施对成本的动态控制。

从各个环节加强建安成本的控制仍然是我们项目发展过程中的重要工作,建议要总结经验,完善成本预警体系,提高成本控制水平,实现动态控制。

【规划设计工作评估】

本项目位于烟台开发区，规划设计工作过程中，概念设计与市场定位相吻合，充分挖掘项目的客观及主观优势，并在规划设计、户型设计、立面设计、景观设计、卖场包装等方面都得以很好的贯彻和体现。

本项目规划设计工作紧密结合市场定位和地域特点，在住宅产品的概念策划、规划布局、单体研究、卖场包装、成本控制等方面取得了一定的成绩，得到了市场的认可，并为区域中档住宅的规划设计工作积累了宝贵经验。

【营销工作评估】

烟台海信慧园项目作为集多层、院景、高层、商业的多物业形态复合项目，从项目整体定位中各物业规模的关系考虑与利润指标的测算，到定位中目标客户定位、产品定位及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，海信慧园项目整体运营及操作较为成功。

住宅的成功销售，提升了烟台市民对住宅居住的观念，奠定与巩固了烟台公司在开发区的市场领导者的地位；

为二期的开发和销售奠定了基础。

【发展进度、工程管理评估】

项目发展周期总体控制符合计划要求，工期从2006年4月开始至2008年10月全面交付，工期约历时2.5年，工程质量总体控制良好，基本体现了精细化施工的管理理念，部分如地下一层返潮问题等局部分项工程控制效果不佳。

【成本管理评估】

项目实施阶段与可研阶段相比，前期费用，建安成本，营销费用以及管理费用增加较大。

实施阶段建安成本与控制指标相比，总体水平因政府不可抗力原因有所增加，但在公司规定的超支范围内，除去政府原因，实际建安费用与控制指标基本持平。

【项目概况及评估综述】

1、项目概况

烟台慧园项目是海信地产烟台公司首次以转让方式于2005年10月23日从烟台开发区彩云房地产公司和烟台市国土资源局开发区分局签订了三方协议，以总价1.002亿元，楼面地价919元/平方米，88.9万元/亩获得的烟台海信慧园项目。

项目地处烟台市开发区昆仑山路与秦淮河路交汇处：

宗地位于烟台市开发区；

宗地西临昆仑山路，南临秦淮河路，东临烟台市国税局宿舍小区，北临规划预留地。

宗地交接状况状为净地，原是南低北高的坡地，由于从地块内取土，致使地块变为比周边道路低3至4米的凹地；

地块的东侧是新建小区，西侧是荒地，规划为技术学院二期用地。

（加当时交接的土地照片）

宗地南侧是城市次干道秦淮河路，西侧是城市次干道昆仑山路，周边100米范围内无公交车，离项目700米处有28路车车站，2公里范围内的公交车有27路、22路、21路，另外项目北金沙江路已经设置市中心标准的公交车停车棚，目前仅有28路车通过，但不久随着烟台市技术学院的全部迁入和国税小区的入住，将会有多路公交车通过。

周边1500米范围内有高级中学、烟台技术学院、二中、烟台市高级职业学校等。

地块周边天山路与长江路交错处有博爱医院，地块离开发区医院有10分钟的车程。

项目离开发区市中心约有7公里，属于目前的开发区城市边缘，地块周边缺少大型的购物商场，到市中心家世界、家家悦超市、德胜商城、嘉禾家居、三联家电、肯德基、永和豆浆、银行、各通信营业厅等有10分钟的车程。

项目500米处仅有一家食品公司，但2公里内大型厂企众多，有浪潮LG、欣和食品、上海东岳通用汽车、大宇重工、中美合资龙达水处理有限公司、泰信电子等。

与厂企的这种距离使项目免除厂企的吵杂，又为项目提供了大量的目标客户。

烟台项目的发展顺应了开发区快速发展的形势，开发区的规划由38平方公里扩大到228平方公里，未来开发区的重心将会西移，从而使本项目的区域成为未来开发区的居住中心；

2005年开发区人口约20万，规划人口30万，逐渐增加的人口使住宅需求不断增加；

为项目的成功奠定了基础。

2、项目经济技术指标

可研指标

项目占地面积为112.74亩（合75157.9㎡），容积率1.0。

总建筑面积85157㎡，其中普通多层住宅建筑面积为59957㎡；

高层建筑面积15000㎡；

商业建筑面积为0㎡；

车库地下建筑面积为10000㎡，不可售面积200㎡（物业用房）。

规划建筑密度：

25%，规划绿地率35%

实际指标

实测后总建筑面积110754.69㎡，多层实测25934，院景实测25561.77平方米，高层实测面积50323平方，包含两套物业用房，357.65平方米，商业面积还没有进行实测，一层建筑面积约为470平方米，二层面积约为500平方米，车库地下建筑面积为2392㎡，多层地下室面积5293平方米。

