物业设施设备的管理方案Word文档格式.docx

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干式变压器

母线槽

继电保护

中央信号屏

双电源切换柜

2、高压配电系统特点分析

高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的特点,XXXX所有的动力用电由它供给，这也是今后XXXX动力保障的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了XXXX能否正常运作，物业功能能否正常发挥的最主要因素！

因此，这也是我们将其列入工程设备管理的重中之重的根本原因。

为了把控好这一重要环节，这就要求我们从多方面做好工作；

操作流程：

1）在高压设备上工作，必须持有工作票，并填写操作票。

至少应有两人在一起工作，一人工作，一人监护。

2）电气设备、线路检修应严格执行停电、验电、放电、装设接地线、悬挂标示牌和装设临时遮栏等安全措施，安全措施未完成不得开始工作。

3）停电操作应按先分断断路器，后分断隔离开关，先断负荷侧隔离开关，后断电源侧隔离开关的顺序进行，送电操作的顺序与此相反，严禁带负荷拉合隔离开关。

4）用手动机构分合断路设备及隔离开关、用验电器及用绝缘杆装、拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。

5）带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。

6）下列操作项目应填入操作票内：

（1）应分合的断路器和隔离开关；

（2）断路器小车的拉出、推入；

（3）检查断路器和隔离开关的分合位置、带电显示装置指示；

（4）验电；

装设、拆除临时接地线；

检查接地显示是否拆除；

（5）检查负荷分配；

（6）安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。

3、低压配电系统特点分析

低压配电是XXXX供电网络中的基础系统，具有设备数量多、设备分散面广的特点，而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最频繁的部分，因而设备的故障率也相对较高。

需要有足够的运行维护人员对各设备分布点进行密切的监控，加强日常巡视，随时作好设备的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须及时予以处理，防止出现恶性设备事故的发生。

1）检修电气设备、线路时，要先停电、验电并在开关上悬挂标示牌后，方可进行工作。

2）带电工作必须经领导批准，制定安全措施，并有人监护。

3）机械运转时，禁止检修、必须运转中检修的设备，要有可靠的安

全措施，并有人监护

4）电气设备线路在未确认有无电时，要按有电对待。

5）安装电气设备、线路时，必须保证安全设施齐全、可靠。

检修电气设备、线路不得擅自拆除，更改安全防护装置。

6）登梯作业时，梯子及梯子的放置要牢固可靠。

禁止两人在同一高

梯上工作。

登梯电工作业必须有人监护。

7）在顶棚内工作前，要先检查其牢固程度，工作时要有良好照明。

8）两米以上的高空作业，必须系好安全带，不许上下投掷物品。

9）使用移动式电气设备及手持电动工具要装漏电保安器。

10）停、送电和试车工作都必须有专人指挥负责。

11）维修、检修、工作完毕，要认真检查工作质量，清点工具材料，并在确认设备、线路上无人工作后，方可摘下标示牌，合闸送电。

运行过程中，分路开关跳闸先查明原因，如一时查不清可试送一次，

若不成功则不再送，应报告主管查明原因，排除故障后才能送电。

（2）电梯系统

XXXX的电梯运输系统总体数量大、分布广、未来的使用频率极

高，是未来人流、物流运输的主要途径。

主要分布如下：

地下一至四层及首层、二层等六个公共区楼层设有三部专门的穿

梭电梯服务隔层，另有4条自动扶梯连接首层及地下一二层。

三层至五十六层办公区书香氛围8各电梯区，分设高、低区，通

过32层电梯转换层进行搭乘。

低区设计（3-31层）

电梯1区设5部电梯：

服务3至11层

电梯2区设4部电梯：

服务12至19层

电梯3区设4部电梯：

服务20至25层

电梯4区设4部电梯：

服务26至31层

高区设计

电梯5区（电梯转换层）有7部电梯：

由首层大堂直达，在此转换搭乘高区电梯

电梯6区设4部电梯：

服务33至42层电梯7区设4部电梯：

服务43至49层电梯8区设4部电梯：

服务50至56层另设有2部消防电梯及1部货运电梯可到达所有楼层（包括避难层）

地上部分设有4部疏散楼梯，地下部分设有8部疏散楼梯

2、系统分析

XXXX的电梯系统由40部电梯，该系统与消防系统进行联动控制，当发生火灾事故时，消防系统可以令事故区域内的除消防梯外的电梯迫降至首层，停止服务。

对于此部分设备，将是今后XXXX设备管理的一个重点和难点，因为电梯系统首先是与业主接触最多，使用频率最高的设施设备，故障率也相对较高；

其次是出故障后影响面较大，将直接影响楼内业主的使用；

最后是维护管理的要求较高，处理故障的难度较大。

电梯是对安全性要求极高的设施设备，我们在充分做好日常运行保养和安全管理的前提下，拟采取请专业外包单位提供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。

