精选实用版XX酒店式公寓工程项目投资建设商业计划书Word格式文档下载.docx

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第四部分销售及经营收入测定

4.1各类物业销售收入估算

4.2项目销售回款计划

4.3资金来源与运用分析

4.4销售利润

第五部分财务与敏感性分析

5.1赢利能力分析

5.2项目不确定性分析

5.3社会效益和影响分析

第六部分可行性研究结论与建议

6.1可行性研究结论

6.2项目主要问题.的.解决办法和建议

6.3项目风险及防范建议

附表:

附表1项目销售收入与经营税金及附加估算表

附表2资金来源与运用表

附表3损益及利润分配表

附表4现金流量表（全部投资）

附表5借款偿还期测算表

附表6敏感分析表

前言

深圳ABC物业顾问有限公司接受深圳市横岗投资股份有限公司.的.委托对横岗XX酒店项目.的.可行性进行了研究。

我司人员经过详细.的.市场调查、市场预测、投资估算以及宏观投资环境、行业概况、地区市场需求、竞争状况等内容.的.分析，已完成本项目.的.研究及分析工作，现将研究结果报告如下：

“XX酒店”是深圳市横岗投资股份有限公司投资运营.的.豪华商务旅游酒店项目，主要功能为四星级商务旅游酒店和高级娱乐休闲服务中心。

XX酒店严格按照国际四星级酒店标准运作管理，酒店在传统服务流程.的.基础上，全面结合现代技术电脑化管理功能实施管理。

1.1项目背景

深圳市横岗投资股份有限公司为适应时代发展.的.要求，实现企业经营模式持续、稳健发展.的.目标，拟将原横岗XX酒店改建成产权式酒店公寓。

1.1.1项目名称

深圳市横岗XX酒店

1.1.2开发公司

深圳市横岗投资股份有限公司

1.1.3承担可行性研究工作.的.单位

深圳市ABC物业顾问有限公司

1.1.4研究工作依据

《房地产开发项目经济评价方法》

《建设项目经济评价方法与参考数》

《深圳市产业导向2003-2004》

《房地产评估规范》1999

《国家计委\建设部关于房地产中介服务收费标准》

《深圳市住宅区公用设施专用基金管理规定》

《深圳市主要经济指标》

《深圳房地产市场分析》2004

《深圳市旅游统计月报年报》

以及其它国家、省、市级法规、规范、文件、通知等。

1.1.5项目.的.建筑规模和内容

深圳市横岗XX酒店，属于四星级高级商务旅游酒店，单体29层，总建筑面积：

40297㎡（不包括地下车库），配套面积：

11741.76㎡，客房面积：

21590.56㎡，主体占地面积23000平方米。

1.2可行性研究结论

经过对全国和深圳经济状况.的.研究分析，以及对2004-2005年产业导向.的.理解，我司经过详细.的.市场调研后认为：

■项目.的.变更是必要.的.、可行.的.、合理.的.；

■在目前各种利好因素.的.作用下，近几年内深圳市产权式酒店市场是乐观.的.；

■产权式酒店更适合项目.的.整体发展与规划；

■在2004-2006年将该项目投放市场.的.时机是可行.的.；

■考虑目前贵司.的.房地产开发经验、实力以及资金储备、企业发展需求等因素，项目.的.正式运营条件基本成熟；

2.1项目投资环境和市场研究

2.1.1项目投资环境分析

横岗镇是深圳市龙岗区迅速崛起.的.一个工业卫星镇.自改革开放以来，横岗镇抓住发展机遇，坚持以经济建设为中心，两个文明一起抓，促进了社会全面进步。

目前已有初具规模.的.工业区18个，厂房面积达235万平方米，“三来一补”、“三资”企业800余家，自营工业8家，工业固定资产总值近10亿元，外向型工业格局已初步形成。

