洛阳市住房建设规划说明书Word下载.docx

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3、建设资源节约型和环境友好型社会的原则。

充分认识到洛阳人口聚集压力较大和土地等资源紧缺的客观情况，根据洛阳资源环境综合承载能力，积极推行和引导合理的住房建设模式和消费模式，促进人口、资源、环境协调发展。

4、加强和改善宏观调控的原则。

坚决贯彻落实国务院关于加强房地产市场宏观调控的方针政策，加大综合调控力度和发挥市场对资源配置的基础性作用，综合运用经济、法律和必要的行政手段，规范房地产市场运行，完善房地产市场体系。

三、规划依据

1、《洛阳市城市总体规划（1997年--2010年）》；

2、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发［2005］26号）；

3、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发［2006］37号）；

4、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发［2007］24号）；

5、《建设部关于做好住房建设规划与住房建设年度计划制定工作的指导意见》（建规［2008］46号）；

6、《河南省人民政府关于贯彻国发［2007］24号文件切实解决城市低收入家庭住房困难的实施意见》（豫政［2007］号）；

7、中央、地方有关房地产市场宏观调控的政策文件和决策部署。

8、《洛阳市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；

9、《洛阳市近期建设规划（2006年-2010年）》；

10、《经济适用住房管理办法》（2007.11）；

11、《廉租住房管理办法》（2007.09）；

12、建设部关于印发《城镇廉租住房档案管理办法》的通知（2006.8）；

13、《洛阳市旧城改造规划》（2007--2010）。

四、规划范围与期限

规划期限为2008年--2012年；

规划范围为洛阳市城市总体规划所确定的中心城区136.26平方公里土地。

五、成果内容

本规划内容包含文本、图册和附件三部分。

第二章、住房现状及问题分析

自2000年以来，随着城市住房制度改革的不断深化，洛阳市房地产业总体上保持了快速健康发展的势头，成为洛阳经济发展的重要支柱产业，政府住房保障力度逐步加大，已经初步形成了由经济适用住房、商品住房两个层次构成的住房供应体系。

一、人口现状

根据洛阳市四期总体规划最新资料显示，2007年底，洛阳市区（含吉利区）在《洛阳市城市总体规划》（1997—2010年）所确定的城市区136.26平方公里的范围内人口达181万人，其中户籍人口145.8万人，暂住人口35.2万人。

2006年洛阳市六区户籍人口及户数表单位：

万人、万户、人/户

项目

瀍河区

老城区

西工区

涧西区

洛龙区

吉利区

合计

人

16.9

14.2

33.8

49.1

30.3

6.7

151

户

6.2

5.2

10.5

15.3

9.3

2.1

48.6

户均人

2.73

3.22

3.21

3.26

3.19

3.11

二、居住用地现状

根据《洛阳市城市近期建设规划》（2006--2010），洛阳市规划区内居住用地建成区规模约3425公顷，人均居住用地约18.92平方米。

三、住房现状

至2007年末，洛阳市规划区范围内现存各类住房约44.7万套，总建筑面积约4780万平方米，人均住房建筑面积26.4平方米。

（一）经济适用房

洛阳市经济适用房建设于1995年，目前建成经济适用房5.8万套，总建筑面积520万平方米，套均住房建筑面积约89.7平方米。

经济适用房占全部住房套数的12.98%，建筑面积占全部住房建筑面积的10.88%。

（二）普通商品房

洛阳市普通商品房始建于2000年，历时8年至今，建成普通商品房15.4万套，2000万平方米，其中套型面积小于90平方米的住房约7万套，600万平方米。

普通商品房占全部住房套数的34.45%（套型面积小于90平方米住房占15.66%），建筑面积占全部住房建筑面积的41.84%（套型面积小于90平方米住房占12.55%）。

（三）房改房

洛阳市自2000开始实施住房制度改革，其前通过单位集资建设、自筹建设等方式建设的各类住房共1300万平方米，17万套。

套数占38.03%，建筑面积占27.2%。

该部分住房大部分套型建筑面积小于90平方米。

（四）城中村农房

洛阳市规划区内城中村占地约1400公顷，共有建筑面积约960万平方米，6.5万套。

套数占14.54%，建筑面积占20.08%。

该部分住房分布于洛阳市各区，建筑密度较大，居住环境较差。

四、问题分析

（一）住房供应结构不合理

根据现状市区住宅总量结构可知：

最能解决城市最低收入家庭住房困难的廉租住房尚未供应；

经济适用房的供应量远低于需求量，供应缺口很大，经济适用主要供应城市低收入家庭，目前洛阳市低收入家庭占20%比重，而现存经济适用房套数仅占总套数的12.98%；

普通商品房大套型比重较大，套数占54.5%，造成众多中等收入家庭购房困难。

（二）住房价格上涨过快

自2003年以来，伴随着洛阳市洛南新区的大规模开发建设，洛阳市住房价格出现不正常飞涨，年均房价涨幅为14.4%，高于同为中西部城市西安市5%水平及全国住房年均增长水平5.5%。

