开发华益花园建设工程项目建设可行性研究报告.docx
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开发华益花园建设工程项目建设可行性研究报告
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兴安盟易盛房地产开发有限责任公司
开发“华益花园”建设工程
项目申请报告
兴安盟易盛房地产开发有限责任公司
二〇〇九年十一月
第一章申报单位及项目概况
1.1项目申报单位概况
1.1.1项目申报单位
兴安盟易盛房地产开发有限责任公司
1.1.2项目申报单位基本情况
兴安盟易盛房地产开发有限责任公司成立于2009年8月31日，法人代表纪殿友，注册资金500万元。
公司位于乌兰浩特市爱国街红山龙小区A——34号，是一家房地产开发有限责任公司。
公司现下设办公室、财务室、经营部、保安部、工程部、预算部等部门。
公司以“诚信、真实、和谐、安全”为理念，以“品质求生存、诚信求发展、客户满意”为衡量工作的最高标准。
1.2项目概况
1.2.1项目名称
“华益花园”建设工程
1.2.2项目建设地点
1．项目选址
本项目位于内蒙古乌兰浩特市。
2．项目四至
本项目区域位于乌兰浩特市育才路以东，惠普街以南，洮儿河北路以西，乌兰东街以北。
项目建设总用地面积为45435平方米。
3．周边环境分析
项目紧邻城市主干道，地块市政设施配套齐全，交通便捷，地理位置十分优越，是商业和居住建设的理想位置。
1.2.3项目建设规模及内容
1.2.3.1规划目标
1、高品质的物质环境
本项目注重功能与形态并重，合理进行功能组合与用地布局，塑造富有特色的形态环境，构造一个空间层次丰富的商业和居住小区环境，满足居民的物质需求。
2、高度和谐的人文环境
项目本着创造有现代生活气息和人文情调的住区文化的宗旨，紧密依托规划指导思想，以人为本，充分利用技术、艺术手段，建构人性化的人文商住社区环境。
3、高效能的基础设施
项目周边的不但要市政基础设施规划配套齐全，而且做到安全、高效、经济、耐久。
1.2.3.2规划原则
1、注重规划设计的经济可行性
提高居住环境的宜住性、舒适性、安全性、耐久性和经济性。
创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代居住社区。
住宅设计充分考虑到各种不同的开发要求，设计出多系列、多户型住宅类型，以满足多样性的居住要求。
2、符合均好性规划原则
规划精心考虑每一户住宅，使其均具有良好的通风、采光条件，并方便利用绿化景观和水体景观，力求达到“均好”。
具体体现在中心绿化景观带对各组团、院落的渗透以及分布均匀的组团绿化、带状绿化等；服务设施配套齐全，符合现代居民生活需求，并为物业管理提供便利条件，降低管理成本。
3、加强空间领域限定，增强居住环境的归属感
规划考虑人车局部分流，按照空间的不同属性，将小区空间分成不同等级的公共活动空间，并组成富有情趣的序列空间。
通过小区入口标志性建筑以及社区中心、组团中心的识别设计等，进一步加强空间的领域感和归宿感，从而提高居住环境的安全感。
4、坚持以人为本和生态环境保护原则
坚持以人为本，创造舒适、优美、卫生、安宁的满足当地居民生活特点的环境。
规划用地布局及空间组织以人的需求为依据，充分考虑人的可达性和舒适性，做到以人为本，为人服务。
在满足日照、采光和通风的基础上，着重进行绿地系统规划，保证居民的身心健康。
1.2.3.3主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
序号
项目名称
单位
指标
备注
1
用地面积
平方米
45435
2
总建筑面积
平方米
115930
2.1
住宅建筑面积
平方米
83115
2.2
商业建筑面积
平方米
32815
3
建筑密度
%
28.1
4
容积率
2.55
5
绿地率
%
36
1.2.4投资规模
该项目建设总投资为19207.66万元，其中工程费用11899.96万元，工程建设其他费用4886.62万元，预备费839.33万元，销售税金及附加1340.26万元，销售费用241.49万元。
