某某房地产销售执行报文档格式.docx
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4.3媒体组合策略
4.4平面广告安排
4.5广告发布计划
第五部分销售实施策略
5.1销售前准备工作
5.2销售策略
5.3销售阶段及进度
5.4促销活动安排
5.5工程推广资金安排
5.6销售控制与经管
第六部分主要图表
附件一价目表
附件二广告发布计划
附件三销售前准备工作安排
第一部分物业定位
一、工程分析
1、工程配套、用地及景观分析
详见策划报。
分析结论：
1、工程配套设施齐全，特别是生活配套设施丰富；
2、工程交通方便，位于城市开扬和繁密接合部；
3、工程低楼层（主要是商场）被周边建筑遮挡，高楼层视野开扬，北向、西向、西北向远景较佳，有价值。
2、工程建筑分析
1）规划布局
工程的设计体现对地块最充分、合理的利用，住宅走向为东北西南，使主立面充分面向采光较好的东南面和邻福华路展示面较好的西南面，布局时充分利用地块对角长边，使工程西北、东南有较大面积广场，既可聚集人气，增加的工程商业价值，又可以对广场进行主题包装，营造小区环境，提高小区居住质量。
漾福居总平面图
◇工程规划基本和策划报告所提要求相当。
2）建筑立面
由于规划布局的合理使工程立面非常完整，工程在设计时对立面的处理时务求线条简洁，通过色彩的变化，以求达到立面丰富的视觉感受，色彩以暖色调为主，力图跳出周边建筑色彩，从上到下颜色逐渐变深，使建筑在跳出周边色彩时，既能与周边建筑相融合，又能保证建筑的稳重自然的观赏效果。
屋顶的处理仍以横竖线条为主，通过简洁处理达到现代感很强的立面效果。
3）户型分析
Ⅰ、户型统计
漾福居户型统计表
房型
户型
朝向
面积
户数
楼层
每层
户型比
面积比
一房
A1
南
21.92
34
6—22
2
5.7%
2.3%
745.28
一
房
厅
A2
南、东南西南
35.96
68
4
11.4%
7.4%
2445.28
A3
西北、东南、西南
34.77
7.1%
2364.36
A4
西北、东南
36.33
7.5%
2470.44
合计
204
14
34%
22%
7280.08
二
B1
西北、北
65.55
54
6—32
9%
10.7%
3539.7
B2
东北、西北
63.53
10.4%
3436.02
B3
68.33
52
6—31
8.7%
3553.16
B4
东、西
67.65
7.0%
2300.1
B5
南、东南
66.67
13.7%
4533.56
B6
东北、东南
65.35
40
23—32
6.7%
7.9%
2614
302
16
50.5%
60.4%
19976.54
三房
二厅
C1
79.90
18
23—31
3%
4.3%
1438.2
C2
东南、南
85.84
36
6%
9.3%
3090.24
6
4528.44
四房
D1
东南、西南
149.66
32
0.3%
0.9%
299.32
D2
北、西
124.31
0.8%
248.62
0.6%
1.7%
547.94
总计
598
100%
33072.88
从表上可以看出一房和一房一厅户型比例为40%，面积比约为25%，二房二厅所占比例最大户型比为50%，面积比例达到60%，三房四房户型比和面积比分别为10%和15%，与策划报告相比，户型更偏小一些。
漾福居主要以面积较小的二房二厅和一房一厅为主，其面积比约为85%。
下表为策划报告对户型的定位：
（m2）
比例
一房一厅
30—35
25%
35%
安排上配合三房、二房
二房二厅
二阳台
55—65
55%
50%
东、南、东南、东北、西向、北向
三房二厅一卫
75—80
10%
15%
东南、南、西向或西北向
三房二厅二卫
80—85
Ⅱ、户型平面布局
工程户型平面厅室方正实用，部分一房和二房厨卫为异型，但基本不影响使用功能，一房A户型厅轴线宽度为2.6—2.7M，略微显窄。
户型设计总体上比较合理，能充分采光，并保证较好的视野，工程景观优势被合理利用。
二、工程价值
根据以上分析，我们认为工程的价值主要体现在以下几个方面，这些方面也是工程的卖点所在，为工程宣传的核心所在。
1、住宅
Ⅰ、地理位置——市中心的、繁华的
.
