优质项目分析总结文档格式.docx
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——本项目所在江汉路商圈对本项目商业定位也有影响；
——本项目商业定位必要以商业消费者、投资者、经营者等潜在目的客户需求为基本；
——当前武汉市商业地产形势火爆，但本片区严重供过于求，本项目将面临严峻竞争势态，将来竞争威胁不拟定因素较多；
——地块四周道路商业及商圈商业重要业态为专业店、专卖店、便利店、超市等，经营品种众多，缺少统一规划，在定位时需要进一步提高；
——按市场调查成果，本项目规模不适当偏大。
2、项目条件因素
——本项目具备商业开发先天条件，基本满足商业经营可达性、能见度、商业经营环境、人流量规定；
——本项目交通便利，地段优势明显；
——项目商业形象差、经营档次低，开发拆迁难度大，地价成本高；
——项目面临较好市场机会和激烈市场竞争态势，机会与挑战共存。
因而从上述两个方面因素出发，必要权衡利弊，既要符合市场客观事实，预见市场发展趋势，又要结合项目自身条件高起点定位，引导市场，建立本项目商业竞争优势。
二、目的客户定位
依照前述消费者、投资者、经营者调查，拟定本项目目的客户涉及：
1、目的消费群体
主力消费群
⏹重要居住在项目所界定商圈内
⏹收入水平高、消费能力强
⏹以公务员、公司管理人员、企事业技术人员及某些生意人为主
⏹本项目业主为其重要消费群体之一
⏹体现为经常性消费为主
次消费群
⏹居住在以上商圈之外次辐射地带
⏹消费能力强
⏹以公务员、公司管理人员、企事业技术人员及某些生意人为主，同步也许吸引某些外来人口
⏹间断性消费，也许1个月来2-3次
2、投资客户
通过前述分析，本项目重要投资客类型如下：
⏹江汉区、江岸区收入较高投资客（政府公务员、公司管理人员、企事业技术人员及某些生意人等）；
⏹项目周边经商小业主（也可自用）；
⏹武汉市内投资客及其她。
3、经营者
⏹主力商家：
中小型超市。
如：
中百超市、华润万佳、好又多等
⏹品牌专卖店、专业店、便利店：
如服装、休闲酒吧、咖啡厅、连锁餐饮店、7-Eleven等
⏹独立个体经营者，具备一定实力和经营经验个体经营户
本项目直接客户是投资者和经营者，销售目的客户以经营者为主、投资者为辅。
三、业态定位
1、定位思路
本项目业态重要依照商圈内业态现状、都市规划以及潜在消费者来进行定位，最后依照商家实证来排除某些业态也许。
1）、按商圈业态现状，本项目商圈多为为专业店、专卖店、便利店、超市等，项目四周近距离内（500M）缺少超市，按业态统一性与互补性原则，上述业态应是本项目业态构成内容；
2）、按都市规划，京汉大道是武汉都市潮流文化品牌街，本项目处在京汉大道永清教诲文化区与大智历史文化休闲区之间，可以形成特色休闲商业街；
因而建议为以休闲、文化娱乐、餐饮及社区配套服务特色商业街。
3）、按潜在客户需求，应当以商业街（商铺）为主、满足自营需要业态。
4）、通过沃尔玛、普尔斯玛特、欧亚达、中百仓储、万达购物中心等商家之定向访谈，排除了做大超市、仓储商店、购物中心也许。
通过上述分析，本项目业态定位于：
综合性特色商业街，重要涉及专卖店、专业店、便利店等，并可以考虑设中小型超市（相对独立）。
2、业态构造
本项目商业业态构造如下：
重要某些：
专卖店、专业店、便利店
次要某些：
中小型超市
各某些构成示意如下：
3、业态更新与发展弹性
武汉市商业呈现业态交互混合发展趋势，对本项目而言，业态交互混合更符合将来社区商业发展弹性规定，因而在本项目业态定位时要考虑这种弹性，特别在具备相似性业态之间，具备互相融合特点，如专业店与专卖店、便利店与小型超市之间可以互补，也可以组合成新业态形式，因而在主流业态定位拟定后来，业态更新或创新具备加大发挥空间。
随着消费方式变化，业态也会产生相应变化。
4、集中业态与分散业态关系
本项目集中业态为中小型超市，分散业态为专业店、专卖店与便利店，它们共同形成功能互补、合理有序商业空间，但由于定位不同，其所起作用和所占比例是不同，在本项目中，超市所占比例较小，但承担着大某些对外商业功能，不但仅满足社区商业功能，还满足都市区域商业功能；
专业店、专卖店、便利店所占比重较大，重要满足社区商业功能，因而集中业态和分散业态在一种统一业态组合中扮演不同功能角色，在本项目中以分散业态为主、集中业态为辅。
5、主力店核心要素分析
本项目主力店为超市，作为一种中小型超市，其核心要素涉及选址、销售对象、营业面积、商品构成、营业时间、停车场等，本项目作超市具备了其必要核心要素：
——选址在居民区、交通要道，满足了选址规定；
——以居民为重要服务对象，10分钟左右可到达；
——商店营业面积在平方米左右；
——商品构成以购买频率高日用品为主，满足社区生活需求；
——采用自选销售方式，可以出入口分设，结算由设在出口处收银机统一进行；
