营销策划控制程序文档格式.docx

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5流程说明

5.1产品策划（参照集团公司GT/QD05-01产品策划工作规程制定）

5.1.1已确定投资开发的项须进行产品策划，确定项H定位、户型布局、租房和商业配比以及产品市场定位。

5.1.2总经理（或其授权人）负责组织营销策划部、工程治理部等相关部门和人员依照《项目建议书》和《项目可行性研究报告》编制《产品策划书》。

5.1.3《产品策划书》的具体编写方法按集团公司产品策划书格式模板执行。

5.1.4营销策划部负责组织召开《产品策划书》公司层面的评审会议。

会议山总经理（或其授权人）主持，公司相关部门和人员参加。

5.1.5通过公司内部评审后，总经理确认后，曲总经理（或其授权人）负责组织召开集团公司层面的评审会议。

具体按《设计评审会治理规程》的要求，组织集团层面的评审，邀请宋卫平董事长、片区执行总经理、集团设计分管领导、集团公司规划设计部、营销策划部、市场研究部、总工程师办公室、工程成本治理部、材料设备部等参加评审。

5.1.6营销策划部负责整理会议纪要，并依照评审意见修订《产品策划书》，必要时可重复评审、修订。

5.1.7修订后的《产品策划书》应提交集团设计分管领导审核，宋卫平董事长审批。

5.1.8《产品策划书》经审定后，山综合治理部按批准的发放范畴分发至各相关部门和单位，以此作为设讣、营销策划的依据。

文件的发放执行《文件和资料操纵程序》。

5.2营销策划整体工作打算

5.2.1营销策划部依照《产品策划书》组织制订《营销策划整体工作打算》，经公司总经理审核后，报集团公司营销策划部评审，营销分管领导审核，片区执行总经理审批。

5.2.2《营销策划整体工作打算》要紧包括营销策划市场环境调查、确定广告代理公司、确定营销模式、确定营销代理公司、项目案名、主广告语、LOGO、《项UVI治理手册》、工地围墙、广告牌设计与制作、销售中心及样板房的选址、装修和布置、项U定价以及网站开通等各项工作的时刻节点、工作策划以及初步费用测算。

5.3市场环境调査

5.3.1项U《营销策划整体工作打算》批准后，营销策划部应按打算的时刻节点,对当地营销策划市场环境进行调查。

亦可托付专业公司实施市场调研，但必须对调查过程实施监督，并按一定比例抽样核实，以确保调查结果的可信。

5.3.2市场调查前，营销策划部应制订《市场调查打算》，明确调查U的、调查内容、调查内容、调查类型、调查范畴、调查时刻、调查人员安排等内容。

调查内容包括：

当地房地产营销策划特点、营销模式、广告媒体、主流媒体情形以及消费者的广告同意适应、各类营销策划费用（广告公布代理费、喷绘费、印刷费等）报价情形等。

5.3.3《市场调查打算》经公司总经理确认后，报集团公司营销策划部审核，集团公司营销分管领导审批。

5.3.4营销策划部应依照市场调查结果，编制《营销策划市场环境调查报告及建议》，提出对本项口广告策划服务、营销代理模式的选择意见。

《营销策划市场环境调查报告及建议》的内容应客观、真实、准确，重点突出，尽可能配有图片、统计图表和原始资料。

5.3.5《营销策划市场环境调查报告及建议》经总经理审核后，须报集团公司营销策划部评审，营销分管领导审批。

5.3.6《营销策划市场环境调查报告及建议》中所含的当地房地产广告投放要紧媒体报价表（含可能事受的优待情形）及各供方资料及报价情形，若在今后操作过程中发生变更，须及时向集团公司营销策划部重新申报备案。

5.4确定营销模式及代理公司

5.4.1依照项LI定位和当地市场情形，营销模式可采取自行销售或托付营销代理公司承担的方式。

拟采取营销代理模式，应报集团公司营销策划部评审、营销分管领导审批。

5.4.2托付营销代理的项目，由代理公司依照合同约定完成策划、销售等各项工作；

成立精简的营销策划部，对代理公司的工作实施治理、监控和和谐，并对代理公司的工作结果负责。

5.4.3营销代理公司的选定应按照先考察评判、再邀请招标的方式进行，招标结果应报集团公司营销策划部评审、营销分管领导审核、宋卫平董事长审批。

5.4.3.1营销策划部对营销代理公司进行考察，形成《供方评判表》，考察要点如下：

a）是否具有高度专业和体会丰富的营销策划组织人员；

b）是否拥有足够的、专业熟练的销售人员；

c）是否差不多具备或能够在短时刻内建立起一个客户网络系统；

d）营销代理公司以往业绩和优势；

e）营销代理公司运作方式是否规范，能否与国际接轨。

543.2营销策划部应编制招标文件，组织意向单位参与招标。

招标文件中应明确托付营销代理的具体工作内容及双方的治理权限、决策权限、沟通渠道等内容。

543.3评标的关注要点包括：

a）营销代理公司的从业资历和体会；

b）理念认同度和敬业精神；

c）对项目认知度及预备和实际可投入的人力、物力、精力；

d）市场调研能力、销售组织能力、客户服务能力；

e）报价情形、公司信誉等。

543.4营销策划部编制营销代理服务合同，总经理确认后，报集团公司营销策划部、法律事务部评审、营销分管领导审核、宋卫平董事长审批后，由总经理签署。

5.5营销策划书

5.5.1营销策划部应按照《营销策划整体工作打算》的时刻节点要求，结合项U实际进度，依照《项LI市场环境调查报告和建议》，组织编制《营销策划书》。

5.5.2《营销策划书》要紧包括市场分析、营销策略分析和广告推广打算、广告费用等，详见《营销策划书标准模板》。

5.5.3《营销策划书》经公司内部评审，总经理审核确认后，山总经理（或其授权人）组织集团公司营销策划部和广告策划服务公司等相关部门和单位进行综合评审。

5.5.4《营销策划书》评审要素要紧有：

a）入市时机和营销定位、营销姿势是否准确；

b）价格策略、整体营销策略是否准确可行；

c）广告诉求、创意表达、媒体选择是否准确可行；

d）品牌道路、广告推广打算（含费用预算）是否合理可行。

e）市场调查是否充分，结论是否合理。

5.5.5《营销策划书》编制人员负责整理会议纪要，并依照评审意见修订《营销策划书》，修订后的《营销策划书》经总经理确认后，报集团公司营销策划部评审,集团营销分管领导审核，片区执行总经理审批。