3、维修操作流程：

（1）维护修理前，轿箱内入口处悬挂“检修停用”牌。

（2）检修电器设备时，应切断电源或采取适当的安全措施。

（3）一个人在轿顶检修时，必须按下急停按扭及检修开关或切断电梯电源。

（4）工作时必须穿工作服，戴安全帽，穿绝缘鞋。

（5）给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停止

使用电梯且切断电梯电源。

（6）人在轿顶工作时，脚下不许有油污，以防滑倒。

（7）严禁在井道内和轿顶上吸烟。

（8）必须带电操作时，或不能完全切断电源时，必须有预防触电及防电梯突然起动措施，并且需两人以上操作。

（9）使用的行灯必须带防护罩，电压为36V以下。

（10）严禁任何人员站在井道外探身到井道内，以及两只脚分别站在轿顶上和厅门地坎上进行长时间的检修工作。

（11）进入底坑后，必须将急停开关或电源断开。

（12）维修完毕后，必须清楚工具及清理现场。

（13）电梯保养工作中“五要”、“二定”的工作内容。

1设备要完好干净（包括电气元件、门安全触板、钢带、限速器、控制柜、轿厢、底坑等）。

2安全装置要动作灵敏可靠，不允许超限使用。

3要保证润滑部位有油（曳引机、电动机、限速器等）。

4要整机性能好，不带病运行。

5要维修及时，一般故障不过夜。

6“二定”的内容是“一定时间、二定项目”。

（14）按照电梯的内容和要求，安排好日、月、季、年的保养项目计划，按时按项目逐一完成，不漏项，保证质量。

（三）给排水系统

XXXX的给排水系统四通八达，形成一个错综复杂的给排水网络系统。

其中分为高、中、低及市政直接供水。

XXXX的给水系统以建筑南北侧引入两根市政供水管供水做为供水水源，此部分是XXXX供水系统的生命线，是供水系统中最重

要的部分，也是在今后的工程设施设备管理中必须加以重视的部分

XXXX的排水系统：

粪便污水经室外化粪池、餐厅（写字楼、会所）污水经隔油池处理后一起排入城市污水管网；

雨水经由雨水斗、明渠、检查井及雨水管排放至市政下水道，地库集水坑排水采用潜水泵排出室外管网；

屋顶雨水有组织内排水，汇集后排入室外雨水管网。

排水系统是给排水系统中最容易出问题的地方。

给排水系统的管理重点主要在于供水水质的管理和排污系统的通畅。

生活水泵操作流程：

（1）启动前的准备

1检查泵有无变形或损坏，紧固件是否松动或脱落.

1检查电缆线有无破损、折断、接线盒电缆线的入口密封是否完

好.

（2）启动运行

1全开进口阀门，关闭出水管路阀门。

2接通电源，当泵达到正常转速后，再逐渐打开出水管路上阀门，并

调节到所需

3注意观察仪表读数，检查轴封泄漏情况，正常时机械密封泄漏量

<

3滴/分，检查电机，轴承处温升w70C，如果发现异常情况，应及时处理。

4运行中泵的声音应均匀平稳，无异常声音。

5查看水泵电流是否正常。

6将起泵时间填写在《生活水机房巡视记录表》上。

（3）泵的停止运行

①逐渐关闭出水管路阀门，切断电源后倾听其声音，应无杂音。

2关闭进口阀门,将停泵时间填于记录表上，如非正常停泵写明停泵原因。

3如环境温度低于0C,应将泵拆卸清洗，包装保管。

生活水系统运行操作流程：

（1）泵房、水箱运行管理

1水泵机组启动前必须进行全面细致的检查。

2水泵机组的启动，在进水管和水泵全部充满水后，即可准备启动。

启动前，应关闭压水管路上的阀门；

启动后，立即关闭排气阀，等机组达到额定转速时，才可把压水管路上的阀门打开，这时，压力表的指针应逐渐下降到出水管的压力值，而电流表则逐渐升到正常的运行数值，这表明水泵启动正常。

②水泵在运行时，值班人员定时巡视，注意以下几个方面：

A各种仪表的指示是否正常。

B水泵电机最高温度不得超过60C，并定期加油。

C进出水口阀门的开关要灵活，发现有滴漏应及时维修。

D带有吸水底阀的水泵运行时，要经常检查吸水底阀的功能是否正常，有无漏水或堵塞，以便清理杂物。

E水箱或水池上用的液位传感器，应经常检查传感器水位触点和电器元件的良好状况，发现问题及时维修，以防止缺水或溢水。

F水泵间要有良好的通风、照明和采暖环境，水泵的泵体和泵座要保持清洁，定期擦洗，油漆脱落应及时补刷。

（2）水箱、水池的管理和维修

A保持箱体内表面光洁、没有对水质构成污染的因素。

配合防疫部门

定期清洗水箱，清洗后作外观检查，合格后投入使用。

每次清洗的时间、清洗负责人等资料应存档备查。

B箱体外侧的维护管理，主要是保持箱体完好，其表面或支架不锈蚀。

C水箱的入孔、进出水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类阀门，要经常检查，保证设备处于良好运行状态。

D水箱要加盖上锁，钥匙专人保管。

泵房管理人员必须有个人卫生检疫合格证明。

E紫外线消毒器的运行管理对紫外线消毒器巡检内容包括灯管、线路、阀门等。

每半年需更换紫外线灯管、清洗石英管、检修线路、保养阀门。

中水系统运行操作规程：

1、首次开机操作：

系统正式运行前必须首先进行氧化池微生物培养。

在培养生物膜试运行其间（沉淀池出水直接排入排水系统，不得进入清水池）先启动生物接触氧化池，经过生物膜培养成熟后，进入斜管沉淀池。

接入砂滤罐。