项目两期建设，第一年建设第一期，建设投资9045.37万元，第二年建设第二期，建设投资9450.50万元。
1.2.5资金筹措方案
本项目全部资金由项目单位自筹解决。
1.2.6工程进度安排
本项目总体进度为3年，其中建设期为两年，分两期建设（每年一期），销售期为三年（从建设期第一年开始算起）。
项目计划于2009年11月进行前期准备工作，2010年5月开工建设，整个项目分两期建设，每期一年，到2012年4月完成竣工验收，2013年5月项目销售工作完成。
项目建设实施进度为：
1．工程的前期准备工作
2010年3月之前完成项目申请报告编制及立项工作；2010年4月完成施工图设计工作和工程招标工作。
2．施工工期
项目计划于2010年5月1日开工建设，到2012年4月完成竣工验收。
项目施工工期为2年。
3、销售期
项目计划从2010年5月展开销售工作，到2013年4月完成项目全部销售。
1.3项目报告编制的依据
1．《中华人民共和国土地管理法》；
2．《中华人民共和国房地产管理法》（2007年修订）；
3．国务院《关于促进房地产市场健康发展若干意见的通知》
4．《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》【发改投资[2007]1169号】；
5．《乌兰浩特市房地产开发优惠政策暂行规定》；
6．《乌兰浩特市房地产开发政策补充规定》；
7．《内蒙古自治区实施西部大开发若干政策措施的规定》；
8．《兴安盟国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》
9．国家和内蒙古乌兰浩特市相关政策及法律、法规；
10．项目单位提供的其他相关资料；
11．内蒙古统计局公布的相关经济指标和房地产指标；
12．项目及周边区域市场调查资料。
第二章发展规划、产业政策和行业准则
2.1发展规划分析
2.1.1国民经济发展规划分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出“必须加强和谐社会建设。
要按照以人为本的要求，从解决关系人民群众切身利益的现实问题入手，更加注重经济社会协调发展”，“调整住房供应结构，重点发展普通商品住房和经济适用住房，严格控制大户型高档商品房。
按照保障供给、稳定房价的原则，加强对房地产一、二级市场和租赁市场的调控，促进住房梯次消费”。
《兴安盟国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》指出：
“十一五”时期（2006-2010年）是我盟全面落实科学发展观，加快做大经济总量，推进结构调整，构建和谐社会的关键时期。
科学地制定国民经济和社会发展第十一个五年规划，对于我盟紧紧抓住机遇，促进经济社会全面、协调、可持续发展具有十分重要的意义”。
房地产业要“引导和规范房地产健康稳定发展，抓好一级市场调控，加快发展房地产二级市场和租赁市场。
逐步规范土地划拨和协议出让，严格执行经营性土地招拍挂，加强土地储备和合法交易。
积极推行建设—经营—转让、收益抵押等市场化投资方式，鼓励和吸引外资投资房地产业。
加强经济适用住房建设和管理，增加普通商品住房市场供应。
建立和完善廉租住房制度，切实保障城镇最低收入家庭基本住房需求。
加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，积极发展住房消费信贷。
健全房地产咨询、评估、经纪等中介服务体系，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执（职）业资格制度。
规范发展住房装饰装修市场，切实保证工程质量。
”
本项目的建设符合国家及兴安盟加强和谐社会建设、推进社会福利社会化、调整住房供应结构、增加面向中低收入家庭的普通商品住房和保障性住房的供应的规划和原则要求；在空间区域布置上也符合优化人口布局、控制中心城区人口规模、引导房地产开发重点向南城转移的纲要要求。
本项目的建设，符合各级国民经济和社会发展规划的要求，是其精神和发展原则的具体贯彻和落实。
