上海房地产市场专题研究报告Word格式文档下载.docx

上海房地产市场专题研究报告Word格式文档下载.docx

《上海房地产市场专题研究报告Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《上海房地产市场专题研究报告Word格式文档下载.docx（32页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

离城不太远，价格不算太贵，属中等偏高的水平。

上个世纪初TOWNHOUSE是上海典型的名居

　　19世纪念年代起，随时着经济的发展，城市人口增多，传统的木式里弄易发生火灾，出现了砖木结构的老式石库门建筑，最早创始于英租界，后流传于城乡内外和近郊一带。

这是TOWNHOUSE结合我国传统三合或四合院形式的特色建筑。

代表建筑有兴仁里，敦仁里棉阳里等。

与石库门建筑同时发展的还有新式里弄住宅，这是TOWNHOUSE更具现代色彩的一个变种。

朝向尽量朝南，宅前有绿地，建筑多为三层代表建筑有20年代淮海中路的尚贤坊等。

在40年代后，新式里弄发展为花园式里弄住宅，宅前有宽大的庭院空地较大，环境幽雅，居室以间半式或双间式居鑫，层数三、四层兼有，代表建筑有淮海中路的上方花园和陕西南路的凡尔登花园。

当时，上海各种TOWNHOUSE里弄住宅共有9000余套，22余万平方米，蔚为大观。

上海人追求居住时尚、讲究舒适、喜欢超常规的居住环境、关注私密性，构成了联排别墅市场旺销的基础。

联排别墅结构新、环境好、功能齐，与同一地区其他类型物业相比价格差别不大，所以市场成交活跃。

总价50—70万左右的联排别墅，基本符合购置这一类物业者的心理价位。

　　目前上海在售的联排别墅，绝大多数均位于内环线以外和外环线附近。

最为集中的区域当属上海西南角的闵行区莘庄周围区域，其数量规模占全市联排别墅供应的半壁江山。

由于联排别墅既要有市郊的幽雅居住环境，又要有良好方便的交通条件，故地铁所能到达的莘庄周围联排别墅楼盘相对集中，并形成高尚住宅氛围，对上海人颇有吸引力。

其区域代表性楼盘有君临天下花园、樱园等。

而紧邻闵行的松江区，也有部分联排别墅楼盘面市，如雅仕轩。

另一个联排别墅供应量较多的区域是浦东新区及相邻区县。

有阳光欧洲城、经典花园及特大型项目康桥半岛等。

大虹桥区域也有联排别墅分布，如西郊宝成花苑，但该区域地价高故联排别墅少且价高。

上海的东北部区域，中档客源丰富，且地价相对便宜，因而单体总价不高的经济型联排别墅同样有较好的销路，其中锦秋加州花园即是一例。

市中心联排别墅十分稀缺，价高却很好销。

　　时下，受到沪人青睐的还有纯休闲型的联排别墅，多拥有郊外自然景观的个性氛围，如位于杭州湾北岸市级旅游开发区内的金海湾联体、休闲别墅，南望千里碧海、西临世纪森林，毗邻海鲜一条街，对抱有“市区有住房、海边有别墅”二次投资置业理想的年轻一族极有吸引力，一期房一销而空。

　　莘庄区域的联排别墅每套主力面积一般在180平方米～230平方米之间，单价大致在3500～4500元范围，浦东区域的联排别墅每套主力面积一般在160平方米～230平方米之间，单价大致在2900～3700元之间，而北区的联排别墅每套主力面积大都在130平方米～220平方米之间，单价大致在3100～4000元之间。

　　总的来看，闵行的联排别墅产品设计更具别墅品质，如花园会客厅设计挑空4米以上，带车库，且每户设中央空调，而北区的联排别墅产品设计则比较经济。

从闵行地区联排别墅物业中有代表性的四个楼盘“君临天下花园”、“水仙苑”、“樱园”、“圣淘沙花园”以及九亭区域的“新上海弄里人家”、“九亭明珠苑”来看，销售率基本上在80％以上，甚至一度达到了100％。

