房屋测绘办法细则Word文档格式.docx
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为加强房产测绘管理,规我省房产测绘行为,统一房屋建筑面积的计算规则,制定本细则。
1.2适用围
在省行政区域从事房产测绘工作应当遵守《房产测量规》和本实施细则。
1.3依据和标准
1>
《中华人民国测绘法》
2>
《中华人民国城市房地产管理法》
3>
《中华人民国城市规划法》
4>
《省测绘管理条例》
5>
《房产测绘管理办法》
6>
GB/T17986.1-2000《房产测量规》第1单元:
房产测量规定
7>
GB/T17986.2-2000《房产测量规》第2单元:
房产图图式
8>
关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知<
建住房[2002]74号>
9>
转发建设部《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》的通知<
川建厅房[2002]104号>
1.4房产面积精度要求
房产面积的精度分为三级,各级面积的限差和中误差不超过表1-1计算的结果。
表1-1
房产面积的精度要求
〔S为房产面积,m2
各级房产面积的精度适用围如表1-2。
表1-2
房产面积精度测算等级的要求
精度等级
不同房屋选用的等级
一级
特殊房屋或产权人要求的房屋
二级
商品房或进入房地产市场的房屋
三级
其它房屋
2.1房产平面控制网点的布设原则
房产平面控制点的布设,应遵循从整体到局部、从高级到低级、分级布网的原则,也可越级布网。
控制测量前,应充分收集测区已有的控制成果和资料,按现行《房产测量规》〔GB/T17986.1-2000的规定和要求进行比较和分析,凡符合要求的已有控制点成果,都应充分利用;
对达不到要求的控制网点,也应尽量利用其点位,并对有关点进行联测。
2.2房产平面控制点的容
房产平面控制点包括二、三、四等平面控制点和一、二、三级平面控制点。
房产平面控制点均应埋设固定标志。
2.3房产平面控制点的密度
建筑物密集区的控制点平均间距lOOm左右,建筑物稀疏区的控制点平均间距200m左右。
2.4房产平面控制测量的方法
房产平面控制测量可选用:
三角测量、三边测量、导线测量、GPS定位测量等方法。
2.5主要技术指标
房产平面控制测量的各主要技术指标按现行《房产测量规》〔GB/T17986.1-2000的规定执行。
房产图是房产产权、产籍管理的重要资料。
按房产管理的需要可分为:
房产分幅平面图<
以下简称分幅图>
、房产分丘平面图<
以下简称分丘图>
、房屋座落分布示意图〔以下简称座落图、房产分层平面图〔以下简称分层图和房产分户平面图<
以下简称分户图>
。
3.1分幅图、分丘图的绘制按《房产测量规》执行。
3.2座落图的绘制可参照《省房产测绘示文本〔1》。
3.3分层图的绘制
分层图应标注比例尺,一栋房屋的各层平面图宜采用同一个比例尺,并标注指北方向。
各层图形应注明第x层或地下室、夹层、平台层等层次名称;
夹层须注明第x层的夹层。
房屋的阳台、外走道、室外楼梯等,其线条粗细、虚实都应按《房产测量规》要求绘制在各分层图上。
一般从下至上绘制房屋的一层到顶层的分层图。
如果一不够,可用多绘制,然后一起装订。
如果有几层的外围形状大小及数据完全相同,可只绘低层图形,并注明"
x—x层"
分层图的绘制可参照《省房产测绘示文本〔1》。
3.4分户图的绘制
分户图是在分层图的基础上绘制的细部图,以一户产权人为单位,表示该套房屋的平面尺寸及周围关系,以明确异产毗连房屋的权利界线,供核发房屋所有权证的附图使用。
以户为单位绘制分户图<
当第i至n各层分户户形完全相同时,第i+1至n各层分户图以第i层代替,并在第i层后简注<
第i+1至n层同>
<
i=1、2、3…n>
跃层、复式房屋的分户图应在同一图纸上绘制。
房屋有层高低于2.20m的部位,应以虚线区分其围,注记边长,且在其围注记"
h<
2.20"
分户图的其它图形规格技术要求按《房产测量规》执行。
分户图的绘制可参照《省房产测绘示文本〔1》。
第四章
建筑面积计算规则
4.1计算建筑面积的条件
能够计算建筑面积的房屋一般应具备以下普遍性的条件:
应具有上盖。
应有围护物。
结构牢固,属永久性的建筑物。
层高在2.20m以上<
含2.20m>
可作为人们生产或生活的场所。
4.2计算全部建筑面积的围
永久性结构的单层房屋,按一层计算建筑面积;
多层房屋按各层建筑面积的总和计算。
房屋的夹层、插层、技术层及其梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算建筑面积。
穿过房屋的通道,房屋的门厅、大厅,均按一层计算面积。
门厅、大厅的回廊部分,层高在2.20m以上的,按其水平投影面积计算。
室楼梯、楼梯间、电梯<
含观光梯>
井、提物井、垃圾道、管道井、通风井、排气井等均按房屋自然层计算面积。
房屋天面上,属永久性建筑,层高在2.20m以上的楼梯间、水箱间、电梯机房及斜面结构屋顶高度在2.20m以上的部位,按其外围水平投影面积计算。
挑楼、封闭的挑廊、封闭的阳台按其外围水平投影面积计算。
属永久性结构有上盖的室外楼梯,按各层水平投影面积计算。
与房屋相连的有柱走廊,两房屋间有上盖和非单排柱的走廊,均按其柱的外围水平投影面积计算。
