酒店式公寓营销方案修订稿文档格式.docx

1、 2、公寓式酒店，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。四星级以上的公寓式酒店提供的服务则更为周到，它的服务包括餐饮、娱乐、洗理、游泳、复印、传真、打印、翻译等。 3、从上面的论述中我们可以看出：在服务上，酒店式公寓与公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，而公寓式酒店则是在酒店

2、客房中提供了相当家庭设备（如厨具）的酒店，它的实质还是酒店。 产权式酒店，即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给多个业主，业主每年拥有一定的时间段免费入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。产权式酒店是房 地产业与酒店业、旅游业相互交融的一种综合性产品。虽然从某种意义上讲，它比酒店式公寓更具有投资价值，更容易实现人们预期的投资目标，但它的分时度假和稳定的租金回报，也不容易实现。 楼盘案例 项目名称：兆顺第一城 项目地址：楚雄市鹿城南路鲁班阁 开发商：楚雄市兆顺房地产开发有限责任公司 销售电话： 项目情况：项目位于楚雄市鹿城

3、南路原鲁班阁农贸市场，总占地面积50亩，主要以住宅、商铺、写字楼、酒店式公寓为主，其中住宅1400多户，商铺240多间，酒店式公寓260套（面积有45和79两种，其中79占五分之一）。均为高层建筑，地上最高层为32层，地下二层（车库）。最底层5层、均为商场。住宅面积从50192之间，其中小户型占总住宅套数的50%。50户型占多数，有260多套。该项目住宅20%左右为原地居民安置房，兆顺第一城容积率为，绿化率33%。 项目规划及设计： 1.打造楚雄州首个27万平方米城市综合体 2.楚雄第一个10万平米以上的商业群 3.楚雄第一个100m以上高层住宅区 4.功能划分： A区： 5层（顶层为空中花园

4、）全部为商业，建筑为钢混结构。 B区：1至5层：商业 6层至18层：酒店市公寓 19层至28层：写字楼（未开始销售） C区：1层至2层：商业? 3层至32层：住房（框剪结构） D区： 1至6层： 7层至32层： 户型种类 周边配套 楚雄一中，紫溪中学，师院附小，农贸市场，楚雄州医院，银行，超市，商业街，西山公园。 客户群体 楚雄区域购房客户较多，外地客户较少（其中包括事业单位人员，公务员，教师、商人、公司职员、其它地州买房客、还有一部分炒房投资客户）。 营销策略 1、公司员工派单、蹲点讲解，报纸、公交车、电视广 播、户外广告等方式宣传推广。 2、租金回报率高，合同签订期10年，年返总房款的8%

5、 （税前，10年合同期内8%的回报率不变），从合同签订、房款清即日起开始返回报率。 例如: 面积平米单价 7348元每平米总价 *元 年返租金 *=*元月租金 3844元 税后月租金 3556元 *355612=年收回成本。 3、10年就基本回本、10年返租期满后可续租也可自行处 理，后60年属于纯利润收入期。 4、精装修，带品牌家电（桌子、凳子、柜子、床、电 视、卫生洁具）；背包入住。 销售情况 1、2021年6月26日正式认购酒店式公寓，产权70年，认购金每套*元，此次共推出100套物业，价格都在30万以上。到7月底大多已经售完。 均价： 7200元每平米 优惠政策 : 一次性付款优惠2%

6、 银行按揭优惠1% 2、2021年9月份又陆续推出160套酒店式公寓，单价7400元每平米，目前剩余20多套。 7300元每平米 一次性付款优惠2% 银行按揭优惠1% 注：购买该项目酒店式公寓在2021年3月份以前可以按揭，之后不能按揭。 项目优劣势 优势： （1）开发商曾经成功开发过兆顺财富中心项目，有一定的经验。 （2）以城市综合体打造项目使得商业与住宅优势互补相互促进；良好的商业氛围能较好吸引投资者眼球。 （3）户型面积大小适中，物业产权年限长 （4）周边交通、医疗、学校、超市等生活配套设施齐全，该项目有地下二层停车位，能容纳1000多辆汽车停放。 劣势： （1）首先，住房高容积率，梯户

7、比较高（酒店式公寓两梯20户），居住舒适性不好。 （2）低绿化率难以彰显居住品质，很难给住户创造一个舒适健康的生活小区，就目前楚雄市场而言定价较高。 （3）整个项目地处鹿城南路与环城南路十字交叉路口，交通拥挤，带来空气噪声等污染。拨云壹号公馆楚雄开发区三号桥头云南兴云生物科技产业有限公司项目位于楚雄开发区三号桥头，总占地面积亩，土地使用年限40年。总建筑面积*。总套数241套，有180套公寓式酒店做为对外销售，商铺5间，其中一层有4套商铺（153平米3间、181平米1间），二层有一套400平米的商铺。56间写字楼对外出租。建筑层数 12层。其中1层与2层为商铺，36层属于写字楼，712层公寓式