农业也由封闭自给型逐步向创汇开放型转变，第三产业有较大发展，商贸业已形成规模。

城镇建设已初具规模，城市功能日臻完善。

全镇国民经济持续、快速、健康发展，人民生活水平显著提高。

1998年，全镇国内生产总值达24亿，三级经济总收入5.6亿元，三级集体纯收入22345万元，三级人均纯收入20720元，镇财政收入1.43亿元。

1990年，横岗镇以其经济、文化等方面.的.辉煌成就被评为“中国乡镇之星”；

1995年，又被评为“全国乡镇最佳投资环境100强”；

1996年，横岗镇农村三级股份合作制被评为“中华之最”。

目前，正在进行.的.农村股份合作制改革再次使横岗成为人们关注.的.焦点。

横岗镇经过十多年.的.发展已成为外商竞相投资.的.宝地。

如今，完善.的.基础设施构筑成良好.的.投资环境，特有.的.地理区位优势与港、澳、台血脉相连.的.人缘优势，使这块热土为港、澳、台工商界及海外投资者所垂青。

尤其是近几年来，横岗镇坚持高起点、高标准改善投资环境，花大力气建设了一批市政基础设施，实实在在营造外商置业.的.底成本优势。

龙岗良好.的.投资环境为酒店业培养了稳定优质.的.消费客户群，横岗工业及商业未来.的.蓬勃发展也为酒店经营提供了有力.的.保证。

2.1.2市场研究

就地理位置而言，横岗位于布吉镇和龙岗镇之间，而布吉镇占据地理优势，承接着来自罗湖、福田.的.购房者，因此先于横岗发展；

龙岗镇也在横岗之前成为大盘开发地。

正线全长32.913公里.的.地铁3号线将提前至年内动工。

连接福田中心区、罗湖中心区、布吉、横岗镇、龙岗中心城.的.地铁3号线建成后，从福田、罗湖到横岗.的.距离将大大缩短。

深惠公路改造、地铁3号线年内开工、深平快速干道一期明年1月通车，龙岗区.的.交通压力有望得以缓解，借助WTO、CEPE.的.有利时机，横岗未来.的.外资工业、商务、旅游等行业都有非常大.的.发展空间，从而带动了整个龙岗区房地产价值.的.急速提升。

就房地产发展趋势而言，横岗目前有卓越城市中心花园、锦冠华城、新亚洲广场三期、新世界广场四期名门世家、水晶之城等大盘供应。

相对以前，横岗楼盘规模不大、分布太散、各自为政.的.形象已经得到改变。

现在，这种数量上.的.变化伴随着品牌发展商.的.进入，有理由产生质变。

今年，中海占地面积22万平方米.的.低密度大型社区“怡美山庄”、振业地产41.6万平方米.的.横岗项目都将加快建设进程。

随着横岗逐步进入大盘时代,横岗.的.投资性物业市场也逐渐从分散.的.单一型产品慢慢演变成以多种产品为主导.的.成熟综合性市场,最明显.的.例子就是很多个人投资者在龙岗商铺.的.潮起潮落中,深刻体会到巨大经营风险.的.存在,从而对投资性物业更加谨慎,投资手段变得更加成熟和稳重。