房屋间永久性的封闭的架空通廊,按外围水平投影面积计算。
10>
地下室、半地下室及其相应出入口,层高在2.20m以上的,按其外墙<
不包括采光井、防潮层及保护墙>
外围水平投影面积计算。
11>
与房屋相连属永久性的且有非独立柱或有围护结构的门廊、门斗按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。
有柱又有围护结构的门斗按围护结构的外围水平投影计算面积。
12>
玻璃幕墙、金属幕墙以及其它材料幕墙等作为房屋外墙的,按其外围水平投影面积计算。
同一楼层外墙,既有主墙,又有玻璃幕墙,以主墙为准计算建筑面积。
13>
属永久性建筑有非单排柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。
14>
依坡地建筑的房屋,利用吊脚做架空层,有围护结构的,按其高度在2.20m以上部位的外围水平投影面积计算。
15>
与室任意一边相通,具备房屋的一般条件,并能正常利用的伸缩缝、沉降缝应计算建筑面积。
16>
图书馆的书库,其层高在2.20m以上的,均按一层计算。
17>
有围护结构的舞台灯光控制室,按其围护结构外围水平投影面积计算。
18>
室体育馆按实际层数计算建筑面积。
体育馆<
场>
看台下方空间加以利用的,净高在2.10m以上的部位,按其外围水平投影面积计算建筑面积<
多层的按多层计>
19>
房屋的飘窗,其窗台台面与房屋地面持平〔落地、具有房屋同等使用功能、净高在2.10m以上,按外墙的外边线与飘窗围护之间围的水平投影计算面积。
20>
层高在2.20m以上的架空层,按柱外围水平投影面积计算。
4.3计算一半建筑面积的围
与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊,按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。
未封闭的阳台、挑廊、入户花园、庭院、空中花园等,不论其是否有柱,按其围护结构上盖水平投影面积的一半计算。
独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的,按其上盖水平投影面积的一半计算。
无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。
有顶盖不封闭的永久性的架空通廊,按外围水平投影面积的一半计算。
上有阳台,具有围护结构、独户使用的下层平台,上盖在围护结构水平投影面积大于二分之一的,按其围护结构上盖水平投影面积的一半计算。
4.4不计算建筑面积的围
层高低于2.20m的房屋、架空层、楼梯间、电梯间、水箱间、走廊、檐廊、阳台、挑廊、地下室、半地下室、架空通廊等。
突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰性的幕墙、垛、勒脚、台阶、无柱雨篷等。
房屋之间无上盖的架空通廊,或无上盖的阳台、挑廊。
阳台、挑廊与其上盖相距超过一个自然层以上,视为无上盖;
架空通廊、穿过建筑物的通道与其上盖超过二个自然层以上,视为无上盖;
阳台、挑廊的上盖在围护结构水平投影面积小于二分之一的,视为无上盖。
房屋的天面、挑台、露台,天面上的花园、泳池。
建筑物的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台。
骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部份。
利用引桥、高架路、高架桥、斜坡道、桥面作为顶盖建造的房屋。
活动房屋、临时房屋、简易房屋。
检修、消防等用途的室外爬梯。
独立烟囱、亭、廊、塔、罐、池和地下人防干、支线等。
与房屋室不相通的伸缩缝、沉降缝。
与室不相通的类似阳台、挑廊、檐廊的建筑。
楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用的部分。
楼梯梯段水平间隙宽度大于0.30m的部分。
自动扶梯安全间隙大于0.40m的部分。
窗台台面高于房屋地面的飘窗。
上层阳台在公共晒台、露台上的投影部分。
走廊外的台阶踏步,底层室楼梯延伸出室外的部分。
跃层式房屋上层挑空部位。
斜坡式人行或车行通道等无顶盖的建筑。
4.5特殊情况下的建筑面积计算
复式、跃层式房屋预留的楼梯间,根据规划许可的设计图纸,按自然层计算建筑面积。
阳台、挑廊、架空通廊的外围水平投影超过其底板外沿的,按底板水平投影计算建筑面积。
未封闭的阳台、挑廊,其上盖在阳台、挑廊围护结构水平投影面积大于阳台、挑廊面积的二分之一,按上盖在围护结构水平投影面积的一半计算建筑面积。
屋顶为斜面结构的房屋,外墙高度小于2.20m时不计算外墙面积。
对倾斜、弧状等非垂直墙体房屋,外墙体向倾斜的,净高2.10m以上的部位计算建筑面积。
房屋墙体向外倾斜,超出底板外沿的,以底板水平投影计算建筑面积。
上层室外楼梯水平投影能覆盖下层室外楼梯,下层室外楼梯视为有顶盖,按有顶盖的室外楼梯计算面积。
雨篷仅有一边与墙相连,由墙支撑着的雨篷为悬挑雨篷,不计建筑面积;
一边与墙相连,另一边由一根柱子支撑的为独立柱雨篷,按上盖水平投影面积一半计算建筑面积;
一边与墙相连,另一边由两根或两根以上柱子支撑的为有柱雨篷,按柱外围计算建筑面积。
当雨篷由两面墙支撑的〔如图4-1,不计算