发达国家验房业发展状况与中国借鉴文档格式.docx
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（3）提供鉴定报告
为客户提供标准化的鉴定报告
4.验房目标
（1）帮助交易双方全面衡量房屋状况，包括质量、性状、性能、设备使用情况等
（2）为交易双方提供客观、公正的房屋信息，以避免日后纠纷
（3）为房屋维护与保养提供参考建议
（4）配合房地产估价评定房屋折旧、价值损失等
1.制度化
验房是一种职业技能，也是一个行业，有成熟的行业协会、行业标准与道德准则。
行业对于从业者有固定的准入（注册或许可）、考核与继续教育机制。
验房通行于各种房屋交易，便于交易双方对客观事实的明确与认可。
2.专业化
验房具有专业的从业人员，而且需要通过相关职业资格考试和继续教育。
验房需要专业的仪器设备，用以检测房屋的特定部位。
验房报告有专业固定的术语和格式，便于行业的规范和管理。
3.精细化
验房的内容详细而又具体，并且因为服务对象不同而深度不同。
许多非客观及不能被查验的部位将不包括在查验范围之内。
验房结果是定量与定性的结合，报告具有相当的标准性。
发达国家验房业发展概览
——以加拿大安大略省验房业为例
验房业在西方国家
由第三方来承担验房任务，是现代西方发达国家的惯例。
如美国，普遍的做法是委托职业验房师对准备出售或购置的住宅进行检验、评估，目的是为了买卖双方全面了解住宅的质量状况。
在加拿大安大略省，政府颁布了《验房师注册登记管理条例》，对验房师实行自愿注册登记制度，并授权安大略省验房师协会具体负责实施对验房师的培训、考核、注册登记等工作。
在法国，房屋交易前必须由验房师对房屋进行检验，出具验房报告才能进行交易。
加拿大安大略省与验房业
安大略省位于加拿大的东部，面积约100万平方公里，是加拿大人口最多的省份，也是其首都渥太华和最大城市多伦多的所在地。
因为靠近美国五大湖地区，安大略省一直以来就是加拿大政治、经济和产业的中心，其房地产业发展迅速。
验房业就是在这一背景下逐步兴起的。
为规范该行业的发展秩序，安省政府颁布了《验房师注册登记管理条例》，还针对验房师出台了《操作标准》和《职业道德准则》，用以指导从业人员认真完成验房工作。
房屋查验通识
房屋查验类型
房屋查验流程
房屋查验标准
房屋查验计费
房屋查验部位
（一）房屋查验通识
1.房屋查验的内容
并非房屋内外的所有的东西都会查验到。
验房主要针对那些构成房屋的最重要的最基本的系统、构件和设备。
也就是那些顾客普遍关心的，影响他们买卖决定的方面。
主要包括：
室外、屋面、室内、结构系统、供配电系统、给排水系统、暖气系统、冷气系统、保温及通风系统、壁炉及火炉。
以下内容不包括在内：
电话系统、保安系统、电视电讯、白蚁、水质量、空气质量、环境危害评估等（如氡气、有毒害气体、电磁场危害等）。
其原因或者是因为发生的机率较小；
或是因为需要特殊的专业训练和设备；
或是因为需时太长无法在2-3小时内完成。
2.房屋查验的局限性
验房手段是一种看的见的查验（VisualInspection），即通过视觉上的观察和一般性的操作，并借助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件（可接近可操作的部分）当前状况进行评估。
验房师主要凭借经验和所受的专业训练，并借助于一些仪器设备，通过表面现象来判断其本质。
这就决定了其局限性，主要表现在以下四个方面。
隐蔽问题、没有任何外表迹像的问题难以被发现。
验房报告只针对验房当时的房屋状态，验房师无法预测一些构件或设备将来何时会出什么问题。
验房工作受时间的限制，一般在2.5-3个小时左右。
验房师是通才，不是各专业的专家，对各个专业都了解，
有些设备只能由持相应牌照的技师才能操作。
3.顾客通过验房可以了解的内容
（1）房屋的大致建造时间（年份），结构稳固程度。
（2）屋面材料暖气炉、冷气机、热水炉的大致使用年份；
未来数年内需要更换的可能性。
（3）室内主要构建柱、梁、板是否有腐蚀破损，丧失承载力等情况。
（4）门窗大致使用年份，是否已做过更换。
（5）室内装修的新旧程度，维持现有功能的时间。
（6）供电大小（60A/100A/200A）；
是否需要升级；
配电盘类型；
内部线路的类型。
（7）电、水、媒气总开关位置及任何操作。
暖气炉、冷气机、热水炉的电源位置及操作；
（8）室外墙体表面及外露地基是否有破损、裂纹及孔隙。
（9）其他房屋维护保养知识；
有针对性的改进意见和注意事项。
4.《房屋查验报告》
《房屋查验报告》基本分为如下四部分内容：
（1）基本信息：
对顾客、验房人员以及查验目标房屋的基本情况进行记录。
（2）协议书：
在验房前，验房师须向顾客介绍验房工作的业务范围及工作方式、方法，客户了解之后，双方须在该文本上签字以示对验房业务的认可和同意。
（3）房屋查验情况描述：
查验情况描述分为选择性描述与备注描述两部分，这样既规范了验房人员对于房屋质量的评判标准，以遵行《操作标准》，又便于验房人员进行具体描述。