其中标志性楼盘君临天下花园开盘三个多月即列上海市销售第十名，一期销售达95％，今年又分别荣获上海2000最佳房型获奖最多单位和建设部“创新风暴”综合金奖。

　　目前上海供应的联排别墅小区规模都较大，建筑风格则大都为欧美别墅风格，这十分有利于塑造联排别墅的高雅居住氛围。

　　业内人士指出，联排别墅建筑风格应像别墅而不应像公寓，莘庄地区一处像公寓的联体别墅少人问津即是一例。

未来为迎合客源需求的差异化，经典豪华联体别墅、个性联体别墅和大众化经济型联体别墅会各自分化出来。

专家分析，目前上海别墅市场尚未供求平衡，生活类别墅仍是发展方向，在未来几年中，中价别墅市场前景看好。

三、上海TOWNHOUSE市场发展状况分析　

研究TOWNHOUSE市场，除了要追根溯源，还可以根据市场发展的实际情况，划分为几个阶段，对不同阶段的情况进行分析。

我们首先根据市场发展的时间阶段，将TOWNHOUSE市场分为初始阶段、发展阶段、趋向成熟阶段。

（一）上海TOWNHOUSE初始阶段市场状况

该阶段TOWNHOUSE商品小区在上海刚刚出现，只有少数发展商尝试做TOWNHOUSE，处于市场探索阶段。

消费者对于TOWNHOUSE的了解和认识很浅，广大消费者还没有认同和接受这种较新型住宅。

该阶段主要指1998年以前。

该时期出现的TOWNHOUSE有伊沙仕花园、海天花园、虹桥金斯花园、雅阁花园、雅仕轩、乔爱别墅、同润家园、银泰花园、锦秋加州花园等。

大部分小区内TOWNHOUSE数量较少，起到点缀作用，如伊沙仕花园、海天花园、乔爱别墅、同润家园、银泰花园等。

雅阁花园、雅仕轩、锦秋加州花园、虹桥金斯花园内TOWNHOUSE相对较多,较具有代表性。

具体情况如下：

项目名称

锦秋加洲花园

雅仕轩

雅阁花园

项目概要

地址

宝山陈太路

松江莘松路

莘松路场东路

投资兴建

香港远东发展有限公司

上海莘迪房地产

雅阁置业

物业公司

锦秋物业

雅仕物业

福而伟

开盘日期

98年

一期98-5；

二期99年7月

一期98-6；

二期2000-1

交房日期

二期2000年5月

一期99-10；

二期2000-4

开发概要

占地面积

80万

10万

11万

建筑面积

70万

5万

容积率

0.88

0.5

0.6

总户数

3000

600户

间距

15米

15-20米

15-25

绿化率

建筑设计

设计风格

欧式

英式

景观设计

栋户数

10以上

6、8、9、11

2、4、6、9

主力房型

3DLK

4DLK

主力面积

140-180

147、172

146-173（联）；

196-243（单）

层数

3

层高

3.5

面宽

5.1

4.8-6

7

花园面积

20-30

57-76

50-100

露台面积

25

10

15-20

车库

室外

室内、室外

外立面

彩色涂料

涂料

销售情况

单价范围

2400-2700（一期）

2600-3000（二期）

3000-3500（三期）

3200-4200（四期）

2952-3256

2840-3700

均价

3050

3300

总价范围

30-70万

41-56万

42-91万

主力总价

40-50万

48万

50万

销售率

70%

100%

一期100%；

二期50%

锦秋加洲花园是上海开发较早，较有代表性的TOWNHOUSE项目之一。

位于宝山区大场一带，周边环境较差。

出行靠小区巴士，沿途沪太路一段交通状况差。

小区规模很大，占地80万平方米，分期开发，以多联体为主。

一栋多达10户以上，建筑平行布置，缺少变化，是较典型的排屋，外立面呆板，颜色较通俗。

前后间距不大，只有15米。

小区绿化率低，组团绿化较少。

车位为露天车位，在房子的前面。

房型面积在140-180平方米左右，相对较小，限制了房间的布局。

小区配有俱乐部、商场、商务中心、幼儿园、小学等。

　　锦秋加洲花园定位较低，开始总价只要30万左右，后几期价位稍微上升，到四五十万，属经济型别墅。

也是上海较早开发的TOWNHOUSE小区之一，位于松江、闵行交界的松闵别墅区内。

周边以中档别墅为主，目前周边配套尚不成熟，主要依靠莘庄镇的配套设施。

出行主要依靠社区巴士和自备车。

小占地区11万平方米，分两期开发，集联体、独立别墅于一体，联体别墅以多联体为主。

室外车库，外立面一般，房型不大140——170平方米。

小区配有俱乐部、高尔夫球场、游泳池、网球场、商务中心、幼儿园。

雅阁花园总价不高，总价40万左右，也属经济型别墅。

也位于松江别墅区内。

小区占地10万平方米，以多联体为主，建筑平行布局，绿化率较高，但基本为草坪。

房型较小，为经济别墅。

房型设计不尽合理，主卧设于二楼，私密性差。

三楼有三间卧房，布局局促，露台较小。

小区另有俱乐部、网球场、游泳池、超市、餐厅、便利店等。

虹桥金斯花园

　　位于吴中路、虹中路交界处，地段位置佳，交通便捷。

　　小区为公寓和TOWNHOUSE的混合社区，共有228套叠加式联体别墅，98年6月月份开盘。

面积在190-245平方米之间，单价5000-68000元/平方米，总价达90-160万，是当时档次较高的TOWNHOUSE。

采用英式古典风格，为叠加式联体别墅，每单元为上下两套，每套有三层，共六层。

房型设计获‘98大同杯上海最佳住宅房型创新奖。

阶段特征分析：

　　该时期出现的TOWNHOUSE项目不多，TOWNHOUSE为主的项目只有锦秋、雅阁、雅仕轩、金斯花园。

海天花园是公寓和TOWNHOUSE的混加小区。

伊沙仕花园，乔爱别墅，同润家园为单体和联体的混和小区，这两混和小区，并不以TOWNHOUSE为主体，TOWNHOUSE只是起点缀作用。

　　通过上述分析，可以看出此阶段的TOWNHOUSE呈现以下特征：

1、TOWNHOUSE没形成区域板块效应，比较分散。

即便是雅阁和雅仕轩同在松闵别墅区，两者也相隔较远。

2、小区定位普遍不高。

面积在180平方米以下，单套总价50万元以下，属经济型别墅，即便是金斯花园的总价在90——160万元，对于其他地段位置而言，价位并不算高。

3、小区规划水平较低。

大多采用多联体方式，且平行布置，前后间距小，缺少变化，较呆板。

花园较小，只是象征性的。

大多为露天式车位。

4、房型设计一般。

由于面积设置较少，面宽不大，限制了空间布局。

客厅相对较小，有的还没有一般二房二厅的客厅大，基本上没有采用挑空式的厅。

同时在窗、门、楼梯、卫生间、露台等细节处理上表现的较粗。

在立面风格上，大多采用TOWNHOUSE早期的英式古典风格，