——营业营业时间每天不低于11小时；
——可设计一定面积停车场地。
6、商铺核心要素分析
本项目商铺业态体现为专业店、专卖店及便利店等各种业态，其核心要素如下：
——选址在居民区、都市干道，并且交通便利；
——服务对象重要为社区居民，有足够消费力支撑；
——营业面积依照经营品种而定，可以灵活拼接；
——经营商品、品牌具备自己特色；
——营业时间长，营业方式依照业态不同而定；
——不需要停车场地；
——可以做到铺铺临街，使其价值最大化。
四、商业规模区间界定
1、拟定商业规模思路
——既有本片区（江汉、江岸二区）商业物业供应量远远不不大于需求量，当前空置率高达60%，无法从市场供求关系来拟定本项目之商业规模，因而本项目商业取决于自身竞争优势而抢占一定市场份额；
——鉴于上述因素，通过对项目商圈内零售业饱和状态分析并建立计算模型来拟定项目规模区间；
——项目规模区间拟定依照两种状况：
按服务于本社区及周边（社区商业）商业规模仿定下限，按服务于商圈（都市商业）商业规模仿定最大上限，再依照零售业引力模型拟定合理上限，最后得到其规模区间；
——结合都市居住区设计规范规定，在以社区配套商业为主前提下恰当考虑区域商业配套，最后得到比较合理规模（通过图上作业拟定）。
分析模型
对于项目商业规模仿定，在当前商业地产市场形势存在许多不拟定因素前提下（供远过于求），咱们按照零售业拟定商业规模模型来进行分析，先假设在本项目地段设定一集中商业，其最低规定是服务于本社区，最高规定是服务于商圈，据此来拟定其商业规模区间。
其分析模型如下图：
2、商圈内常驻人口记录
依照市场调查，在前面拟定项目商圈内人口记录如下表：
居民点
户数（户）
人口（人）
延庆社区
720
2967
三德社区
976
2718
滨江社区
1410
4591
太平街社区
432
1512
三阳社区
500
1750
麟趾社区
300
1050
仁义社区
1413
4098
黄浦雅苑
620
2170
统建大江园
1000
3500
酒宝荡社区
惠济二路社区
150
525
亚安花园
414
1449
绍兴社区
100
350
中华人民共和国电信宿舍
80
280
六十二中教师宿舍
同关社区
90
315
扶轮大厦
名雅居
花惠社区
147
515
解放社区
750
2625
济生社区
160
560
铜人像社区
280
980
福建街社区
大夹街社区
200
700
王家巷商厦
120
420
长航职工宿舍
其她
7805
共计
13874
46829
依照上表，初步估算项目商圈范畴内常驻人口约4.7万人。
3、商圈内重要商店营业业面积记录
重要商场名称
营业面积（M2）
业态
灿坤商业
3000
专业店
好又多量贩店
2500
仓储商场
欧亚达
8000
中南商都
9000
百货商场
中商家电平价城
超市
30500
4、商圈内零售业饱和度分析
按照零售饱和理论，只有在零售饱和度不不大于平均值状况下，才有也许在商圈内开设商场也许（设定商圈内重要竞争对象是主力商店，临街商铺不计入饱和度计算营业面积内）。
其计算公式如下：
零售饱和度IRS＝C×
RE／RF
式中：
IRS——商业圈零售饱和指数；
C——商业圈内潜在顾客数目；
RE——商圈内消费者人均消费支出；
RF——商圈内重要商店营业面积。
依照市场调查成果，该区域内消费者人均年收入高于武汉市平均水平，约1.2万元，武汉市都市居民人均可支配收入8525元。
人均年消费约7100元左右（略低于武汉市武汉市人均消费水平为7251元），人均消费支出为19.5元/人·
日。
本项目商圈辐射范畴内潜在消费者数量涉及常驻人口4.7万人，加上其她流动人口（如写字楼人口、行政机关、学校、幼儿园等）约6.5万人。
按上述公式计算成果如下：
通过计算，本商圈之零售饱和度为42元/平方米·
日，远高于武汉市零售业赢亏平衡点单位营业额30元/平方米·
这阐明本商圈内商业零售业尚未达到饱和状态。
5、规模模型建立与计算
对项目规模仿定，可以按照两种状况来考虑，如下图：
按此模型计算成果如下：
极限规模测算表
社区商业
都市商业
社区常住人口总户数（户）
4000.0
6.5
商圈总人口（万人）
社区配套超市面积（平方米）
.0
7100.0
商圈内人均消费
（元/年）
社区人流量（万人/日）
5.4
偶得性消费商业面积（平方米）
6267.9
4.6
商圈内年总消费（亿元）
中西餐厅、休闲娱乐等目性消费商业面积（平方米）
8000.0
项目也许规模下限（万平方米）
1.6
4.3
项目也许规模上限
（万平方米）
（注：
按都市居住区规划规范，社区商业建筑面积在9000-17000平方米左右）
由此模型计算出来商业极限规模约在1.6-4.3万平方米之间。
6、在考虑竞
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