090106远洋沁山水文档格式.docx
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石景山区西长安街玉泉路地铁站向南300米
(二)交通
1、主要市政道路情况(现状及规划)
项目位于城市主干道玉泉路西侧,南临现状城市快速路莲石路,北至鲁谷路,毗邻西长安街。
2、轨道交通通达情况(现状及规划)
地铁一号线玉泉路站
(三)环境品质
项目位于石景山区,整体环境质量较内城区好。
地块北侧为占地162公顷的北京雕塑公园,西侧有近6万平米的市政苗圃,景观绿化资源较佳。
区域城市建成度水平不高,城市面貌略显荒凉,人群密度不高。
(四)周边配套
1、生活配套(商场、超市、医疗、各种服务机构)
休闲购物:
万达广场、五棵松文化体育中心商业区、玉泉路商业区和远洋山水商街、华普超市、物美超市、西点百货、华联商厦、华联超市、大中电器、国美电器、苏宁电器
医疗保健:
解放军301医院、航天中心医院、解放军302医院、解放军307医院、武警总医院、北京721医院、六建职工医院、西翠医院、402医院、中西结合医院等。
体育健身:
五棵松文化体育中心、首钢篮球中心、石景山体育中心、老山自行车场等
2、教育配套(大、中、小学分布)
优质教育资源配套:
远洋山水景山学校、十一学校、社区内规划幼儿园的全系列教育。
三、产品设计相关
(一)总体规划
1、小区整体规划图
2、规划分期情况
分三期,1-5#一期,6-9#二期,10-14#三期
3、规划特点
项目规划上采用了交叉排列的行列式布局,土地利用效率较高,且在内部形成了若干个围合院落,在建筑朝向和内部空间上取得了较好的平衡。
(二)产品形式
1、1期
v产品类型1(栋数、层数、建筑形式、结构形式、层高)
2栋板楼(2、3#),约21层,一梯两户,层高2.9米。
(共242套三居)
v产品类型2(栋数、层数、建筑形式、结构形式、层高)
3栋板塔结合(1、4、5#),约21层,两梯四户。
层高2.9米。
(共544套两居)
2、2期
2栋板楼(6、9#),约21层,一梯两户,层高2.9米。
(共有210套三居)
2栋板塔结合(7、8#),约21层,两梯四户。
(共有390套两居和46套小三居,小三居全部在8#内)
(三)户型情况
1、总套数(分产品类型统计)
2300,其中一期1430
2、使用率(分产品类型统计)
80%
3、户型面积比例(一期,二期总计)
v产品类型1板楼
单套建筑面积
套数
套数比例(占总套数的比例)
三居室
139-167
452
32%
v产品类型1板塔
二居室
86-89
932
65%
88
46
3%
4、典型户型平面(主力户型、设计独特户型平面图)
5、户型评价
项目户型设计上非常注意对采光面的利用,凡南向房间都设计了凸出式阳台或飘窗,主力的一款两居户型更是做到了4个房间朝阳。
此外,或许是因为“70/90”政策的限制,大部分户型的次卧室都设计的较小,将来使用起来不够方便。
(四)立面
1、主要材质
高档石材和面砖
2、颜色
黄、赭、黑
3、立面设计风格(配立面实景图或效果图)
三段式,新古典主义风格
(五)景观园林
1、园林面积
约5万平米
2、设计主题
项目选取了欧洲新古典主义风格园林,以求演绎传统文化精气神韵,营造典雅端庄、华贵雍容的氛围。
设计手法上,利用高低起伏的景观设计,将平坦地势利用微地形优化处理,创造出具有丰富景观层次感的立体式主题园林,分为11个围而不合的欧式花园组团。
(六)社区内部配套
1、会所
v面积、数量
未定
v主要功能
v经营形式
2、商业
v面积
7万平米
v规划形式(整体或沿街,单元划分情况)
一个约5万平米的独立商业,及1、2、3#下的底商,分割为约100平米一个。
v经营形式(持有、整售、划分销售)
未定。
3、其他配套(学校、幼儿园、医院等)
(七)装修
1、公共部分装修情况
v入口大堂及首层电梯厅
不详
v标准层电梯厅
v楼梯间
2、室内精装修
v每建筑平米装修费用
毛坯
v装修方案备选种类
无
v各部分标准(材质及品牌)
(八)设备设施及智能化
供水系统
24小时热水
供电系统
市政
燃气系统
采暖与空调系统(散热方式、散热终端品牌)
地板采暖
小区安防
电子巡更系统
(九)车位
1、车位数量
2000
2、地上地下分配
全地下
(十)物业管理
1、物业管理公司
北京远洋基业物业管理有限公司
2、物业收费
2.3
3、采暖及空调费收取标准、收取方式
30元/平米,收取方式未定
四、工程进度时间表
开工
出地面
结构封顶
外立面完成
交房
一期
2008.9.20
2009年年底
五、销售情况
(一)销售证照的情况
总规划面积
各销售证证号
销售批准面积
已销售面积
剩余面积
320000
