物业进驻管理方案说明Word格式文档下载.docx

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员工培训

落实物资装备等

向提交验收报告提出改进建议

清洁拓荒

绿化美化

根据分工

实施接管验收

资源普查

验收档案存档

协助设备调试

批准后实施整改

序号

项目

容

完成时间

责任部门

与沟通前期准备

1、收集办公室分布，建立主要人员联系

2、收集报纸、杂志发放清单

3、收集、建立甲方车辆登记表

4、收集、建立水、电、煤气、社区、派出所等市政部门，编制管理处通讯录。

5、与协调有关事宜

正式进驻二天

项目负责人

管理处外包方确定

1、负责清洁、消杀、白蚁防治外包方

的选择，合同洽谈

2、落实清洁人员到位、进场，编制开荒计划，并组织实施，即由清洁公司增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟渠、池等进行全面彻底地清洁

3、普查绿化品种、数量及长势情况，制定维护、整改计划，组织实施。

正式进驻一周

组建管理处

1、跟踪落实人员到位

2、分组现场跟踪，提成清服务要点和细节

3、修订岗位职责，编制服务流程程序、标准

4、岗前培训

进驻前一周

进驻准备

1、拟制筹备、接管进驻计划

2、拟制进驻后的工作/排班计划

3、参加承接查验工作

进驻前三天

接管进驻

1、各专业人员到岗

2、管理物资、装备到位

3、妥善安排工作人员

4、与协调有关事宜

进驻前二天

各专业组

（一）进驻前期工作计划

管理处各专业组人员进驻

1、管理人员、维修工、保安员、清洁

工统一着装进场；

2、对及宿舍楼整体环境进行了解；

3、按及宿舍楼出入口、区域，设置配置人员到岗。

2012年7月14日

清洁拓荒

清洁增派人员对建筑物、设施、道路、停车场、设备、沟、渠、渠、池等进行全面彻底地清洁

进驻后

两天

清洁组

绿化管养

1、普查绿化状况，作好绿化现状记录，并制定维护、整改计划；

2、做好绿化管养实施的；

3、统计绿化品种数量等。

进驻后

一周

环境组

资料交接

分局相关资料的交接、存档，技术资料、图纸资料、设备设施说明书等交接。

二天

维修组

与沟通

对工作进展向主管部门汇报，听取建议，及时按的需求进行改进和调整方案。

每周例会及管理容培训

管理处每周组织管理骨干召开会议，总结当日工作不足，布置明日工作，并对物业管理容和具体措施进行培训。

进驻后5天

安全管理

1、排查安全防重点部位，修改巡逻

路线和频次；

2、排查安全隐患，提出整改方案；

3、结合现场情况修订应急预案；

4、落实岗位技能培训、训练；

保安中队长、分队长

部管理

1、统一考勤、排班、考核的该当、表格；

2、统一交接班、夜间报岗的时间次数，集中受理；

3、统一维修材料的入库、发放的控制方法；

4、现场跟踪修订各岗位作业文件；

5、统一、落实工作汇报制度。

现场负责人

现场标准化

1、制度上墙（值班室、设备房）

2、统一记录及签到本的挂放、归档、

存放；

3、机房、设备房管理标准化；

4、消火栓、防火门标签完善，洗手间

挂保洁卡；

5、统一材料、工具、清洁用品的分类、集中摆放。

一月

设备设施承接查验

1、与甲方单位一起对供配、给排水、安防、监控、道闸、电梯等设备设施进行普查交接；

2、普查登记设备设施数量，验收设备设施运行状况，编制承接查验资料；

3、档案技术资料交接、钥匙交接。

档案资料

1、制度、表格领取、分发、登记；

2、承接查验资料收集、整理、归档。

客服组

环境管理

1、落实清洁、绿化、消杀到位，落实监管责任人

2、制订、提交环境整理、整顿计划；

3、整理、整顿清洁、绿化问题。

维修养护

1、室外井盖、管道、设施、停车线油漆；

2、制订设备设施巡视路线、点检部位、保养计划；

3、制订接管问题整改计划，分步实施

现场维修工

标识完善

针对现场状况统计和上报标识标牌和上墙制度

进驻后一月

总结完善

根据进驻情况，对拟订的规章制度及管理方案进行修订完善，保证满足使用人的要求

现场项目负责人

（二）、项目管理工作前期培训容要求：

1、仪容仪表与言行规

2、客服维修岗位礼仪

3、物业项目基本情况：

委托管理容及特别要求；

公司的承诺和标准。

4、客服类：

员工的岗位职责；

主要工作程序；

表格的填写。

5、环境管理类：

员工的岗位职责；

