物业服务管理与考核办法Word文档格式.docx

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（四）擅自改变房屋用途等违反房屋管理规定的行为；

（五）随意倾倒垃圾、杂物等违反学院环境卫生规定的行为；

（六）堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪声等违反环境保护规定的行为；

（七）占用消防通道等违反消防管理规定的行为；

（八）赌博、利用迷信活动危害社会、饲养动物干扰他人正常生活等违反治安管理规定的行为；

（九）法律、法规和管理规定禁止的其他行为。

第五条学院对物业服务管理与考核本着“明确责任、规范管理、师生评价、全面考核、奖惩合理”的原则进行，并坚持公平、公正、公开。

第二章管理机构与职责

第六条学院成立物业服务管理与考核工作小组，具体负责组织实施学院物业监督管理工作。

该小组由分管后勤工作的院领导任组长，后勤管理处处长任副组长，成员由学生工作处、安全保卫处、教务处、团委、各系部、物业服务企业等组成，其职责是：

（一）加强对学院物业服务管理与考核工作的指导，确保校园各项物业服务工作顺利开展，为学院教学、科研及师生生活提供强有力的后勤保障；

（二）定期召开学院物业管理工作会议，通报考核情况，部署、指导和组织各职能部门做好物业服务管理与考核工作；

（三）检查学院各职能部门对学院物业服务管理工作的配合情况，协调、督促存在问题的部门及时整改；

（四）严格执行物业服务管理考核奖惩措施，建立物业服务责任制和责任追究制度，建立物业服务管理制度；

（五）努力为物业企业营造良好的经营环境，建立竞争机制、激励机制和风险防范机制，依照合同，在物业服务充分保障的基础上实现校企资源的整合，维护学院、学生和企业利益。

第七条 

后勤管理处为学院物业企业监督、管理、协调职能部门，在分管后勤工作的院领导和后勤管理处负责人的领导下，全面负责组织实施物业管理与考核评价工作，其职责是：

（一）按照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《省物业管理条例》等有关规定，会同相关职能部门、系部、学生会组织实施物业服务管理的检查考核工作。

（二）制定物业管理及考核管理制度，提高物业服务质量和管理水平。

（三）认真履行监管职责，加大检查考核力度，后勤管理处会同物业企业专职自查员对照《物业服务保洁日常检查量化评分表》（附表1）、《物业服务绿化日常检查量化评分表》（附表2）、《物业服务楼宇管理日常检查量化评分表》（附表3）、《物业服务综合管理日常检查量化评分表》（附表4）《物业服务维修管理日常检查量化评分表》（附表5）等五个表格的内容检查和评分，对物业管理进行全方位、多角度的监管。

对现场发现的问题及时提出整改意见书，督促物业企业尽快落实整改并通报整改结果。

（四）加强对物业服务关键环节的控制和监管，及时了解物业服务状况，发现存在突出问题的，要及时采取应对措施。

（五）会同有关职能部门、学生会（学生社团）和师生代表对物业管理的绿化、保洁、楼宇管理、综合管理等进行定期日常检查考核和不定期抽查考核及全面检查，发现问题则限期整改，组织师生每月对物业服务质量进行满意度调查，建立学院监督管理长效机制。

（六）认真履行协调职能，及时反映师生对物业服务的意见和建议，维护师生的正当权益。

第八条 

物业企业为学院物业日常服务与管理部门，负责学院物业服务与管理工作，其职责是：

（一）制定本企业物业管理责任书，层层签订物业服务质量责任书，责任到岗、责任到人，明确每个岗位、每个人必须履行的责任和义务，建立责任追究制度。

物业企业与下属部门签订的责任书交后勤管理处备案。

（二）及时按照投标承诺投入物业设施设备、服务工用具和配备工作人员。

（三）积极配合学院职能部门和上级行政管理部门的物业、节能监督和考核、生活垃圾分类与减量工作监督和考核，保证校园物业服务正常有效开展。

（四）抓好员工队伍建设和日常培训工作，不断提高员工安全意识、责任意识、风险意识和管理水平，坚决杜绝生产安全和消防安全等隐患，确保学院安全与稳定。

（五）物业企业专职自查员坚持自查自纠，每天对物业管理进行全方位、多角度的内部监督巡查，定期和不定期对物业服务质量进行随机抽查和全面检查，把物业管理工作落到实处，做到有制度、有措施、有奖惩、有效果。