京房售证字(2008)441号
69213.47
59991.54
9221.93
京房售证字(2008)397号
83784.28
81043.53
2740.75
(二)销售价格:
1、各期认购、开盘时间、价格(起价、均价、最高价)
期数
开盘时间
开盘价格
现售价格
起价
均价
最高价
9600
11000
12800
二期
9800
11800
14700
2008年11月15日一期开盘,均价11000元/平米,首次开1、2、5号楼,板塔结合21层,户型89平米两居为主,另有140、160平米三居。
同时推出2万元VIP卡,持卡参加选房可抵3~4万元左右房款。
2008年12月20日、21日二期开盘,二期6-9号楼,7、8号楼二居户型为主,6、9号楼三居户型为主。
88平米舒适二居、88平米实用三居、140-160平米豪华三居,6号楼开盘均价13000元/平米,7-9号楼开盘均价11800元/平米,一次性付款97折,首付50%(含)以上贷款99折。
三期预计2009年3-4月推出。
2、付款方式和折扣
付款方式
折扣
一次性
9.7
按揭
9.9
分期
(三)成交情况
1、总量及销售率
2、各时间成交量
成交时间
月度签约套数
月度签约面积
月度签约均价
2008年11月
737
77486
10958
2008年12月
565
12372
远洋沁山水迄今为止采取的是集中推盘的策略,主要原因是区域新盘放量少,且通过远洋山水(紧邻本项目西侧)的成功运作获得了大量客户积累。
首次开盘即告清盘,原因有二:
其一,开盘价大大低于市场预期,强烈地刺激了客户的购买欲望;
其二,首次推出的全部为一两居为主,另有部分经济型三居,两类产品中价差较小,总价门槛均相对较低。
第二次推盘时,均价较一期涨了800元。
该次推盘中三居比例明显上升,且推出了豪华型的大户型三居产品,和两居间的价差进一步拉大,这类产品也销售的很好,以至于二期整体成交均价较一期有了明显上升。
3、成交客户群情况
v客户来源
周边区域与远洋的老客户为主
v主要置业需求(投资、自住)、置业次数
自住,多为二次置业
v客户年龄段分布
25-45
v客户主要从事职业
公务员,高收入实力客户
六、营销推广情况
(一)主要卖点概况:
毫无疑问,性价比是该项目独一无二的卖点。
短短40天内,两次开盘,两次基本售罄,除去西部供应量偏小的因素外,项目高质低价的超高性价比无疑是热销的根本原因。
“全套教育解决方案”也是吸引客户的重要因素,因为项目小户型的产品特征决定客群以中青年为主,这部分客群正处于对教育最为重视的阶段。
此外,项目临近一线地铁玉泉路站、毗邻莲石路的交通便捷性也是重要卖点之一。
(二)目标客群
项目目标客户定位在以西部为主的城市中青年白领阶层,这类客群有一定购买力但又支付不了过高的代价;
他们又都处于事业上升期,需要家和单位之间有快捷的交通;
同时该类客群又都处于适婚适育的阶段,对教育配套相当关注;
此外,该类客群具备一定的社会地位和知识水平,对生活的品位与品质有一定要求。
从成交的结果来看,项目对目标客群的把握还是比较准确的。
(三)形象定位
西长安街国际生态复合区
在形象定位上,将“长安街”这一核心地标作为项目自身形象标签,用“国际”来突出项目的现代、高品质概念,用“生态复合区”来强调项目在环境和配套上的复合优势,这一形象定位高度概括了项目区位的优势、品质的先进、环境的优良以及配套的完善。
(四)产品定位
中小户型高品质板式建筑
中小户型的定位降低了总价门槛,切合了目前的主流置业需求;
高品质表明了项目的档次;
而板式建筑则强调了项目的舒适性。
(五)视觉包装
在视觉包装上,选用了墨绿色为基准色调。
这一色调既能暗示项目的生态和环境品质,又契合了项目案名中“沁玉”的概念,上等古玉皆多为墨绿色。
同时,在视觉元素上大量采用了中国古建筑与流云符、中国印等传统元素,以此营造出项目深沉、朴实、隽永的品质感。
(六)各阶段推广主题、推广渠道(路牌、广播、短信、报纸、网络、车体、杂志、活动等)
该项目主要通过路牌、围挡与网络的形式推广,为免影响项目形象,放弃了短信群发的推广方式。
前期强调项目自身的位置、环境、配套等优势,后期则以项目的热销为推广主题,以唤起市场进一步的认同感。
同时,在营销手段上,为了抵消项目工程进度较慢的劣势,实现快速热销快速回款,该项目特别注重样板区的建设,除先期建设了3套样板间外,于售楼处外还建设了所谓“体验式园林”,以作为项目园林的样板区,取得了很好的效果。
(七)主要宣传诉求
项目的主要宣传诉求在于其毗邻长安街、一线地铁与莲石路的区位、交通优势;
周边雕塑公园、大规模苗圃的景观环境资源;
景山小学、十一中学的全系列教育配套;
以及项目超高的性价比,屡屡形成市场热销等。