清洁作业流程及注意事项；

绿化作业流程及注意事项；

6、消杀服务标准和监管程序；

各类表格填写规。

7、安全管理类：

消防知识培训；

治安重点位置防护；

重点物资管理；

岗位职责；

应急突发事

件处理和流程。

备注：

具体培训记录和考核记录见《培训记录》

（三）、关于进驻当天的有关要求：

1、2012年-月-日上午，管理处拟制好联系一览表，明确管理处、联络人，并上交甲方领导。

2、承接查验小组提前准备好检查工具及承接查验表格，分为设备、环境、安全查验组分别进行查验。

并在承接查验结束后，将记录、图片整理、装订后交甲方签收并存档。

3、管理处负责人检查保安员、维修工的仪容仪表是否符合公司要求，个人的工具、装备、服务、工牌是否配齐。

4、管理处人员必须按商定的时间提前到达，确保人员、物资全部到位。

1、管理围：

区域所有隶属本单位管理的物业以及周边10米区域（正门到侧门间的人行道及车辆辅道）的物业管理及相关服务。

2、房屋建筑本体的养护、管理。

3、配套设施、设备的维修、养护、运行和管理。

物业管理围的机电设备设施（包括配电系统、给排水系统、强弱电、消防系统、室外照明、空调）的运行管理、日常维护保养、定期维护、故障维修。

4、清洁卫生管理。

包括室、室外、墙体的清洁卫生，垃圾的收集、清运，以及四害消杀、化粪池清理、白蚁防治、补给清洁用品，办公桌椅、电脑设备的保洁等。

5、室外绿化的养护和管理；

节假日、会议花卉摆放（花卉采购方提供）、室植物花卉养护。

6、24小时秩序维护员和安防值班及公共秩序管理。

（1）实行24小时的门岗、消防监控和安全防，及时发现和处理各种安全事故隐患，迅速有效处置突发事件；

（2）秩序维护员根据要求对出入大楼的车辆、人员、物品进行登记检查；

（3）秩序维护员要穿着统一的制服，工作规，作风严谨；

（4）负责每天报纸杂志、信件的接收，做好相关的登记记录；

（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作、

（6）管辖区域的交通、车辆行驶和停泊管理。

（7）物业档案资料管理。

工作标准

保安消防安全管理

1、保安管理；

2、办公楼秩序管理；

3、消防及生产安全管理；

4、各类应急事件的处理。

安全组

完成公司品质服务标准、达到甲方满意

车辆行驶和停放

1、机动车辆的停放和安全；

2、非机动车的停放和安全。

局本体及相关公共设施维修养护

1、分局本体定期养护和维修计划；

2、公共设施的维修养护管理。

机电设备设施运行管理和养护

1、基础资料管理；

2、设备的运行管理；

3、设备的维修养护；

4、节能和环保。

智能化设施管理

1、智能化设施的维护；

2、掌握操作和预防故障。

电梯运行

管理

1、电梯的运行管理；

电梯中心

1、室外绿化养护；

2、室外清洁、保洁、维护；

3、四害消杀。

文化活动

1、与委托方共同举办各项文化活动；

2、为委托方提供辅助性文化活动。

客户服务组

品质管理

1、ISO9001质量体系管理与质量检查；

2、ISO14001环境体系管理与质量检查。

绩效考核和行政管理

办公、培训、考核、薪酬。

完成公司服务标准

成本管理

1、财务账务；

2、费用收取与开支；

3、采购、仓储、办公设备、装备。

完成公司品质服务标准

档案管理

1、各种资料管理；

2、各类信息的及时发布。

完成公司品质服务标准、

（四）、人员配备

项目名称

人员配置数量要求表

主任

管理员

会务员

维修工

保安员

清洁工

绿化工

合计

（五）、管理主要工作措施

指标名称

甲方标准/公司品质要求

测算

依据

投标指标

主要措施

达到《市物业管理考核评比（写字楼）标准

三年

专家考评、打分

90分以上

1、进驻当日即进行全面拓荒，消除卫生死角；

2、建立环境管理制度，完善监督考核机制；

3、制订创建实施计划，落实专人负责；

4、实施效果与个人的薪酬待遇，年终考核挂钩；

5、实施14001环境管理体系，以及5S的管理办法，保证目标的完成。

业主满意度

95%

对管理服务满意人数/参加评议的人数X100%

95%以上

1、实行公开透明管理，每季度向甲方领导提交工作报告，汇报服务容、自查各项工作达到的标准，使物业管理始终处于甲方监督之中；

2、设立服务，每半

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