上海房地产市场专题研究报告Word格式文档下载.docx
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离城不太远,价格不算太贵,属中等偏高的水平。
上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居
19世纪念年代起,随时着经济的发展,城市人口增多,传统的木式里弄易发生火灾,出现了砖木结构的老式石库门建筑,最早创始于英租界,后流传于城乡内外和近郊一带。
这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。
代表建筑有兴仁里,敦仁里棉阳里等。
与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅,这是TOWNHOUSE更具现代色彩的一个变种。
朝向尽量朝南,宅前有绿地,建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。
在40年代后,新式里弄发展为花园式里弄住宅,宅前有宽大的庭院空地较大,环境幽雅,居室以间半式或双间式居鑫,层数三、四层兼有,代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。
当时,上海各种TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套,22余万平方米,蔚为大观。
上海人追求居住时尚、讲究舒适、喜欢超常规的居住环境、关注私密性,构成了联排别墅市场旺销的基础。
联排别墅结构新、环境好、功能齐,与同一地区其他类型物业相比价格差别不大,所以市场成交活跃。
总价50—70万左右的联排别墅,基本符合购置这一类物业者的心理价位。
目前上海在售的联排别墅,绝大多数均位于内环线以外和外环线附近。
最为集中的区域当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域,其数量规模占全市联排别墅供应的半壁江山。
由于联排别墅既要有市郊的幽雅居住环境,又要有良好方便的交通条件,故地铁所能到达的莘庄周围联排别墅楼盘相对集中,并形成高尚住宅氛围,对上海人颇有吸引力。
其区域代表性楼盘有君临天下花园、樱园等。
而紧邻闵行的松江区,也有部分联排别墅楼盘面市,如雅仕轩。
另一个联排别墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。
有阳光欧洲城、经典花园及特大型项目康桥半岛等。
大虹桥区域也有联排别墅分布,如西郊宝成花苑,但该区域地价高故联排别墅少且价高。
上海的东北部区域,中档客源丰富,且地价相对便宜,因而单体总价不高的经济型联排别墅同样有较好的销路,其中锦秋加州花园即是一例。
市中心联排别墅十分稀缺,价高却很好销。
时下,受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排别墅,多拥有郊外自然景观的个性氛围,如位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲别墅,南望千里碧海、西临世纪森林,毗邻海鲜一条街,对抱有“市区有住房、海边有别墅”二次投资置业理想的年轻一族极有吸引力,一期房一销而空。
莘庄区域的联排别墅每套主力面积一般在180平方米~230平方米之间,单价大致在3500~4500元范围,浦东区域的联排别墅每套主力面积一般在160平方米~230平方米之间,单价大致在2900~3700元之间,而北区的联排别墅每套主力面积大都在130平方米~220平方米之间,单价大致在3100~4000元之间。
总的来看,闵行的联排别墅产品设计更具别墅品质,如花园会客厅设计挑空4米以上,带车库,且每户设中央空调,而北区的联排别墅产品设计则比较经济。
从闵行地区联排别墅物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看,销售率基本上在80%以上,甚至一度达到了100%。
其中标志性楼盘君临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名,一期销售达95%,今年又分别荣获上海2000最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。
目前上海供应的联排别墅小区规模都较大,建筑风格则大都为欧美别墅风格,这十分有利于塑造联排别墅的高雅居住氛围。
业内人士指出,联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓,莘庄地区一处像公寓的联体别墅少人问津即是一例。
未来为迎合客源需求的差异化,经典豪华联体别墅、个性联体别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。
专家分析,目前上海别墅市场尚未供求平衡,生活类别墅仍是发展方向,在未来几年中,中价别墅市场前景看好。
三、上海TOWNHOUSE市场发展状况分析
研究TOWNHOUSE市场,除了要追根溯源,还可以根据市场发展的实际情况,划分为几个阶段,对不同阶段的情况进行分析。
我们首先根据市场发展的时间阶段,将TOWNHOUSE市场分为初始阶段、发展阶段、趋向成熟阶段。