位于福田中心、市中心。
华强北成为福田购物中心，而且其电子、电器、通讯市场成为全市乃至全国的中心，其重要的商业及经济地位，必将吸引大量人前来经商及居住，所以不论对居家及投资都具有巨大的吸引力，通过区域地位及发展潜力提升工程的价值。
Ⅱ、市政配套——尽善尽美的、丰富便利的
小区周边市政配套齐全，以华强北、上海宾馆附近成熟的发展、沃尔玛为主要宣传点，以及嘉汇新城，其次菜市场、医院、银行，再次学校、娱乐、休闲逐一展开。
Ⅲ、道路交通——网络发达的、快捷迅速的
漾福居所处的地理位置为正处在深南中路与深南大道交接地带，深南大道宽阔的路面使西向交通异常方便，东向交通有深南中路、滨河大道及其他次级干道，距离南北向干道华富路、彩田路、皇岗路都很近，又近邻皇岗口岸，漾福居道路网络发达，交通十分便捷。
Ⅳ、室内外空间——现代的、精致的、开扬的
a、楼宇外观现代感强，外观丰富的色彩；
b、架空层空中会所为业主提供功能丰富休闲活动场所；
c、卧房800mm（部分270°
转角）宽大凸窗开阔实用、厨卫400mm宽凸窗在深首例采用，大大增加居室的使用率和使用的方便性；
d、建议西侧窗采用隔热隔音性能良好的低辐射玻璃，增加卖点，解决西向单位的销售。
Ⅴ、都市景观——开阔的、华美的
南、西、北都有较好的都市享受。
南侧可望香港元朗群山，西向、西北、北向可望中心公园、深南大道，夜晚的霓虹灯灯光闪烁，体会都市的繁华与浪漫，实景图片。
Ⅵ、价格定位——低总价低单价的、付款轻松的
以投资分析方式解释工程价格，通过总价、月供、租金与月供的对比分析解释其超值的价格，主要通过报纸、条幅进行发布。
Ⅶ、物业经管——智能化的、贴心周到的
现代物业经管更能使人享受舒适人生，通过经管工程及服务公约展示承诺，使业主了解将与之共同生活的现代管家风采。
2、商场
Ⅰ、位置特色——占据中心，辐射全市
主要宣扬漾福居商场的市中心的地理位置，交通非常便利，将为市内外日用品厂家提供商品展示的机会。
Ⅱ、价格特色——价格低廉，高额回报
与其他商铺价格比较，体现悬殊，为此将在商铺推广时，以投资分析展示这一特点。
Ⅲ、铺位特色——各铺独立、高实用率
商铺各自独立。
商铺4.5—5M层高，可设置阁楼，使得商铺可商、可存放货物，可住使经营者最大限度地利用商铺空间。
实用率达到60%，与一般大商场比较体现差距优势。
二楼环廊具岭南风格特色——骑楼概念，增加商铺展示面和实用率，突现其临街特色，所以商铺建筑特色突出①铺位独立；
②商、储二用；
③60%实用率；
Ⅳ、经营特色——二十四小时，低成本运营
与其他大商场比较，经营者营业时间可自由支配，商铺经管费、空调费低，且不需另计装修费。
强调经营者自主性、灵活性。
三、物业市场定位
根据工程分析及策划报告，漾福居产品定位为都市优雅小户型——引领时尚的新市中心经济实用型小户型住宅。
工程的核心价值在于其地理位置，位置与交通、配套具有相辅相成性，工程的市中心地位有别于旧的市中心——罗湖，罗湖给人的感觉是繁华、拥挤、娱乐，新中心带来的是快节奏、开扬、工作，是两种不同的感受，所以关键是个新字。
工程的特质在于其建筑设计理念，现代、实用、舒适所带来的是工程与周边居住用房的差异性。
由于在开发上注重成本，所以在售价上便给客户带来经济实用的感受。
工程的包装力争以现代性、时尚性取胜，毕竟工程面对的主力客户是年轻人。
所以工程的定位是含盖以上各方面的综合形象。
基于以上分析，漾福居的定位概括为“都市优雅小户型”宣传时突出地理位置、户型的开杨，生活的方便、舒适，直扣工程的目标客户。
——定位支撑
目前客户十分理性，对楼盘的评判是多方面的，包括工程本身的特质：
楼盘名称、建筑风格、立面设计、平面设计、住户大堂、公共装修、工程质量、配套设施、单位装修、发展商品牌、物业经管等；
以及销售推广时的包装：
售楼处、样板房、围墙、楼书、报纸广告、其他包装等方面必须充分落实，符合目标客户的心理需求。
三、客户定位
漾福居的目标客户主要为以下四类：
1）第一类：
方圆1公里内，熟悉本区域的白领及公务员；
2）第二类：
区域内小生意者、个体户；
3）第三类：
港人：
亲缘、工作缘为主，如货柜车司机；
4）第四类：
本地居民：
投资客及换房者。
一房、
三房二厅
四房二厅
主要
客户
第
类
三
四
年龄
25—30
28—35
不限
30以上
购买力
较弱
较强
很强
一般
强
学历
较高
偏低
普通
工作时间
固定
基本固定
无工作
自由支配
家庭人口
1—2
不确定
2—3
3—4
3人以上
以上漾福居各户型相对应主要客户及其特征。
可以看出工程由于主力户型为一房、二房，故工程目标客户的购买力不高，购买动机主要是过渡或投资，他们对装修的要求不是很高，所以工程将以一房、二房送普通装修，三、四房毛坯的的措施吸引客户。
值得注意的是工程定位由于
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