相对于前几年而言，横岗本地.的.主力投资客户.的.投资心理已经发生了微妙.的.变化，这对本项目有着非常重要.的.指导意义。

2.2市场宏观背景

2.2.1深圳市2004年上半年经济分析

从已公布.的.统计数据来看，2004年上半年深圳国民经济继续保持在高位运行，国民经济保持稳健增长.的.态势。

全市经济总量继续加大，各项主要指标实现较好.的.增长，生产、消费和需求比较协调，总体运行形势良好。

主要表现在：

1、生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。

深圳市生产总值完成1525.11亿元，比去年同期增长17.4%，高出去年同期增幅1.5个百分点。

本市生产总值.的.上半年累计增幅创出了自1996年以来.的.新高；

2、工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。

我市工业企业累计完成工业增加值791.30亿元，比去年同期增长24.5%；

3、市场消费繁荣，零售总额稳增。

固定资产投资额累计完成447.14亿元，比去年同期增长16.7%；

4、社会消费品零售总额累计完成446.97亿元，比去年同期增长15.9%，累计增幅与去年同期持平；

5、出口逐月回升，增速明显加快；

6、市场物价微升，职工居民收入有所增加；

7、交通、邮电发展增快，民航表现突出；

8、财政金融保持稳定，存差略有扩大；

9、企业景气上升，信心指数提高。

2.2.2深圳市历年酒店经营情况分析

1、从98年低谷期开始，深圳市酒店.的.入住率逐年提升，在2001年、2002年达到阶段性顶峰；

2、2003年深圳市酒店.的.入住率和2002年相比有较大幅度.的.下降，其原因是受到SARS.的.影响。

1、2003年4月开始，酒店入住率急速下降，5月份跌至年度深圳酒店入住率.的.最低谷，原因是SARS在4月份左右开始全面爆发.的.影响；

2、2003年5月以后，深圳市酒店行业迅速恢复元气，仅仅用了两个月.的.时间，也就是在7月份.的.时候就已经超过了前期.的.高位，并且在以后呈持续上升.的.趋势；

3、2004年1月入住率较低，是传统.的.农历新年之前和酒店入住率受季节影响较大.的.原因，因此1月份左右是酒店行业.的.传统淡季；

4、自2004年1月后逐渐回升，并且很快接近历史上.的.高位。

2-8月酒店入住率全面超过去年同期水平。

说明04年.的.深圳酒店业市场前景向好。

2.2.3深圳市2004年酒店整体经济预测及分析

进入2004年，深圳酒店业市场持续向好，1—4月酒店开房率均超过去年同期水平，“五一”黄金周期间，深圳市酒店开房率更高达85%以上。

具体表现如下：

1、深圳市政府将要把深圳建设成为一个区域性经济性.的.国际化城市，充分利用WTO、CEPA.的.政策利好，以及整合自身.的.各种优势，力争成为珠三角经济圈.的.国内外大型机构地区总部，进而成为区域经济核心；

2、从国内和深圳.的.宏观经济政策面来看，经济.的.持续高速增长以及物业税.的.即将开征等，有利于深圳房地产市场.的.持续稳步发展，但全国性.的.经济过热现象，加大了政府实施宏观调控.的.决心和力度，这将会对新建房地产项目造成较大.的.开发难度；

3、宏观调控政策将“有控有扩”：

从内需结构来看，控制局部过热.的.投资需求，扩大消费需求；

从投资结构看，对局部过热.的.行业投资、高消耗高污染投资，对各地形象工程、高档住宅等投资要调控，而对农业、能吸纳就业.的.第三产业以及各种社会事业.的.投资，仍需扩大；

4、当前经济正处在一个重要关口，只有树立和落实科学发展观，控制固定资产过快增长，加强煤电油运综合协调，注重结构和效益.的.提高，才能保证经济.的.平稳较快增长；

5、经过2003年上半年SARS疫情.的.影响，深圳市.的.旅游和酒店业已经全面恢复，并且在深圳市政府扶持旅游业.的.政策影响及经济高速增长推动下，酒店入住率迅速回升，行业步入正常运行轨道。

2.2.4深圳市现有产权式酒店经营状况分析

星级

酒店名称

销售价格

（元/㎡）

年入住率

（2003年）

酒店规模

管理公司

4

大梅沙

海景酒店

12000

55％

6层2万多㎡

发展商自管

雅兰酒店

14500

60％

2栋6层，

1.2万多㎡

芭堤雅酒店

10000

50～60％

1栋9层

酒店式公寓、

5

丹枫·

白露

14000

70％

单栋34层

三九阳光物业

3

东方威斯

8100

55%

1栋15层

1栋6层

1、销售价格分析

靠近风景区.的.产权式度假酒店售价普遍较高，甚至是周边公寓、住宅价格.的.2～3倍。

在市区，产权式商务型酒店一般超出同类物业常规价格.的.20%-30%；

2、入住率分析

受SARS.的.影响，2003年深圳市酒店.的.年入住率仍然达55％，经营情况良好，产权式酒店.的.