被拆迁人必读Word文档下载推荐.doc

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15、开发商应具备哪些资质？

16、拆迁如何谈判？

17、集体土地上征收，被征地农民的安置途径

被拆迁人、拆迁人的权利和义务是怎样设定的？

一、被拆迁人的权利和义务

　　１．被拆迁人的主要权利是指：

（１）被拆迁人有权选择实行货币补偿或产权调换；

有权选择不小于被拆迁房屋原建筑面积的安置用房；

被拆迁地段用于同类商品房建设的，被拆迁人享有以同等条件优先购买的权利；

依法获得安置或者补偿的权利，在拆迁人不能一次性将拆迁用房提供给被拆迁人时，有权利要求拆迁人提供周转房；

（２）被拆迁人对补偿形式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、过渡方式、搬迁期限、过渡期限等内容经协商达不成协议的，有权向当地房屋拆迁管理部门申请裁决，对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院提起行政诉讼；

（３）其他依法享有的权利。

　　２．被拆迁人的主要义务是指：

（１）必须服从城市建设的需要，在拆迁人给予安置和补偿后，在规定的拆迁期限内完成搬迁的义务；

自觉履行拆迁协议的约定，并在过渡期满之后将周转房腾退给拆迁人；

（２）自觉履行拆迁行政主管机关及县级以上人民政府已经生效的法律文书；

自觉履行人民法院已经发生法律效力的判决书、调解书和裁定书；

（３）其他法律规定的义务。

　　二、拆迁人的权利和义务

　　１．拆迁人依法享有的主要权利是指：

（１）依据拆迁许可证的规定，可以拆除拆迁范围内的房屋及附属物；

有权利就拆迁的补偿、安置和周转过渡问题与被拆迁人进行协商并依据有关法律法规的规定与被拆迁人签订书面的拆迁协议；

（２）对于拆迁中与被拆迁人就拆迁安置、补偿周转过渡等问题经协商达不成协议时，可以向拆迁行政管理部门（或者县级以上地方人民政府）申请行政裁决；

（３）其他拆迁权利。

　　２．拆迁人应当履行的拆迁主要义务是指：

（１）在拆迁过程中，要向被拆迁人作好宣传解释工作；

必须在拆迁许可证批准的拆迁范围内和时间内实施拆迁；

（２）依法对于被拆迁人进行安置和补偿，对于需要周转用房的被拆迁人，应当提供周转房；

（３）接受拆迁行政管理部门的行政管理和依据国家的规定及拆迁协议的约定向被拆迁人支付拆迁安置补助补偿费、周转过渡费等拆迁费用；

（４）其他拆迁义务。

拆迁中如何保护自己的合法权益

随着城市建设的不断推进，拆迁成为您已有或将有的一段特殊经历。

房产，对每一个家庭、每一个人来说都是极为重要甚至是全部的财产。

正在或即将经历房屋拆迁的您，是否已经意识到拆迁中的权益得失将对您及家人日后的生活产生巨大的影响？

是否在为如何在家庭重要财产的变迁中充分保护自己及家人的权益而苦苦思索，苦恼困顿？

赵律师在百余起拆迁纠纷处理经验的基础上，对拆迁中您行使法定权利，充分保护自身权益的关键之处进行了总结与归纳，赵律师愿以扎实的专业知识与丰富的实践经验为您在拆迁中最大限度争取权益提供帮助。

