酒店式公寓营销方案修订稿文档格式.docx
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2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：
其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。
其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。
它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。
四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。
3、从上面的论述中我们可以看出：
在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；
它们之间的本质差别在于：
酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。
产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。
产权式酒店是房
地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。
虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。
楼盘案例
项目名称：
兆顺第一城
项目地址：
楚雄市鹿城南路鲁班阁
开发商：
楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司
销售电话：
项目情况：
项目位于楚雄市鹿城南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面积有45㎡和79㎡两种，其中79㎡占五分之一）。
均为高层建筑，地上最高层为32层，地下二层（车库）。
最底层5层、均为商场。
住宅面积从50㎡—192㎡之间，其中小户型占总住宅套数的50%。
50㎡户型占多数，有260多套。
该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为，绿化率33%。
项目规划及设计：
1.打造楚雄州首个27万平方米城市综合体
2.楚雄第一个10万平米以上的商业群
3.楚雄第一个100m以上高层住宅区
4.功能划分：
A区：
5层（顶层为空中花园）全部为商业，建筑为钢混结构。
B区：
1至5层：
商业
6层至18层：
酒店市公寓
19层至28层：
写字楼（未开始销售）
C区：
1层至2层：
商业?
3层至32层：
住房（框剪结构）
D区：
1至6层：
7层至32层：
户型种类
周边配套
楚雄一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，楚雄州医院，银行，超市，商业街，西山公园。
客户群体
楚雄区域购房客户较多，外地客户较少（其中包括事业单位人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、还有一部分炒房投资客户）。
营销策略
1、公司员工派单、蹲点讲解，报纸、公交车、电视广
播、户外广告等方式宣传推广。
2、租金回报率高，合同签订期10年，年返总房款的8%
（税前，10年合同期内8%的回报率不变），从合同签订、房款清即日起开始返回报率。
例如:
面积平米单价7348元每平米总价*****元
年返租金*****×
=*****元月租金3844元
税后月租金3556元*****÷
3556÷
12=年收回成本。
3、10年就基本回本、10年返租期满后可续租也可自行处
理，后60年属于纯利润收入期。
4、精装修，带品牌家电（桌子、凳子、柜子、床、电
视、卫生洁具）；
背包入住。
销售情况
1、2021年6月26日正式认购酒店式公寓，产权70年，认购金每套*****元，此次共推出100套物业，价格都在30万以上。
到7月底大多已经售完。
均价：
7200元每平米
优惠政策:
一次性付款优惠2%银行按揭优惠1%2、2021年9月份又陆续推出160套酒店式公寓，单价7400元每平米，目前剩余20多套。
7300元每平米
一次性付款优惠2%银行按揭优惠1%注：
购买该项目酒店式公寓在2021年3月份以前可以按揭，之后不能按揭。
项目优劣势
优势：
（1）开发商曾经成功开发过兆顺财富中心项目，有一定的经验。
（2）以城市综合体打造项目使得商业与住宅优势互补相互促进；
良好的商业氛围能较好吸引投资者眼球。
（3）户型面积大小适中，物业产权年限长
（4）周边交通、医疗、学校、超市等生活配套设施齐全，该项目有地下二层停车位，能容纳1000多辆汽车停放。
劣势：
（1）首先，住房高容积率，梯户比较高（酒店式公寓两梯20户），居住舒适性不好。