3、项目开发周期

*********于2005年10月23日与烟台市国土资源局签订《国有土地使用权出让合同》，截止到2008年7月全面入伙，项目发展总周期为3年，共计36个月。

4、项目综合评估

烟台房地产市场自2005年以来步入了高速发展阶段，为烟台海信慧园的成功开发和销售提供了良好的市场契机。

烟台海信慧园项目是海信地产烟台公司的第一个项目，项目的成功开发引领了烟台开发区的住宅消费，提升开发区的小区品质，作为异地开发的项目具有巨大的挑战性。

市场拓展部及烟台公司通过充分的市场调研和准确的市场定位，比较成功的实现了市场定位和产品策划阶段决定的产品形态，但是缺乏在过程中不断的调整和持续创新，同时由于前期策划较为充分，但是过程控制不够细致，成本管理较粗放。

在工程实施阶段，项目上整体能够加强工程进度管理，严格把控工程质量，基本上贯彻了海信地产“精细化”生产施工理念，但是出现了如多层一层返潮等重大投诉质量问题，对客户满意度造成较大影响。

销售阶段，产品定位中目标客户定位、产品定位细节的推敲及价格的定位，再到营销推广中各物业推售策略、推售时机的选择、价格策略的制订等大方向来看，海信慧园项目整体运营及操作较为成功。

准确把握销售时机，最终使本项目成为片区的品质较高的住宅小区，得到了行业内和消费者的普遍认可

【项目投资管理评估】

1.项目发展期内烟台市宏观经济及房地产市场回顾

烟台慧园西区项目于2005年10月23日签订土地转让协议，土地的运作从2005年7月份已经开始，2006年10月首批6栋多层开盘销售，截止2007年8月份，实现销售率达约80%以上，目前已经基本完成整个园区的销售，销售比例达到99.7%。

烟台获取土地时房地产市场状况

2005年，从全国房地产行情上看，整个市场有消极的影响，也有积极的一面，消极因素主要是国家从国八条以来一系列的抑制房价的政策，导致相当大的房地产需求下降，购房者持币观望，导致当时一手房交易量下滑，获取土地时在售的楼盘每个月的成交量不过三两套，甚至为零。

积极因素是当时这种情况造成了供应量的减少，开发商都很谨慎，轻易不敢拿地，导致后续供应项目少，竞争减少；

观望客户将作为积攒的购买需求刚好在我项目开盘时段爆发出来。

2005，对于开发区而言，一直处于需求略大于供给的状况，随着开发区经济不断发展，越来越多的外企甚至世界500强企业进驻开发区，如大宇重工、富士康、东岳通用、LG等以及他们所到来的配套企业的发展，为开发区房地产市场注入许多新的活力，另外开发区海岸线较长，又有着万米防护林，环境越来越优美，吸引着大量的外地人到这里定居，所以说从市场供需比来看，开发区的房地产市场前景非常广阔。

烟台企业发展状况

2004年，开发区辖内人口20万人，GDP总量却达到了200多亿，在新规划的烟台开发区从原来的38平方公里一下扩大到228平方公里，已形成以机械汽车、电子通讯等科技含量和附加值极高的龙头产业基地，以新材料、生物医药、化纤纺织、食品加工为重点的产业发展格局。

工业扩张带来郊区的城市化，每年8000元征地补偿的郊区农民成为房地产需求另一生力军。

开发区的发展对项目的带动

在2005～2007年项目主要发展期内，烟台开发区主要宏观经济指标表现良好：

✧截至2004年9月底，烟台开发区累计引进外商投资项目818个，投资总额达46.4亿美元。

其中，投资额在1000万美元以上的项目112个。

通用汽车、CSX、泰科、汉高、电装、丰田汽车、丰田通商、三洋电器、三菱商事、大宇集团、LG电子、现代集团、鸿海集团等26个世界500强企业在这里落户。

特别是近几年引进的通用东岳汽车、浪潮LG手机、大宇数控机床、现代冰轮锅炉、富士康电脑零部件和美锦三菱能源等投资规模大、科技含量高、附加值高的当今世界消费热点产品项目，为开发区当前和今后一个时期实现跨越式发展注入了生机和活力。

✧2005年烟台开发区生产总值达到270.04亿元，增长33.5%。

全区人均GDP达到18.21万元，增长26.6%。

年末注册各类企业单位（含私营个体）达到11319家。

实现工业利税达到36.16亿元，增长2.6%。

全年完成进出口总额46.26亿美元，增长78.9%,其中出口总额20.11亿美元，增长100.3%。

全区招商引资成效显著，全年引进项目275个，其中外商投资项目107个;

合同外资额7.73亿美元，增长50.5%;

实际利用外资2.9亿美元，增长124.9%。

全区完成各项税收总额33.48亿元，增长35.1%;

实现财政总收入34.18亿元，增长43%.

✧2005年烟台开发区在全国33个国家级开发区排名中位列第7，烟台开发区成为二十一世纪中国重点开发的环渤海经济圈内的重要生长点

✧2005年良好的宏观经济发展带动下，房地产投资额呈现逐年高速增长态势，房地产开发投资快速增长。

全年完成房地产开发投资109.88亿元，增长15.5%，其中住宅投资80.13亿元