在纷繁复杂的拆迁过程，我们将您所关注的关键之处分解为以下四个阶段：

即发布拆迁公告阶段，商谈和协议签订阶段，执行、强迁阶段和行政及司法救济阶段。

以下，赵律师将分别阐述各阶段中您应如何充分维护自身权益。

一、发布拆迁公告阶段

拆迁始于拆迁公告的公布，自这一时刻起，您就应该开始注意自身权益的保护。

在这一阶段，您应该着重关注以下几点：

（一）认真阅读公告内容

（二）确定拆迁许可证的合法性

合法的拆迁许可证需要具备以下证书及文件：

1、建设项目批准文件；

2、建设用地规划许可证或者建设工程规划许可证；

3、国有土地使用批准文件；

4、城市房屋拆迁资格证书；

5、办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明文件；

6、拆迁计划，包括项目基本情况、拆迁范围和方式、搬迁期限、工程开工和竣工时间等；

7、拆迁方案，包括被拆迁房屋状况、补偿款和补助费预算等。

（三）拆迁范围确定后,在拆迁范围内您应注意暂停办理下列事项：

1、新建、改建、扩建房屋；

2、房屋租赁；

3、改变房屋、土地用途。

如果您的房屋所在的是集体土地，将停办：

1、新批宅基地和其他建设用地；

2、审批新建、改建、扩建房屋；

3、办理入户和分户，但因婚姻、出生、回国、军人退伍转业、经批准由外省市投靠直系亲属、刑满释放和解除劳动教养等原因必须入户、分户的除外；

4、核发工商营业执照；

5、房屋、土地租赁；

6、改变房屋、土地用途

二、商谈和协议签署阶段

（一）明确拆迁建设项目的性质

在此阶段，您首先应该明确您的房屋涉及的拆迁是公益事业建设项目房屋拆迁还是经营性建设项目房屋拆迁。

相关法律法规对于两种不同的拆迁有着不同的规定。

（二）签订拆迁补偿安置协议

依据我国法律法规的规定，拆迁人应当与您订立拆迁补偿安置书面协议。

您可以选择货币补偿，也可以选择产权调换。

选择货币补偿的，协议应当规定补偿金额、付款方式、付款期限、搬迁期限和违约责任以及约定的其他条款；

选择产权调换的，您与拆迁人还应当就房屋位置、房屋面积、差价结算、房屋承租人的安置等订立协议。

拆迁补偿安置协议订立后，您应当办理房地权属注销登记手续。

如果您利用宅基地内自有房屋从事生产经营活动并持有工商营业执照，拆迁人除应对您予以补偿、安置外，还应当适当补偿您停产、停业的经济损失。

因拆迁非住宅房屋造成停产、停业经济损失的，拆迁人应结合被拆迁房屋的区位和使用性质，按照规定标准给予您一次性停产停业综合补助费。

如果您的房屋为公益事业用房，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。

在拆迁补偿中需要注意的一点是，您的合法权益应当受到保护，但如果您被拆除的房屋是违法建筑或超过批准期限的临时建筑，您将不能得到补偿；

您的房屋属未超过批准期限的临时建筑，您仅能按照重置成新价结合剩余期限得到适当补偿。

（三）评估

在拆迁中您的补偿款的取得要以评估的结果作为依据。

对于评估，您需要了解以下要点：

实行货币补偿的，将根据您的房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

您的房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价。

拆迁人应当委托有资质的房地产价格评估机构（以下简称评估机构）对您的房屋进行评估，并将评估报告报区、县国土房管局备案。

您对评估结果有异议的，应当持您委托的评估机构出具的评估报告向区、县国土房管局提出申请，由区、县国土房管局指定评估机构复核，并按复核结果补偿。

评估机构复核的费用，由过失方承担。

市国土房管局按照国家有关评估机构资质管理的规定会定期公布符合规定条件的评估机构名录。

（四）出租房屋拆迁中所有人、承租人与拆迁人关系的处置

出租房屋的拆迁，将涉及房屋所有人、承租人与拆迁人关系的处置问题。

作为房屋所有人或承租人，您需要对以下内容给予关注：

拆迁租赁房屋，所有权人与房屋承租人解除租赁关系的，或者所有权人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对所有权人给予补偿；

所有权人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对所有权人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，所有权人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

拆迁租赁房屋实行产权调换，拆迁人提供的产权调换房屋在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、与原房屋价格相当并且使用面积不低于原房屋使用面积的，所有权人、房屋承租人应当服从。