（六）物业企业项目负责人应在岗在位，亲自参与物业服务管理，构建畅通有效的学生投诉和意见处理的渠道和机制，以开放的态度接受和处理师生的投诉和建议；

物业企业在服务与管理过程中要实施值班经理制度，并结合设立意见箱、参与相关会议、公开物业管理负责人联系方式、现场征求和处理师生意见与建议等方式，不断提高服务质量和管理水平；

学院每月召开一次物业管理工作会议，物业企业项目负责人应亲自到场，听取师生代表和职能部门意见，及时改进，进一步将物业服务做好。

第三章考核专用金的设立

第九条考核专用金：

提取全年物业管理费的3%（由第12个月物业管理费中提取）作为物业考核专用金，主要依据物业年度考核成绩支付该年度物业考核专用金（年度考核分数为全年各月考核得分平均分加上加分项得分之和）。

考核专用金考核标准及返还方式如下：

年度考核得分（12个月度考核平均分）

考核专用金返还比例

60分以下（不含60分）

全部扣除

60～70分（含60分）

返还70%

70～80分（含70分）

返还80%

80～90分（含80分）

返还90%

90分以上（含90分）

返还100%

第十条考核专用金设立的基本原则是将全方位、多角度的考核评价体系与考核专用金返还机制相结合，考核结果与服务费的支付挂钩，这能够将企业的经济效益与企业服务过程中的服务质量、环境建设、育人功能发挥等相捆绑，还能对企业进行实时、动态的管理与监督，促进物业企业服务质量与管理水平的不断提高，以实现学院、企业、师生等多方的利益共赢。

第十一条考核专用金的对象为物业服务企业，每学年按十二个月进行考核。

第四章考核内容

第十二条校园环境卫生管理。

（一）每天8:

00-18:

00，广场、旗台、运动场、道路、绿化带、湖面水体及建筑物内各区域，必须保持整洁、美观、完好。

（二）按规定的时间、地点、方式做好清洁保洁和垃圾收集工作，垃圾应当做到日产日清，垃圾收集、消毒和垃圾外运按有关规定进行，确保校园整体环境整洁、无死角、无异味、无油污。

（三）加强防“四害”工作，消除有害生物孳生，有效进行白蚁防治，维护校园内树木健康，木质建筑、家具完好。

（四）毕业生及新生宿舍假期室内保洁。

（五）湖面及水体保持清洁，无漂浮物和杂物，及时清理湖面及水体淤泥，改善水质。

（六）排水排污设施（包含各建筑屋面排水设施）按时清理，雨季适当增加清理频次，确保排水排污设施功能正常。

（七）校园范围内化粪池、化油池、检查井等定期清掏，确保以上设施功能正常。

（八）校园范围内建筑物屋面、天棚等定期清理，确保无垃圾、无杂草、无积水、无淤泥。

（九）校园范围内建筑物外墙、玻璃幕墙等，每合同期至少清洗一次，平时应加强巡查，发现污损情况及时上报。

（十）按照学院大型活动、临时检查等要求，提前做好相应场地及周边的卫生清洁保洁工作。

（十一）如学院按上级部门要求开展如防汛抗旱、防疫抗疫等防灾救灾活动，应积极配合，无偿提供人员保障。

第十三条校园园林绿化养护管理。

（一）绿植养护：

生长良好，整齐雅观，花繁叶茂，造型美观，四季常绿，合理灌溉、科学施肥，定时除杂草，及时修剪及补植和做好病虫害防治作业。

（二）做好防台风工作。

台风前加强防御措施，合理修剪，加固护树设施，以增强抵御台风的能力。

台风吹袭期间迅速清理倒数断枝，疏通道路。

台风后及时进行扶树、护树，补好残缺，清除断枝、落叶和垃圾，使绿化景观尽快恢复。

（三）路面绿化保持美观、完好无损，要求及时清除枯枝残叶，以增强园林美化效果。

（四）每天8:

00保持绿地清洁，无垃圾杂物，无石硕砖块，无干枯枝叶。

（五）保护好围栏、护树架、护网、喷淋设备等绿化设施。

设施如有破坏，要及时修补或更换，保证设施的完整美观。

（六）每学期对校园范围内时花花坛、道路渠化花箱内花卉和室内绿植、花卉、盆栽进行更换，并做好养护、补种工作。

第十四条学生公寓卫生管理。

（一）巡查及落实学生公寓走廊、地面、墙壁、楼梯、楼梯扶手等公共区域卫生保洁情况，落实保洁工作。

（二）学生公寓四周环境优美，责任区每天清扫2次以上，并全天保持整洁；

绿化区内做到无杂物、无杂草、整齐美观，绿化设施完好。

公寓楼门前无乱停、乱放车辆的现象。

（三）做好设备设施报修及完成情况跟踪工作，做好详细报修登记记录。

第十五条教学及楼宇卫生管理。

（一）做好教学楼、实训楼、办公楼、图书馆开放管理服务，提前开关门，准备好课室，检查室内情况，若发现异常及时处理或上报学院有关部门。

（二）巡查及落实教学楼、实训楼、办公楼、图书馆的走廊、地面、墙壁、楼梯、楼梯扶手、卫生间等公共部位卫生保洁情况，落实保洁工作。

（三）做好设备设施报修及完成情况跟踪工作，做好详细维修登记记录。

（四）巡查并登记每间课室及教师休息室等配置物资的情况。

第十六条综合管理服务。

（一）自查管理制度和标准完善，有完整工作签到制度和工作质量考核制度；

制定岗位职责并挂墙公布，工作人员上班统一制服、标志明显并将自查员的姓名、照片以及联系方式等张贴至公告栏。

（二）自查管理在岗人数符合要求；

管理人员态度热情，语言文明、规范，做到礼貌待人、遵章守约、衣冠整洁、举止大方、处事得当。

（三）自查管理人员制定日常巡查记录表，有完备的《自查管理工作方案》,并报学院备案；

如遇突发事件或突发检查时，无条件积极配合校方，随叫随到。

自查管理人员每月10日前把上个月质检情况书面上报学院，并配合学院做好整改工作。

（四）按学院审批的会议室使用情况，提前开门，准备好会议室，检查会议室情况，若发现异常及时处理或上报学院相关部门。

（五）按学院教学楼宇及运动场管理相关要求，及时开关教学楼宇及运动场，做好教学楼宇及运动场的卫生、设施设备情况巡查，发现问题及时上报。

（六）按照学院大型活动要求，提前做好活动场地及周边的卫生清洁，并配合学院做好现场布置及管理工作，按学院需求提供接待服务。

第十七条校园设施设备维护及小额零星维修管理服务。

（一）每日对校园内公共设施设备进行检查，确保其功能正常，如发现问题，应及时上报。

（二）全院范围内包括但不限于电梯、空调、门窗、玻璃、锁、护拦、课桌椅、家具、窗帘；

管道疏通，排水、排污设施等零配件单件、单项、单个配件在300元（含300元）以下日常小额零星维修及单项土建面积2平方（含2平方）以下零星土建业务由物业公司承担负责；

相关耗材材料由甲方购置，乙方以旧件换新件方式领取。

（三）负责校园内所