保利地产成本管理分析报告Word文档格式.docx
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多年来，保利地产一直致力于从人文、艺术、历史的角度，倡导和谐理念，关怀公众精神生活，传承保利文化血统，整合集团文化资源，以艺术魅力提升文化内涵。
从“圆明园国宝展”到每年举办的和乐中国系列活动，保利地产高举文化地产旗帜，收到了较好的社会效益和示范效应。
保利地产谨遵循法尚德、诚信经营，奉行务实、创新、规范、卓越的经营理念，秉承奋发向上、团结协作、乐于奉献、规范诚信、纪律严明的企业精神和价值观念，在激烈的行业竞争中取得了长足的发展，奠定了行业领军地位。
1.2保利地产的运营现状
1.2.1公司的组织架构
1.2.2公司的产品
保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业。
在住宅开发方面，保利地产逐渐形成了涵盖花园系、心语系、香槟系、公馆系、林语系、康桥系、十二橡树系等多元化优质住宅物业的先进创新格局，涵盖中高端住宅、公寓、别墅多种物业形态。
商业物业涵盖商业写字楼、高端休闲地产、星级酒店、商贸会展、购物中心、城市综合体等，具备多品类物业综合开发的实力。
1.2.3行业内部对比分析
由2011年房地产综合财务比较可知，保利地产的综合能力、盈利能力、市场表现、投资收益在市场上表现是比较好的，均高于标准行业和ICB行业水平。
保利地产财务评估万科地产财务评估
由万科地产和保利地产的财务评估对比中，我们可以看出，保利地产在财务能力和偿债能力方面比万科地产表现的要好，其他方面均低于万科，所以保利还有很大的进步空间。
1.2.4财务分析
由上表可以看出，2011年保利地产公司实现营业收入470．28亿元，较上年同期增加31．02％，归属于上市公司股东的净利润65．14亿元，比上年同期上涨32．39％。
基本每股收益1．10元。
同时表中显示，保利的经营活动产生的现金流量净额为-3299276540.44元，说明保利在经营过程中应收账款过多，现金收入少，说明保利目前采取的是市场扩张的策略。
保利地产偿债能力
主要从流动比率、速动比率、资产负债率三个方面来分析保利地产的偿债能力。
流动比率是流动资产对流动负债的比率，用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前，可以变为现金用于偿还负债的能力，偿还短期债务的能力。
表中保利地产的流动比率从2008年的2.73将至2011年的1.93，可以看出保利的偿债能力正逐渐降低。
2011年流动比率比标准比例2要小，此指标及其相关比较粗略地反映了保利地产的短期偿债可能会有压力。
速动比率表示流动资产中可以立即变现的那部分资产的比率。
由表可知，保利地产的变现能力比较差，仅为0.36,所以保利的短期偿债能力是有一定压力的。
资产负债率是指公司年末的负债总额同资产总额的比率。
由表可知保利地产是常年负债经营的，资产负债率基本呈现逐年上升的趋势，说明企业风险提高，但是适度的负债比率能保证企业进行经营活动所需的资金。
保利地产运营能力
营运能力
2011年
2010年
2009年
2008年
应收账款周转率
57.19
68.1
68.35
81.51
应收账款周转天数（天）
6.29
5.29
5.27
4.42
存货周转率
0.23
0.28
0.29
0.27
存货周转天数（天）
1596.69
1294.5
1243.09
1337.79
固定资产周转率
74.5
135.66
116.42
94.11
总资产周转率
0.3
0.32
0.33
净资产周转率
1.45
1.31
1.17
1.19
分析保利地产的运营能力，主要分析它的应收账款周转率、存货周转率、固定资产周转率、总资产周转率四个方面来分析。
应收账款周转率反映了企业应收账款变现速度的快慢及管理效率的高低。
周转率高说明收账迅速，账龄较短；
资产流动性强，短期偿债能力强；
可以减少收账费用和坏账损失。
从上表可以看出从08年到11年应收账款周转率持续下降，企业应加强应收账款的管理。
存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。
一般来说存货周转率越高越好。
存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。
上表中可以看出11年的数据相比前几年偏低,说明存货管理存在的问题，占用的资金比较多。
固定资产投资得当，固定资产结构合理，能够充分发挥效率。
反之，说明固定资产使用效率不高，提供的生产超过不多，企业的营运能力不强。
图中固定资产周转率从08年到11年呈先升后降的趋势，说明固定资产的使用效率不高。
总资产周转率是指企业在一定时期销售收入与资产总额的比率。
它反映企业全部资产的利用效率，是分析和评价企业全部资产管理水平的一个综合性指标。
从08年到11年，逐渐下降，企业应采取各项措施来提供企业的资产利用程度，比如提高销售收入或处理多余的资产。