8、酒店（精装）。绿化率为34% ，容积率为。户型种类和面积 面积户型 一室一厅一卫一阳台（无厨房） 周边配套：商业街、各类银行、开发区农贸市场、楚雄民康医院、天顺超市、龙江公园。 客户群体：楚雄购房客户较多，其中投资客户较多、另外还有企事业单位人员，公务员、商人、公司老板。其它地州买房投资客。 1、公司员工派单、蹲点讲解，报纸、少量户外广告等方 式宣传推广。 2、项目属于准现房销售，客户更放心。 3、租金回报率高，合同签订期6年，前3年返总房款的 6%，后3年以每年收益的5%递增（税后），从交房之日开始返回报率。 4、前3年客户每月回报1100元左右，13年就基本回本、13 年返租期满后可续租也

9、可自行处理。 5、首付款为总付款的50%，另外50%可银行按揭。客户主 要在农村信用社贷款；按二套房、个人商用房贷款 （年利率%，月利率 %）。 6、精装修，带品牌家电（桌子、凳子、柜子、床、电 开盘情况 1、该项目预计售卡300张，到2021年10月20日售出认筹卡240多张。认筹卡5000元每张，持该楼盘认筹卡的客户开盘选房时可再优惠3%。 2、该楼盘于2021年10月23日正式开盘，开盘当天公寓式酒店和商铺共185套房源已经全部推出，56写字楼不对外销售（该地产商自己管理招租）；开盘当天售出公寓式酒店127套。商铺3间。 3、开盘价格： （1）公寓式酒店：最高价5960元每平米，最低价5

10、760元每平米，均价5850元每平米。 （2）商铺：最高价*元每平米。最低价*元每平米，均价*元每平米。 （3）优惠政策：一次性付款优惠5%，银行按揭优惠3% 。 4、截止2021年5月7日售出公寓式酒店160多套，剩余20余套，商铺已经售完；价格在开盘价的基础上调升了100元每平米。 项目优劣： 优势: （1）项目位于楚雄市经济开发区黄金地段，有较好的人气基础和浓厚的商业气氛。 （2）该项目属于准现房销售，能更大程度激起客户购买物业欲望。 （3）周边配套较完善，工作方便、生活方便。 （1）首先容积率较高，居住性能不高，土地使用年限短。 （2）处于市中心，废气、噪音污染严重。格瑞时代酒店楚雄市

11、经济开发区市民广场东侧楚雄市格瑞房地产开发有限公司项目位于楚雄市经济开发区市民广场东侧，东宝酒店旁边，该项目占地面积只有亩，只建一栋建筑物（地上9层，地下1层）。总建筑面积9000平方米，该项目属于投资理财产品公寓式酒店，产权40年，总套数155套（包括147套公寓式酒店和8套商铺）；主要以小户型为主，面积主要是：.及；该项目绿化率为27%，容积率为。楚雄火车站、汽车北客运站、市民广场、天顺超市、商业街、楚雄妇幼保健院。开发区农贸市场。 项目优劣 （1）该开发商以前开发过此类项目（2021年楚雄格瑞酒店，2021年怒江格瑞酒店，2021年楚雄格瑞时代酒店）；有一定的经验。 （2）投资回报率较高

12、。 （3）该项目座落于楚雄经济开发期商业成熟区域，有较好的人气基础和浓厚的商业气氛；因为在火车站和汽车北客运站旁，有较好的商机。 （4）周边配套较完善，工作、生活都比较方便。 劣势 （1）首先，该开发商在地产行业做的都是不超过5亩的小型项目，并且均属于投资产品，在房地产行业属于投机，没有较强的实力和口碑；客户购买物业不放心。因此导致客户群体单一，大部分客户属于公司朋友或转介绍。 （2）市民广场每晚都有许多歌舞表演，会比较吵；在市区内，噪音和废气污染大。 公司领导的朋友、本地客户较多，另外有一部分其他地州的客户。 1、公司员工派单讲解，报纸、户外广告等方式宣传推广。 2、租金回报率高，合同签订期12年，年返总房款的%（税后，12年合同期内%的回报率不变），从合同签订、房款清即日起开始返回报率。 面积平米单价6900元每平米总价 *元购房优惠*元实际房款总价=*-*=* 年返租金 *=*元月租金 1558元 *155812=年收回成本 3、12年就基本回本、12年返租期满后可续租也可自行处理。 4、开发公司自己经营，投资回报及安全更有保障。 5、首发总付款的50%