拆迁执行本市规定租金标准的私有出租房屋，拆迁人给予补偿，房屋承租人应当按照市人民政府关于解决城镇私有标准租出租房屋问题的有关规定搬出。

房屋承租人搬出确有困难的，拆迁人可以给予资助或者提供房屋临时安置。

（五）公房的拆迁

如果您的房屋属于已购公房，您应关注以下对已购公房的特别规定：

拆迁已购公有住房，拆迁人应当按照被拆迁房屋的房地产市场评估价对您给予补偿，政府对您不再提供经济适用住房。

您的住房超过房改政策规定的标准的，拆迁人应当扣除超标部分的补偿款中属于应当上缴财政或者返还原售房单位的部分，并分别上缴或者返还。

（六）产权不明的房屋

拆迁产权不明确的房屋（包括在区、县国土房管局公告的搬迁期限内产权仍未明确的），或所有权人下落不明或者在拆迁公告规定的搬迁期限内未答复的，经公证机关办理证据保全，由拆迁人按照本办法规定的标准给予货币补偿后先行拆迁。

补偿款由拆迁人向公证机关办理提存公证，并将被拆迁房屋的有关证明文件交区、县国土房管局保存。

被拆迁人的4种权利易受忽视

在城市房屋拆迁的过程中，相对于拆迁人和行政管理机关，被拆迁人处于弱者的地位，其权利容易受到侵犯。

具体而言，被拆迁人的下列权利易受到侵犯：

（1）对建设规划和拆迁许可的知情权和申请听证权。

（2）对拆迁补偿方式的选择权。

（3）对房地产估价机构的选择权。

（4）对拆迁管理部门作出的决定或裁决的申请复议权。

（以下为参考条例）

1、《城市房屋拆迁管理条例》（2001）

　　第二十三条　拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。

　　除本条例第二十五条第二款、第二十七条第二款规定的外，被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。

2、《城市房屋拆迁估价指导意见》

　　第六条　市、县房地产管理部门应当向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的估价机构，供拆迁当事人选择。

　　拆迁估价机构的确定应当公开、透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式。

　　房屋拆迁许可证确定的同一拆迁范围内的被拆迁房屋，原则上由一家估价机构评估。

需要由两家或者两家以上估价机构评估的，估价机构之间应当就拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取等进行协调并执行共同的标准。

3、《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》

　　第七条　未达成拆迁补偿安置协议户数较多或比例较高的，房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，应当进行听证。

具体标准、程序由省、自治区、直辖市人民政府房屋拆迁管理部门规定。

　　第十六条　当事人对行政裁决不服的，可以依法申请行政复议或者向人民法院起诉。

拆迁户如何维护自己的利益

面临拆迁，大多数业主都或多或少会感觉到一些迷茫：

究竟怎样才能维护自己的合理利益？

以前虽也听到过不少周边的拆迁案例，可一旦事情落到自己头上，面对开发商花样繁多的拆迁补偿条款，很多人还是不免有些措手不及。

其实，就当前的拆迁模式，在强势的开发商面前，可供拆迁业主选择的并不多。

要么接受开发商给出的条件，拿着微薄的补偿款和所谓的积极动迁奖励签下合约，开始拆迁漂泊者的生活，安慰自己知足才能常乐，因为胳膊拗不过大腿，不如捞点实惠早日回迁；

要么只顾打自己的如意算盘，顶着“钉子户”的帽子与开发商死抗到底，可殊不知，钉子户也不是那么好当，需要超强的抗压能力。

且不说钉子户的狮子大开口是否能为开发商所接受，单单旧邻不解怨恨的白眼和口水，也能压得钉子户们寝食难安。

利益面前，人难免会有贪念，但问题是，为了一己私利而不顾众人利益，难道就是唯一的选择了吗？

更何况，“钉子户”的贪欲，到最后往往还落个得不偿失的下场。

其实，拆迁户要维护自身利益，单个单地去跟开发商谈，显然无法占到任何便宜。

开发商早吃透了拆迁户的各种小算盘，稍微使点手段，软硬兼施，就能把拆迁户各个击破，毋庸置疑，拆迁户总是弱势的一方。

要改变这种一边倒的局面，唯一的办法，就是拆迁户抱成团，统一思想达成