房地产基础知识教材Word文档下载推荐.docx

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出让：

国家以土地所有者身份，按指定地块的使用年限、用途和城市规划等条件，将城市土地使用权出让给土地使用者，并向土地使用者收取土地使用权出让金的行为。

使用权有偿出让的土地，是国有土地；

集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后才能出让。

有偿出让的土地可以是待开发的土地（生地），也可以是完成市政设施（七通一平）的土地（熟地），还可以是连同地上建筑物和附属设施一并出让的土地。

土地使用权出让主要采用协议、招标、拍卖三种合同形式。

征地：

国家为了建设和公共利益的需要，依照法定秩序，将集体所有土地转变为国家所有土地的措施。

划拔：

县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付土地使用者使用的行为。

一级市场：

又称土地使用权出让市场或土地批租市场，实质上又是土地使用权从土地所有者向土地使用者流通的行为。

是市土地管理局代表国家以土地所有者的身份，将土地使用权有偿出让给房地产开发公司和其它企事业单位的行为。

二级市场：

又称土地使用权的转让市场。

是指房地产开发公司按土地使用合同条款的要求，建成地上建筑物或建成“熟地”，将房地产出售或租赁的经营行为。

三级市场：

是指由二级市场取得的房地产其它单位和个人拥有的房地产所有权的转让、租赁、抵押等交易行为。

二、房地产开发相关知识

房地产：

房产和地产的总称，也称不动产，是由土地、附着在土地上的各类建筑物、构筑物和其它不可分离的物质及其权利构成的财产总体。

房地产业：

是指从事房地产开发、经营、管理、服务等行业与企业的总称。

其中包括土地开发、房屋建设、房屋的维修与管理、土地使用权的有偿转让与出让、房屋所有权的买卖、租赁、房地产中介咨询等行为，以及对经济活动进行控制和管理的行为。

三通一平：

指路通、电通、水通与场地平整。

它是土地开发所必须进行的最起码的基础设施开发内容。

七通一平：

指土地通过一级开发后，具备给水、排水、电、路、通讯、燃气、热力通和场地平整。

它是土地开发中较为完整的基础设施开发内容。

建筑物：

指人工建筑而成的物体，一般指供人居住、工作、学习、生产、经营、娱乐、储藏物品以及进行其他社会活动的工程建筑。

构筑物：

指一般不能在其内进行生活与生产的建筑物。

如水塔、烟囱、栈桥、堤坝、挡土墙、蓄水池和囤仓等。

开发商：

指从事房地产开发和经营的企业和组织。

建筑商：

指从事房屋建设和设备安装的企业。

商品房：

由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其它建筑物。

现房：

房屋已竣工，其配套齐全并有房地产权的商品房。

期房：

房屋尚未竣工，但已取得房屋预售许可证可以出售的商品房。

五证二书一证：

建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、国有土地使用证、商品房销（预）售许可证，其中前两个证由规划部门核发，《施工证》由建设部门核发，《国有土地使用证》和《商品房销（预）售许可证》由国土资源部门和房屋管理局核发。

二书指开发商交房时需向业主提供的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，一证是《竣工验收备案证》。

按揭：

按揭是英文“mortgage”（抵押）的粤语音译，由香港传入之信贷专业用语。

指由购房人以即将购得的房产作抵押，开发商提供担保而取得购房贷款的法律行为。

三、房地产销售名词解释

（一）

绿化率：

也即“绿化覆盖率”，=植被垂直投影面积/建设用地面积×

100%

这个指标比较宽松，屋顶花园的绿化可以包括在内，树冠张开的面积可以全算。

绿地率：

这是规划指标，指居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（%）。

（=各类绿地面积/建设用地面积×

100%）

在计算绿地率时，对绿地的要求非常严格。

绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等。

并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地，和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。

容积率：

项目用地范围内地上建筑面积与建设用地面积之比。

（=地上建筑面积/建设用地面积）

反映单位地面上的人口密度。

如在1万平方米的土地上有3万平方米的地上建筑总面积，其容积率为3。

建筑密度：

也即“建筑覆盖率”，指地块内所有建筑物的投影总面积占建设用地面积的比值（用百分比表示）。

（=建筑物投影总面积/建设用地面积×

100%）

建筑投影总面积的计算：

除雨篷、挑檐、构架之外的建筑物各部分的水平投影面积，均计入建筑投影总面积。

建筑面积：

住宅单套建筑面积由套内建筑面积和套内分摊面积组成。

套内建筑面积：

也称“套内面积”。

单元净面积（套内使用面积）、套内墙体面积、阳台建筑面积之和。

套内使用面积：

指分户门内除墙体厚度以外全部使用空间。

即单元净面积，也称地毯面积。

阳台建筑面积：

全封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。

未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。

套内使用面积（单元净面积）

套内建筑面积套内墙体面积

建筑面积阳台建筑面积

套内分摊面积（分摊部分包括大堂、电梯、电梯间、走道、楼梯、管道井、物业管理用房等）

实用率：

套内建筑面积/单元（套）建筑面积×

建筑间距：

一般是指两幢建筑的外墙面之间最小的垂直距离。

层高：

指房屋的下一层地板面或楼板面至上一层楼板面之间的距离

净高：

指层高减去楼板厚度的净剩值。

进深：

一间独立的房屋或一幢居住建筑，从前墙中轴到后墙中轴之间的纵向距离。

进深大的住宅可以有效地节约用地，但为了保证良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求，不宜过大。