2.1.2区域规划分析
1．《乌兰浩特城市总体规划》
《乌兰浩特城市总体规划》提出“随着城市人口的集聚，势必促进城市商业的增长，并要求城市提供较为充分的商业金融设施用地。
目前的城市商业中心主要集中于乌兰大街两侧，由于周边住宅建筑基本成型，发展余地不大，规划在铁路以西的科尔沁路、查干街、都林街周边地带，借铁西旧城改造之机，启动乌兰浩特第二个商业金融中心的建设，扩大城市中心地区的商业规模。
位于兴安路的盟行署办公区，在实施行政中心的搬迁后，原有用地改建为商业用地”。
乌兰浩特城市中“规划商业金融设施用地438公顷，占城市建设用地面积的7.8%”。
居住区的建设规划如下：
居住用地应集中开发集中建设，形成居住区和居住小区。
市中区居住用地划分为8个居住区，其中：
城北居住区：
位于省际通道以北，居住用地面积107公顷，安置居住人口2.5万人。
行政新区居住区：
位于白阿铁路以西，罕山街以北，居住用地面积209公顷，安置居住人口6万人。
铁西居住区：
位于白阿铁路以西，罕山街以南，居住用地面积195公顷，安置居住人口6万人。
山城路居住区：
位于白阿铁路与罕山之间，罕山街以北，居住用地面积64公顷，安置居住人口1.5万人。
兴安路居住区：
位于罕山街与乌兰大街之间，白阿铁路以东，爱国路以西，另包括罕山东侧的居住用地，用地面积149公顷，安置居住人口5.5万人。
复兴街居住区：
位于新桥大街与乌兰大街、白阿铁路与爱国路之间，居住用地面积70公顷，安置居住人口3万人。
滨河居住区：
位于爱国路以东，新桥大街以北，居住用地面积116公顷，安置居住人口3.5万人。
城南居住区：
位于白阿铁路以东，新桥大街以南，居住用地面积143公顷，安置居住人口4万人。
河东区以红城大街和新桥大街划分为3个居住区，其中：
北新街居住区：
位于红城大街以北，居住用地面积150公顷，安置居住人口4万人。
安澜路居住区：
位于红城大街和新桥大街之间，居住用地面积81公顷，安置居住人口2.5万人。
榆林街居住区：
位于新桥大街以南，居住用地面积50公顷，安置居住人口1.5万人。
城市居住用地以二类居住用地为主，并按人均住宅建筑面积35平方米确定人口容量。
其住宅建筑形式以多层为主，市中区可适当采用高层或小高层建筑，建筑层数以不超过18层为宜。
2．项目SWOT分析
优势：
⑴地块地处乌兰浩特市区中心商业地段，商场比较多。
⑵通过聘请知名的建筑设计、景观规划、营销策划、物业管理、建筑施工等公司实行强强联手，塑造物业的品牌，增加物业附加值，给客户信心。
⑶蒙元文化一条街的建造和形成，提高自身价值、增加商业氛围，对客户形成足够的吸引力。
⑷周边新建住宅密集，未来人流量和车流量也比较大。
⑸项目地块位于市政府北侧，容易聚敛客源，能减少销售压力。
劣势
⑴项目地位置相对较偏，配套设施不是很齐全（医院、银行、购物、学校都比较少），生活休闲、娱乐设施缺乏。
⑵外地开放商在本地开发，购买者心理存在不信任，对项目有一定影响。
⑶项目所在地的交通状况虽好，但公共交通线路条件不够。
⑷片区认知度较低。
项目所处片区相对于市中心区有一定距离，周边环境不理想，片区认知度有待提高。
机会
⑴项目周边现有楼盘档次不是很高，商铺缺乏特色，相比之下蒙元文化一条街的自身优势明显。
⑵政府的大力支持和给予的大量优惠政策，增加项目的可操作性。
⑶周边商业大都是百货的形式与本项目的商铺形式不同，如将新型的经营管理模式以及超市、酒店的引入将会使将整个项目得到提升。
威胁（风险）
⑴项目地块周边的在建在售楼盘是同质竞争个案，其较好居住环境和工程进度会造成客户分流。
⑵由于乌兰浩特市人口有限，经济不是很发达，对我们的住宅和商铺的销售有一定风险。
⑶房地产政策的出台，对众多购房者的消费心理将会产生一定影响，预计部分投资者将会担心未来利率连续增长而进入观望期。
2.1.3专项规划分析
内蒙古自治区人民政府办公厅转发国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展若干
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