（2）低绿化率难以彰显居住品质，很难给住户创造一个舒适健康的生活小区，就目前楚雄市场而言定价较高。
（3）整个项目地处鹿城南路与环城南路十字交叉路口，交通拥挤，带来空气噪声等污染。
拨云壹号公馆
楚雄开发区三号桥头
云南兴云生物科技产业有限公司
项目位于楚雄开发区三号桥头，总占地面积亩，土地使用年限40年。
总建筑面积*****㎡。
总套数241套，有180套公寓式酒店做为对外销售，商铺5间，其中一层有4套商铺（153平米3间、181平米1间），二层有一套400平米的商铺。
56间写字楼对外出租。
建筑层数
12层。
其中1层与2层为商铺，3—6层属于写字楼，7—12层公寓式酒店（精装）。
绿化率为34%，容积率为。
户型种类和面积
面积户型
㎡一室一厅一卫一阳台（无厨房）
周边配套：
商业街、各类银行、开发区农贸市场、楚雄民康医院、天顺超市、龙江公园。
客户群体：
楚雄购房客户较多，其中投资客户较多、另外还有企事业单位人员，公务员、商人、公司老板。
其它地州买房投资客。
1、公司员工派单、蹲点讲解，报纸、少量户外广告等方
式宣传推广。
2、项目属于准现房销售，客户更放心。
3、租金回报率高，合同签订期6年，前3年返总房款的
6%，后3年以每年收益的5%递增（税后），从交房之日开始返回报率。
4、前3年客户每月回报1100元左右，13年就基本回本、13
年返租期满后可续租也可自行处理。
5、首付款为总付款的50%，另外50%可银行按揭。
客户主
要在农村信用社贷款；
按二套房、个人商用房贷款
（年利率%，月利率%）。
6、精装修，带品牌家电（桌子、凳子、柜子、床、电
开盘情况
1、该项目预计售卡300张，到2021年10月20日售出认筹卡240多张。
认筹卡5000元每张，持该楼盘认筹卡的客户开盘选房时可再优惠3%。
2、该楼盘于2021年10月23日正式开盘，开盘当天公寓式酒店和商铺共185套房源已经全部推出，56写字楼不对外销售（该地产商自己管理招租）；
开盘当天售出公寓式酒店127套。
商铺3间。
3、开盘价格：
（1）公寓式酒店：
最高价5960元每平米，最低价5760元每平米，均价5850元每平米。
（2）商铺：
最高价*****元每平米。
最低价*****元每平米，均价*****元每平米。
（3）优惠政策：
一次性付款优惠5%，银行按揭优惠3%。
4、截止2021年5月7日售出公寓式酒店160多套，剩余20余套，商铺已经售完；
价格在开盘价的基础上调升了100元每平米。
项目优劣：
优势:
（1）项目位于楚雄市经济开发区黄金地段，有较好的人气基础和浓厚的商业气氛。
（2）该项目属于准现房销售，能更大程度激起客户购买物业欲望。
（3）周边配套较完善，工作方便、生活方便。
（1）首先容积率较高，居住性能不高，土地使用年限短。
（2）处于市中心，废气、噪音污染严重。
格瑞时代酒店
楚雄市经济开发区市民广场东侧
楚雄市格瑞房地产开发有限公司
项目位于楚雄市经济开发区市民广场东侧，东宝酒店旁边，该项目占地面积只有亩，只建一栋建筑物（地上9层，地下1层）。
总建筑面积9000平方米，该项目属于投资理财产品公寓式酒店，产权40年，总套数155套（包括147套公寓式酒店和8套商铺）；
主要以小户型为主，面积主要是：
㎡.㎡及㎡；
该项目绿化率为27%，容积率为。
楚雄火车站、汽车北客运站、市民广场、天顺超市、商业街、楚雄妇幼保健院。
开发区农贸市场。
项目优劣
（1）该开发商以前开发过此类项目（2021年楚雄格瑞酒店，2021年怒江格瑞酒店，2021年楚雄格瑞时代酒店）；
有一定的经验。
（2）投资回报率较高。
（3）该项目座落于楚雄经济开发期商业成熟区域，有较好的人气基础和浓厚的商业气氛；
因为在火车站和汽车北客运站旁，有较好的商机。
（4）周边配套较完善，工作、生活都比较方便。
劣势
（1）首先，该开发商在地产行业做的都是不超过5亩的小型项目，并且均属于投资产品，在房地产行业属于投机，没有较强的实力和口碑；
客户购买物业不放心。
因此导致客户群体单一，大部分客户属于公司朋友或转介绍。
（2）市民广场每晚都有许多歌舞表演，会比较吵；
在市区内，噪音和废气污染大。
公司领导的朋友、本地客户较多，另外有一部分其他地州的客户。
1、公司员工派单讲解，报纸、户外广告等方式宣传推广。
2、租金回报率高，合同签订期12年，年返总房款的%（税后，12年合同期内%的回报率不变），从合同签订、房款清即日起开始返回报率。
面积平米单价6900元每平米总价*****元购房优惠*****元实际房款总价=*****-*****=*****年返租金*****×
=*****元月租金1558元
*****÷
1558÷
12=年收回成本
3、12年就基本回本、12年返租期满后可续租也可自行处理。
4、开发公司自己经营，投资回报及安全更有保障。
5、首发总付款的50%
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