保利地产成长能力
主要从主营业务收入增长率、净利润增长率来查看保利的成长能力。
主营业务收入增长率是指企业报告期主营业务收入增长额与基期主营业务收入总额的比率，它说明了企业重点发展方向的成长性，并从业务规模扩张方面衡量企业的持续发展能力。
保利地产的主营业务增长率在2007年到2009年间，主营业务收入增长率出现下滑，企业发展受阻，2010年主营业务收入增长率出现了上升，但2011年有出现下降，说明保利地产已经意识到企业问题所在，但采取的措施并不理想。
净利润增长率是企业报告期利润增长额与基期净利润的比率。
净利润增长率也是企业成长能力的指标。
并且该指标越高，说明企业积累越多，持续发展能力越强。
从表中可以看出，保利地产的净利润增长率在2007—2011连续下滑，说明该公司的持续发展能力正在减弱。
保利地产盈利能力
由表可知，保利地产2011年的盈利水平要好于去年，净利润和毛利润都有提高。
1.3运营现状总结
由以上数据分析可以看出：
保利公司营业收入以及利润均基本符合市场预期，总利润首次突破百亿，毛利率回升了2.95个百分点,净利润超过了万科。
12年毛利率的稳定甚至继续上升仍然可期。
公司净负债率长期处于高位水平，但今年明显下降。
短期借款的占比大幅上升，为短期偿债形成一定施压，但公司有182亿的货币资金在手，资金仍然充裕，能够满足23亿的短期借款以及118亿的一年内到期非流动负债。
短期借款大幅提升一方面说明融资运作空间有所紧缩，另一方面也拉低了公司业绩。
保利地产的经营规模在2011年有了长足的进步，资产总量已接近中国地产的龙头老大万科公司，但是在规模经营下，管控问题越来越严峻，管理缺失导致主营业务成本的居高。
面对国家对地产行业的调控，想要有更为优秀的表现，需要在关键的营销战略和存货周转管理上认真筹划，减少盲目扩张带来的风险，在适度增长的条件下，做好企业内部管理，适应市场经济规律。
同时，因注重多元化，分担单一业务领域市场风险，参与保障房建设，争取政府资源及信贷资源。
2.内外部环境及SWOT分析
2.1外部环境分析
房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。
由于他的相关行业较多的是由建筑材料，土地，人力成本，资金等相关因素组成。
所以与上述各因素相关的政治法律、经济、还有相关行业的技术水平对房地产有很大的影响。
我们运用PEST模型分析与房地产行业相关的外部宏观环境及其对房地产行业的影响。
2.1.1政治法律环境（PoliticalFactors）
面对房地产这几年的疯涨，国家制定了很多相关的政策，法律来限制他的价格。
而这些具体的政策也给房地产业带来了很大的冲击。
具体如下：
1）税收政策
政府调控采取了平稳的步骤。
营业税优惠政策有力地促进二手房市场。
部分城市的房价和成交量已经超越了历史的最高记录，楼市投机盛行，市场已经显得过热。
2）限制房地产开发的的贷款管理
对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；
对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；
对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
如此，限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。
3）规范土地储备管理
商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过两年。
4）加强住房消费贷款管理
商业银行重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例（包括本外币贷款，下同）不得低于20%；
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款首付款比例不得低于30%；
对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%。
增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。
5）切实调整住房供应结构
重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。
各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。
加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。
6）进一步整顿和规范房地产市场秩序
加强房地产开发建设全过程监管，制止擅自变更项目、违规交易、囤积房源和哄抬房价行为。
具体的政策和法律都包含在这六条中，国家主要从对资金，土
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