营销策划部应依照项LI的具体情形，细化每年的工作，编制《年度营销推广方案》，报审要求同《营销策划书》。

5.5.6定稿后的《营销策划书》和《年度营销推广方案》，若内容发生重大变更，需按原评审、审核、审批、备案流程重新申报。

5.6营销策划实施

5.6.1营销策划工作进度调整

营销策划部应依照《营销策划整体工作打算》和《营销策划书》，组织实施项L1开盘前的各项营销策划预备工作。

若依照实际情形需调整工作进度，调整打算经总经理确认后，应报集团公司营销策划部评审，营销分管领导审核，片区执行总经理审批。

5.6.2销售中心及样板房的选址、装修和布置

a）营销策划部在项目总体规划设计时期就开展销售中心的选址工作，在项LI正式开盘销售前6个月，组织样板房的选址、装修和布置工作。

b）销售中心及样板房的选址、装修和布置方案经总经理确认后，应报集团公司营销策划部、规划设计部、精装修治理部评审，营销分管领导审核，片区执行总经理审批。

销售中心及样板房的治理规定，参照集团公司《销售中心及样板房治理规程》。

5.6.3销售定价

在项U开盘销售前两个月，营销策划部应对楼盘销售定价进行市场调查分析，并编制《项口成本预算表》，为销售定价提供依据。

销售定价的具体规定详见《销售价格治理规程》。

5.6.4评审销售合同

营销策划部应组织对销售合同（包括但不限于预售协议、预售须知、正式合同、业主公约等）基准文本的内部评审，评审可邀请设计公司、物管公司、法律顾问等相关人员共同参与，评审后的基准文本应报集团公司法律事务部、营销策划部、客户服务部评审会签，集团公司营销分管领导审核，公司总经理审批。

关于销售合同的治理规定参见《销售合同治理规程》。

5.6.5预备销售文件

项LI开盘前半个月，营销策划部应编制销售操纵表、户型图册、购房须知、销售人员手册、销售统一说辞等销售文件，并组织项目公司内部评审，经总经理审批后施行。

5.6.6销售员培训

销售员培训内容和原则按《案场治理手册》的有关规定执行。

5.6.7确定广告策划服务公司

a）广告策划服务供方可山集团公司统一指定，亦可由公司自行选择。

b）公司自行选择广告策划服务公司的，应按照《合格供方操纵程序》的要求进行供方考察及招标工作。

招标结果应报集团公司营销策划部评审，集团营销分管领导审批，若选择与集团公司首次合作的广告公司，还应报宋卫平董事长审批。

c）选定项LI广告策划服务公司后，营销策划部拟制《项U营销策划服务合约》。

经公司总经理确认后，报集团公司营销策划部、法律事务部会签，集团公司营销分管领导审批，若选择与集团公司首次合作的广告公司，还应报宋卫平董事长审批，最后由公司总经理负责人签署。

5.6.8确定项目案名、LOGO、主广告语、推广主画面和《项目VI治理手册》

a）项目开工前，营销策划部应依照项日特点，提交《项日命名（组团命名）方案报告》。

b）《项目命名（组团命名）方案报告》经公司总经理确认后，报集团公司营销策划部评审、营销分管领导审核，集团公司宋卫平董事长审批后，山公司发文予以明确，同时报当地地名办批准。

c）确定项□案名后，营销策划部应督促广告策划服务公司于两周内提交项口LOGO、主广告语、推广主画面备选方案，并参照《绿城集团VI治理手册》，托付广告策划服务公司设计《项目VI治理手册》。

d）项口LOGO、主广告语、推广主画面方案须报集团公司营销策划部及相关营销策划委员会领导会签，集团公司营销分管领导审核，宋卫平董事长审批，具体治理要求参照集团公司《GT/QD12-03营销标识系统治理规程》。

5.6.9项目网站开通和爱护

规划方案批准后一个月内，营销策划部应开通项U网站，项口网站的开通和日常爱护治理规定参照集团公司《GT/QD12-04网站开通爱护治理规程》。

5.6.10交房文件编制

a）在交房前三个月，营销策划部应依照集团公司交房文件标准模本组织编写项U《产品手册》（包括《商品房住宅使用说明书》和《商品房住宅质量保证书》）。

b）交房文件经公司内部评审后，应报集团公司营销策划部、总丄程师办公室、精装修治理部、材料设备部、客户服务部、法律事务部、物管公司等相关单位和部门评审会签，集团公司营销分管领导审核、片区执行总经理审批。

c）定稿后的交房文件山公司营销策划部托付印制和验收，并报集团公司营销策划部备案。

交房文件的制作按照《营销策划品质操纵规程》的有关规定执行。

5.6.11园区标识系统

交房前三个月，依照《项LIVI治理手册》，营销策划部负责托付广告方进行园区标识系统的设计，组织公司层面评审，总经理确认后报集团公司规划设计部、营销策划部、物管公司等相关人员评审，集团公司营销分管领导审批后，托付制作和安装。

5.6.12r告宣