（4）签字确认：
客户与验房人员在《报告》上签字确认相关内容。
《房屋查验报告》范本
《房屋查验报告》中的费用明细
《房屋查验报告》协议书
《房屋查验报告》中的各查验项目结果
图文并茂的查验结果
（二）房屋查验类型
1.下offer前的验房
下offer前的验房（Pre-offerInspections）是指买方对某一房屋特别有兴趣，在下offer之前（即买卖协议签订之前），为了解房屋的状况并做到心中有数，安排对房屋进行一次检验。
这样，买方就可以在将来offer中取消验房条件。
此外，在买卖双方事先已达成某种意向，或在卖方不接受协议中有验房条款的情况下，这种方式也较为合适。
2.买房前的验房
这是最常见的一种验房形式。
在房屋买卖协议签订之后，但在正式生效之前，买方根据协议中的验房条款，安排对他们将要交易的重售房（即二手房）进行一次检验。
验房师将对构成房屋的主要系统和构件进行客观的视觉上的检查，以确定其是否存在明显的问题，哪些项目需要维修或更换以及可能的费用。
其主要目的是鉴定房屋的当前状态，向购房者提供必要的信息和毫无偏见的第三方意见，以帮助他们做一个清楚明白的买卖决定。
3.卖房前的验房
许多聪明的卖家会在房屋投放市场之前做一个验房。
这一方面可为买卖提供准确的技术细节，另一方面也可以事先发现哪些问题可能会引起买房的注意或担忧。
这样，卖主就有充分的时间以合理的价格进行一些必要的维修，避免这些问题成为将来买方作为大规模讨价还价甚至不买的依据。
即使卖主什么也不想维修或更换，事先把情况和您的态度向对方解释清楚，对卖主来说也是主动和有益的。
有一个专业的验房报告在先，买家可能不再要求在房屋买卖协议中有验房条款。
所以说，卖房前验房使各方更为自信，使买卖更为顺利。
4.新屋交割前检验
新屋交割检验通常是在买家正式接手新房前进行，这时，买家将有机会与建筑商代表一起检查他们的新房。
请了解，这是买家的责任，在这时候将那些未完工和不符合买卖协议的项目指出来并形成文件。
对于买家来讲，越早将所有问题指出来就越有利。
在这个过程中，验房师将陪伴顾客，指出那些未完工或有问题的项目，以及材料或手工艺上的缺点。
新屋交割检验通常能够发现许多被政府和建筑商的检验人员所忽视的问题，使这些问题能及时在新屋保险计划下或由建筑商负责维修。
顾客最好事先告知建筑商将有验房师参加这样的检验。
5.新屋保险计划检验
这是安省特有的一种新屋保险计划。
新屋保险计划涵盖新房在交割后一年内因手工艺或材料引起的问题。
这期间，房屋应该适于安全、健康、舒适地居住，并且符合“安省建筑规范”要求。
新房交割后两年内的由外到内的漏水问题以及水、电、暖气系统的问题，也包含在这个计划中。
这个计划还涵盖了七年内主要结构问题。
这期间，屋主有责任在各阶段保险过期之前，将所发现的问题以书面形式通知建筑商和新屋保险计划，才能使问题获得恰当地解决。
在一年、两年、或七年临界时间之前，房主可以联系验房师去检查他们的房屋，以便及时做进一步的处理。
6.装修前检验
装修前的检验可以为一些业主特别担心或感兴趣的项目或方面提供单项检验服务，比如关于房屋装修改造、地下室漏水问题、电系统、保温通风系统等。
（三）房屋查验流程
阶段
序号
名称
内容
备注
预约
1
接受顾客委托
顾客通过电话或其它方式，与验房人员取得联系，约定验房时间，提供初步信息，做好验房准备。
准备
2
顾客准备
顾客根据验房人员建议，做好如下准备：
①小区、房屋的通行证件、各类房屋钥匙；
②通知必要的物业管理人员；
3
验房人员准备
验房人员根据顾客要求，相应做好下列准备：
①熟悉所验房屋的区位、周边情况、房地产情况及交通、医疗、教育、体育等设施分布情况；
②熟悉所验房屋的户型、结构、格式、特点等；
③熟悉各种房屋交易流程、文本填写及注意事项；
④准备好相应验房工具（详见《房屋实地查验所需工具表》）；
⑤准备好各类文本，如《房屋实地查验报告》等；
⑥准备好通勤工具、线路和时间安排；
⑦做好与顾客验房前的各种交流、沟通与互动；
⑧准备好相应公司印章或个人印鉴。
实地验房开始
4
与顾客见面
验房人员与顾客或指定委托人在指定地点见面。
5
简要说明
验房人员向顾客简要介绍工作职责及验房范围，要求顾客协助完成各种验房任务，并向顾客说明可能发生的各种情况。
6
签订协议书
验房人员与顾客签订《验房协议书》（详见《房屋实地查验示范文本》）
室外查验
7
室外环境查验
验房人员对房屋外部环境进行查验，包括：
①房屋外在观感情况；
②房屋外墙外表面装饰情况；
③房屋车位情况；
④别墅、四合院还应查验维护设施、路面及花园情况；
⑤房屋外部细部构造，如散水、明沟、屋檐等。
8
附属空间查验
验房人员对房屋附属空间进行查验，包括：
①地下室；
②夹层工作间；
③车库；
④储藏室等。
室内查验
9
验房人员对房屋室内情况进行查验，包
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