物业设施设备的管理方案Word文档格式.docx

1、干式变压器母线槽继电保护中央信号屏双电源切换柜2、高压配电系统特点分析高压配电系统具有显著的系统大、分散广、设备复杂、技术要求高的 特点,XXXX所有的动力用电由它供给，这也是今后 XXXX动力保障 的最关键点，其运行可靠与否，直接决定了 XXXX 能否正常运作， 物业功能能否正常发挥的最主要因素！ 因此，这也是我们将其列入工 程设备管理的重中之重的根本原因。 为了把控好这一重要环节， 这就 要求我们从多方面做好工作；操作流程：1）在高压设备上工作，必须持有工作票，并填写操作票。至少应有 两人在一起工作，一人工作，一人监护。2）电气设备、 线路检修应严格执行停电、 验电、放电、装设接地线、 悬

2、挂标示牌和装设临时遮栏等安全措施， 安全措施未完成不得开始工 作。3）停电操作应按先分断断路器，后分断隔离开关，先断负荷侧隔离 开关，后断电源侧隔离开关的顺序进行，送电操作的顺序与此相反， 严禁带负荷拉合隔离开关。4） 用手动机构分合断路设备及隔离开关、用验电器及用绝缘杆装、 拆地线时，应带绝缘手套，操作室外设备时还应穿绝缘靴。5） 带电装卸高压熔丝管和熔丝时，应使用绝缘夹钳或绝缘杆，带防 护眼镜和绝缘手套并站在绝缘垫（台）上操作。6） 下列操作项目应填入操作票内：（1）应分合的断路器和隔离开关；（2）断路器小车的拉出、推入；（3）检查断路器和隔离开关的分合位置、带电显示装置指示；（4）验电；

3、装设、拆除临时接地线；检查接地显示是否拆除；（5）检查负荷分配；（6）安装和拆除遥控回路、电压互感器回路的操作件，投入或解 除自投装置，切换保护回路和检查是否有电压等。3、低压配电系统特点分析低压配电是 XXXX 供电网络中的基础系统，具有设备数量多、 设备分散面广的特点， 而且此部分设备又是供配电系统中操作使用最 频繁的部分， 因而设备的故障率也相对较高。 需要有足够的运行维护 人员对各设备分布点进行密切的监控， 加强日常巡视， 随时作好设备 的例行维护管理工作，一有故障先兆，必须及时予以处理，防止出现 恶性设备事故的发生。1） 检修电气设备、线路时，要先停电、验电并在开关上悬挂标示牌 后，

4、方可进行工作。2） 带电工作必须经领导批准，制定安全措施，并有人监护。3） 机械运转时，禁止检修、必须运转中检修的设备，要有可靠的安全措施，并有人监护4）电气设备线路在未确认有无电时，要按有电对待。5）安装电气设备、线路时，必须保证安全设施齐全、可靠。检修电 气设备、线路不得擅自拆除，更改安全防护装置。6）登梯作业时，梯子及梯子的放置要牢固可靠。禁止两人在同一高梯上工作。登梯电工作业必须有人监护。7）在顶棚内工作前，要先检查其牢固程度，工作时要有良好照明。8）两米以上的高空作业，必须系好安全带，不许上下投掷物品。9）使用移动式电气设备及手持电动工具要装漏电保安器。10）停、送电和试车工作都必须

5、有专人指挥负责。11）维修、检修、工作完毕，要认真检查工作质量，清点工具材料， 并在确认设备、线路上无人工作后，方可摘下标示牌，合闸送电。运行过程中，分路开关跳闸先查明原因，如一时查不清可试送一次，若不成功则不再送，应报告主管查明原因，排除故障后才能送电。（2）电梯系统XXXX 的电梯运输系统总体数量大、 分布广、未来的使用频率极高，是未来人流、物流运输的主要途径。主要分布如下： 地下一至四层及首层、 二层等六个公共区楼层设有三部专门的穿梭电梯服务隔层，另有 4 条自动扶梯连接首层及地下一二层。三层至五十六层办公区书香氛围 8各电梯区， 分设高、低区，通过 32 层电梯转换层进行搭乘。低区设计

6、（ 3-31层）电梯 1区设 5 部电梯：服务 3至 11层电梯 2区设 4 部电梯：服务 12至 19层电梯 3区设 4 部电梯：服务 20至 25层电梯 4区设 4部电梯：服务 26至 31层高区设计电梯 5区（电梯转换层）有 7 部电梯：由首层大堂直达，在此转 换搭乘高区电梯电梯 6区设 4部电梯：服务 33至 42层 电梯 7区设 4部电梯：服务 43至 49层 电梯 8区设 4部电梯：服务 50至 56层 另设有 2 部消防电梯及 1部货运电梯可到达所有楼层 （包括避难 层）地上部分设有 4 部疏散楼梯，地下部分设有 8 部疏散楼梯2、系统分析XXXX 的电梯系统由 40 部电梯，该

7、系统与消防系统进行联动控 制，当发生火灾事故时， 消防系统可以令事故区域内的除消防梯外的 电梯迫降至首层，停止服务。对于此部分设备，将是今后 XXXX 设 备管理的一个重点和难点， 因为电梯系统首先是与业主接触最多， 使 用频率最高的设施设备， 故障率也相对较高； 其次是出故障后影响面 较大，将直接影响楼内业主的使用；最后是维护管理的要求较高，处 理故障的难度较大。 电梯是对安全性要求极高的设施设备， 我们在充 分做好日常运行保养和安全管理的前提下， 拟采取请专业外包单位提 供专业维护保养工作，以满足设备的运行需要。3、维修操作流程：（1）维护修理前，轿箱内入口处悬挂“检修停用”牌。（2）检修