开间：

指住宅的宽度，是指一间房屋内一面墙中轴到另一墙中轴之间的横向距离。

建筑结构：

民用建筑根据主要承重构件所用材料不同可分为木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等（其中目前最常用的是第二、三种）。

建筑物根据承重受力情况可分为框架结构、剪力墙结构、框架剪力墙

四、房地产销售名词解释

（二）

地价：

一块土地的全部价格。

单位地价：

一块土地的单位价格，反映地价水平高低。

（=总地价/土地面积）

楼面地价：

又称“楼板价”，指平均该土地上每单位房屋建筑面积的地价，又称单位建筑面积地价。

（=总地价/总建筑面积，=单位地价/容积率）

例1：

某地，面积3000平方米，地价1800万，容积率4，计算单位地价和楼面地价。

单位地价=1800万/3000平方米=6000元/㎡

楼面地价=6000元/㎡/4=1500元/㎡

例2：

A地——单位地价5100元/㎡，容积率3

B地——单位地价7000元/㎡，容积率5。

哪块地贵？

地价高低根据楼面地价判断。

A地楼面地价=5100元/㎡/3=1700元/㎡

B地楼面地价=7000元/㎡/5=1400元/㎡A地比B地贵。

均价：

某一个项目的总销金额/总销面积。

基价：

某一个项目的最低价，也叫起价。

主力面积：

以10平方米或15平方米或其它数量的平方米为一档，将一个项目的房型面积进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力面积。

主力单价：

以100元/平方米或200元/平方米或其它数量的单价为一档，将一个项目的单价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。

主力总价：

以5万或10万或其它数量的为一档，将一个项目的总价进行分类，按照百分比得出的最大值那一档，即为主力单价。

动线：

是建筑与室内设计的用语之一。

意指人在室内室外移动的点，连合起来成为就成为动线。

它包括水平动线、垂直动线、出入动线、引导动线、交通动线等等。

对动线安排的评价标准是流畅与否。

水平动线：

指在一个层面中，人们行走的路线。

垂直动线：

指在同一栋楼中，人们上下的路线。

出入动线：

指从小区或房屋内部到外部的进出路线。

交通动线：

指从某一处到另一处的一个交通线路安排。

引导动线：

指通过一定的手段，比如：

道旗、横幅等，将客户引导到售楼处的路线安排。

目的是吸引客群，包括看板、灯箱、刀旗、横幅、挂幅、售楼处、指示牌、车站广告等连贯的标志性引导物，形成引导客户至案场的广告线。

案场：

指售楼部。

销控：

销售控制的简称。

指在拟订的去化顺序控制下，对整个房源进行控制的一种手段。

它包括软销控（价格销控——单价、总价）、硬销控（房源销控——楼层、位置、面积、房型）。

销控的目的是为了达成销售目标。

强销期：

大批量的媒体广告投放出去，公司组织大量人力物力，以期在短时间内创造高销售率的一段时间。

抗性：

指阻碍项目销售的任何事物，比如价格高、地段偏、生活机能不完善等等。

销讲：

全名是“销售讲习”，指在案前准备期，整个项目团队协同通过对项目的了解所整理出来的一份资料。

它包括整体市场介绍、区域市场介绍、该案环境介绍（含生活机能、交通动线、扫楼标的图）、建材与设备介绍、产品解说、SWOT分析、答客问、目前政策法规介绍、企划配合（媒体安排）等等。

其中最重要的是“答客问”，它是整篇销讲的灵魂所在。

生活配套：

指在项目附近的一些与生活相关的场所。

例如：

菜场、医院、学校、金融证券、商场、娱乐设施和场所、垃圾站、变电站等等。

SWOT：

SWOT是一种战略分析方法，通过对被分析对象的优势、劣势、机会和威胁等加以综合评估与分析得出结论，通过内部资源、外部环境有机结合来清晰地确定被分析对象的资源优势和缺陷，了解所面临的机会和挑战，从而在战略与战术两个层面加以调整方法、资源以保障被分析对象的实行以达到所要实现的目标。

SWOT分别代表：

strengths（优势）、weaknesses（劣势）、opportunities（机会）、threats（威胁）。

SP：

SP是英文SalesPromotion的简称，译为销售促进。

即通过各种造势促销活动，制造话题，吸引大众视线，制造热卖气氛，利于项目炒作，促进销售。

LOGO：

楼盘标志，用字与图表现楼盘的特征与内涵，包括了楼盘案名。

NP：

Newspaper，报纸。

最常用的媒体形式之一。

CF：

是英文CommercialFilm的简称，电视广告，可制成VCD。

MG：

Magazine，杂志。

各类财经类期刊杂志、航空杂志等，力求针对客源进行述求。

DM：

是英文Directmail的缩写，意为快讯广告，表现项目情况的小册子，通常采取邮寄、定点派发、选择性派送到消费者住处等多种方式广为宣传。

POP：

是英文Point