2001年--2007年洛阳市住房平均销售价格表单位：

元/平方米、%

年份

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

房价

1168

1258

1456

1662

1700

2081

2618

增长率

10.01

13.31

14.51

2.29

22.41

25.80

（三）房地产市场秩序混乱

为提升城市形象、改善居住环境，在财力、物力供应不足，拆迁安置房源未落实，补偿政策不到位的情况下，有关部门政策性大量拆除旧房、城中村住宅现象近年来尤其严重，导致被迫性住房需求大量增加。

进入2004年以来，随着洛南新区的大规模开发，房地产市场紊乱，商品住房供需结构性矛盾突出，中低价位住房、经济适用住房和廉租住房发展滞后、供给不足，住房市场供求信息不对称等问题日益严重。

（四）国有企业改制时经济适用房的供需之间存在较大的缺口，经济适用房的需求远远大于供给的现象十分突出

洛阳市是一个在国家一五、二五时期建设成的重型工业城市，经过几十年的变迁，对国家做出重大贡献的十几个国有大中型企业正在经历痛苦的改制过程，大量的困难职工和下岗职工也已成为不可忽视的公众群体，他们对住房的需求严重影响了洛阳市的和谐、稳定和发展。

据不完全统计，全市困难职工的总户数超过5万户急切需求经济适用房。

（五）城中村及旧城改造难度大

洛阳市城中村在洛阳市居住环境中占据重要分量，无论从占用居住用地比例上看还是从建筑面积比例、住房套数比例上看均占不少分量，用地占40.87%，建筑面积占20.08%，住房套数占14.54%。

洛阳市近一半居住用地为居住环境较差的城中村，而建筑面积及套数比重又较低，不难看出城中村的改造存在很大难度，是洛阳未来10年的住房工作重点。

第三章、规划目标与重点

一、住房建设发展趋势分析

近年来，洛阳市发展进入了新的阶段。

经济社会发展加速，现代化、国际化、城镇化进程加快，居民消费结构逐步升级，居民住房改善性需求逐步增长。

住房建设和房地产业发展，正处于数量型发展向数量与质量并重发展阶段转化的过程中，呈现多元化发展趋势，住房消费需求在很长一段时期内仍将维持在较高水平，住房供应的压力仍然较大。

随着经济的快速发展和产业结构调整，政府住房保障能力将不断提高，房地产业仍将是经济发展的重要支柱产业，对于洛阳未来经济健康稳定可持续发展具有重要影响。

二、规划目标

按照创建以人为本、和谐发展、经济繁荣、社会安定的中西部宜居城市的要求，到2012年，建立以廉租住房和经济适用住房为主的城市住房保障体系；

积极利用市场机制促进商品房健康发展，构建多层次住房供应体系，满足各类阶层的住房需求；

城市人口户均一套住房，人均住房建筑面积达到31平方米左右，人居环境和人民群众居住水平得到显著改善。

（一）建立健全完善的住房供应体系和多元化的住房保障体系。

切实加强政府的社会管理和公共服务职能，不断加大住房保障力度，通过制定规划、完善政策、创新机制体制，进一步明确住房保障目标，逐步健全和完善分类型、多层次的住房保障机制。

针对不同收入家庭，建立由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房三个层次构成的住房保障体系，切实保障城市中低收入家庭，特别是低收入家庭的基本与合理的住房需求。

（二）全面推行符合国情市情的住房建设模式和消费模式。

按照推进人口、资源、环境协调发展的要求，综合考虑土地、水等资源紧缺、环境改善任务艰巨的实际情况，强化对人口规模与结构的有效调控，大力发展节约型居住区、绿色宜居型居住区和节能省地型住宅，提高住宅产业化水平，全面推行资源节约、环境友好的住房建设模式。

提倡适度消费和节约文化，引导全市居民树立合理、健康的住房消费观念，全面推行购租结合、理性适度、满足自住需求的住房梯度消费模式。

（三）实现住房发展总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。

总量基本平衡就是在落实远期规划控制人口总量的前提下，以合理需求为导向，保持相对平衡的住房供应规模；

结构基本合理就是以资源环境承载能力为基础，积极引导需求和调控市场运行，保障住房类型结构、套型比例结构和空间布局结构基本符合洛阳社会发展的实际情况；

价格基本稳定就是与洛阳经济社会发展状况相一致，保障经济运行质量，住房价格与居民收入增长相协调。

三、规划重点

在客观分析洛阳市住房实际状况和需求的基础上，根据城市总体规划确定的城市发展阶段目标，综合考虑人口发展趋势以及土地、能源、水资源和环境等承载能力，确定规划期内住房建设发展目标和时序，提出规划期内普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的发展方向、规模、结构和空间布局，提出政策导向，纳入“十一五”规划和近期建设规划，指导洛阳市近期住房建设和房地产业发展。

切实加强经济适用住房和廉租住房等保障性住房建设，优先保证并积极引导中低价位、中小套型普通商品住房建设，有效调控其它商品