(一)上海TOWNHOUSE初始阶段市场状况
该阶段TOWNHOUSE商品小区在上海刚刚出现,只有少数发展商尝试做TOWNHOUSE,处于市场探索阶段。
消费者对于TOWNHOUSE的了解和认识很浅,广大消费者还没有认同和接受这种较新型住宅。
该阶段主要指1998年以前。
该时期出现的TOWNHOUSE有伊沙仕花园、海天花园、虹桥金斯花园、雅阁花园、雅仕轩、乔爱别墅、同润家园、银泰花园、锦秋加州花园等。
大部分小区内TOWNHOUSE数量较少,起到点缀作用,如伊沙仕花园、海天花园、乔爱别墅、同润家园、银泰花园等。
雅阁花园、雅仕轩、锦秋加州花园、虹桥金斯花园内TOWNHOUSE相对较多,较具有代表性。
具体情况如下:
项目名称
锦秋加洲花园
雅仕轩
雅阁花园
项目概要
地址
宝山陈太路
松江莘松路
莘松路场东路
投资兴建
香港远东发展有限公司
上海莘迪房地产
雅阁置业
物业公司
锦秋物业
雅仕物业
福而伟
开盘日期
98年
一期98-5;
二期99年7月
一期98-6;
二期2000-1
交房日期
二期2000年5月
一期99-10;
二期2000-4
开发概要
占地面积
80万
10万
11万
建筑面积
70万
5万
容积率
0.88
0.5
0.6
总户数
3000
600户
间距
15米
15-20米
15-25
绿化率
建筑设计
设计风格
欧式
英式
景观设计
栋户数
10以上
6、8、9、11
2、4、6、9
主力房型
3DLK
4DLK
主力面积
140-180
147、172
146-173(联);
196-243(单)
层数
3
层高
3.5
面宽
5.1
4.8-6
7
花园面积
20-30
57-76
50-100
露台面积
25
10
15-20
车库
室外
室内、室外
外立面
彩色涂料
涂料
销售情况
单价范围
2400-2700(一期)
2600-3000(二期)
3000-3500(三期)
3200-4200(四期)
2952-3256
2840-3700
均价
3050
3300
总价范围
30-70万
41-56万
42-91万
主力总价
40-50万
48万
50万
销售率
70%
100%
一期100%;
二期50%
锦秋加洲花园是上海开发较早,较有代表性的TOWNHOUSE项目之一。
位于宝山区大场一带,周边环境较差。
出行靠小区巴士,沿途沪太路一段交通状况差。
小区规模很大,占地80万平方米,分期开发,以多联体为主。
一栋多达10户以上,建筑平行布置,缺少变化,是较典型的排屋,外立面呆板,颜色较通俗。
前后间距不大,只有15米。
小区绿化率低,组团绿化较少。
车位为露天车位,在房子的前面。
房型面积在140-180平方米左右,相对较小,限制了房间的布局。
小区配有俱乐部、商场、商务中心、幼儿园、小学等。
锦秋加洲花园定位较低,开始总价只要30万左右,后几期价位稍微上升,到四五十万,属经济型别墅。
也是上海较早开发的TOWNHOUSE小区之一,位于松江、闵行交界的松闵别墅区内。
周边以中档别墅为主,目前周边配套尚不成熟,主要依靠莘庄镇的配套设施。
出行主要依靠社区巴士和自备车。
小占地区11万平方米,分两期开发,集联体、独立别墅于一体,联体别墅以多联体为主。
室外车库,外立面一般,房型不大140——170平方米。
小区配有俱乐部、高尔夫球场、游泳池、网球场、商务中心、幼儿园。
雅阁花园总价不高,总价40万左右,也属经济型别墅。
也位于松江别墅区内。
小区占地10万平方米,以多联体为主,建筑平行布局,绿化率较高,但基本为草坪。
房型较小,为经济别墅。
房型设计不尽合理,主卧设于二楼,私密性差。
三楼有三间卧房,布局局促,露台较小。
小区另有俱乐部、网球场、游泳池、超市、餐厅、便利店等。
虹桥金斯花园
位于吴中路、虹中路交界处,地段位置佳,交通便捷。
小区为公寓和TOWNHOUSE的混合社区,共有228套叠加式联体别墅,98年6月月份开盘。
面积在190-245平方米之间,单价5000-68000元/平方米,总价达90-160万,是当时档次较高的TOWNHOUSE。
采用英式古典风格,为叠加式联体别墅,每单元为上下两套,每套有三层,共六层。
房型设计获‘98大同杯上海最佳住宅房型创新奖。
阶段特征分析:
该时期出现的TOWNHOUSE项目不多,TOWNHOUSE为主的项目只有锦秋、雅阁、雅仕轩、金斯花园。
海天花园是公寓和TOWNHOUSE的混加小区。
伊沙仕花园,乔爱别墅,同润家园为单体和联体的混和小区,这两混和小区,并不以TOWNHOUSE为主体,TOWNHOUSE只是起点缀作用。
通过上述分析,可以看出此阶段的TOWNHOUSE呈现以下特征:
1、TOWNHOUSE没形成区域板块效应,比较分散。
即便是雅阁和雅仕轩同在松闵别墅区,两者也相隔较远。
2、小区定位普遍不高。
面积在180平方米以下,单套总价50万元以下,属经济型别墅,即便是金斯花园的总价在90——160万元,对于其他地段位置而言,价位并不算高。
3、小区规划水平较低。
大多采用多联体方式,且平行布置,前后间距小,缺少变化,较呆板。
花园较小,只是象征性的。
大多为露天式车位。
4、房型设计一般。
由于面积设置较少,面宽不大,限制了空间布局。
客厅相对较小,有的还没有一般二房二厅的客厅大,基本上没有采用挑空式的厅。
同时在窗、门、楼梯、卫生间、露台等细节处理上表现的较粗。
在立面风格上,大多采用TOWNHOUSE早期的英式古典风格,