8、电器设备时，应切断电源或采取适当的安全措施。（3）一个人在轿顶检修时，必须按下急停按扭及检修开关或切断电 梯电源。（4）工作时必须穿工作服，戴安全帽，穿绝缘鞋。（5）给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况时，必须停止使用电梯且切断电梯电源。（6）人在轿顶工作时，脚下不许有油污，以防滑倒。（7）严禁在井道内和轿顶上吸烟。（8）必须带电操作时，或不能完全切断电源时，必须有预防触电及 防电梯突然起动措施，并且需两人以上操作。（9）使用的行灯必须带防护罩，电压为36V以下。（ 10）严禁任何人员站在井道外探身到井道内， 以及两只脚分别站在 轿顶上和厅门地坎上进行长时间的检修工作。（ 11）进入底坑

9、后，必须将急停开关或电源断开。（ 12）维修完毕后，必须清楚工具及清理现场。（ 13）电梯保养工作中“五要”、“二定”的工作内容。1设备要完好干净（包括电气元件、门安全触板、钢带、限速 器、控制柜、轿厢、底坑 等）。2安全装置要动作灵敏可靠，不允许超限使用。3要保证润滑部位有油（曳引机、电动机、限速器等）。4要整机性能好，不带病运行。5要维修及时，一般故障不过夜。6“二定”的内容是“一定时间、二定项目”。（ 14）按照电梯的内容和要求，安排好日、月、季、年的保养项 目计划，按时按项目逐一完成，不漏项，保证质量。（三）给排水系统XXXX 的给排水系统四通八达， 形成一个错综复杂的给排水网络 系统

10、。其中分为高、中、低及市政直接供水。XXXX 的给水系统以建筑南北侧引入两根市政供水管供水做为 供水水源，此部分是 XXXX 供水系统的生命线，是供水系统中最重要的部分，也是在今后的工程设施设备管理中必须加以重视的部分XXXX 的排水系统：粪便污水经室外化粪池、餐厅（写字楼、会 所）污水经隔油池处理后一起排入城市污水管网；雨水经由雨水斗、 明渠、检查井及雨水管排放至市政下水道， 地库集水坑排水采用潜水 泵排出室外管网；屋顶雨水有组织内排水， 汇集后排入室外雨水管网。 排水系统是给排水系统中最容易出问题的地方。给排水系统的管理重点主要在于供水水质的管理和排污系统的 通畅。 生活水泵操作流程 ：（

11、1）启动前的准备1检查泵有无变形或损坏，紧固件是否松动或脱落 .1检查电缆线有无破损、折断、接线盒电缆线的入口密封是否完好.（2）启动运行1全开进口阀门，关闭出水管路阀门。2接通电源，当泵达到正常转速后，再逐渐打开出水管路上阀门，并调节到所需3注意观察仪表读数，检查轴封泄漏情况，正常时机械密封泄漏量3滴/分，检查电机，轴承处温升w 70C，如果发现异常情况，应及 时处理。4运行中泵的声音应均匀平稳，无异常声音。5查看水泵电流是否正常。6将起泵时间填写在生活水机房巡视记录表上。（3）泵的停止运行逐渐关闭出水管路阀门，切断电源后倾听其声音，应无杂音。2关闭进口阀门 ,将停泵时间填于记录表上，如非正

12、常停泵写明停泵 原因。3如环境温度低于0C,应将泵拆卸清洗，包装保管。 生活水系统运行操作流程：（1）泵房、水箱运行管理1水泵机组启动前必须进行全面细致的检查。2水泵机组的启动，在进水管和水泵全部充满水后，即可准备启动。 启动前，应关闭压水管路上的阀门；启动后，立即关闭排气阀，等机 组达到额定转速时，才可把压水管路上的阀门打开，这时，压力表的 指针应逐渐下降到出水管的压力值， 而电流表则逐渐升到正常的运行 数值，这表明水泵启动正常。 水泵在运行时，值班人员定时巡视，注意以下几个方面：A 各种仪表的指示是否正常。B水泵电机最高温度不得超过60C，并定期加油。C 进出水口阀门的开关要灵活，发现有滴

13、漏应及时维修。D 带有吸水底阀的水泵运行时， 要经常检查吸水底阀的功能是否正常， 有无漏水或堵塞，以便清理杂物。E 水箱或水池上用的液位传感器， 应经常检查传感器水位触点和电器 元件的良好状况，发现问题及时维修，以防止缺水或溢水。F 水泵间要有良好的通风、照明和采暖环境，水泵的泵体和泵座要保 持清洁，定期擦洗，油漆脱落应及时补刷。（2）水箱、水池的管理和维修A 保持箱体内表面光洁、 没有对水质构成污染的因素。 配合防疫部门定期清洗水箱，清洗后作外观检查，合格后投入使用。每次清洗的时 间、清洗负责人等资料应存档备查。B 箱体外侧的维护管理， 主要是保持箱体完好， 其表面或支架不锈蚀。 C 水箱的入孔、进出水管、溢水管、泄水管、水位计、液位传感器、 浮球阀和各类阀门，要经常检查，保证设备处于良好运行状态。D 水箱要加盖上锁，钥匙专人保管。 泵房管理人员必须有个人卫生检疫合格证明。E 紫外线消毒器的运行管理 对紫外线消毒器巡检内容包括灯管、线路、阀门等。 每半年需更换紫外线灯管、清洗石英管、检修线路、保养阀门。 中水系统运行操作规程：1、首次开机操作： 系统正式运行前必须首先进行氧化池微生物培养。 在培养生物膜 试运行其间（沉淀池出水直接排入排水系统，不得进入清水池）先启 动生物接触氧化池，经过生物膜培养成熟后，进入斜管沉淀池。接入砂滤罐。