智慧物流园区规划建设项目可行性研究报告文档格式.docx

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1.2.6.项目综合评价结论2

第二章项目必要性4

2.1.物流园区的发展背景4

2.2**镇物流园区建设的必要性5

2.2.1本项目的实施有利于整合珠三角物流服务资源5

2.2.2本项目的实施可以优化产业的布局5

2.2.3本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用6

2.3.顺德物流市场发展预测7

第三章园区功能定位8

3.1.项目总体功能规划8

3.1.1.园区建设理念8

3.1.2.园区功能规划9

3.1.2.1运输、配送功能9

3.1.2.2装卸、搬运功能9

3.1.2.3仓储服务功能9

3.1.2.4物流信息服务功能9

3.1.2.5物流金融服务功能9

3.1.2.6智慧园区管理服务功能10

3.1.2.7生活配套服务功能10

3.2.项目总体运行功能规划10

3.2.1物流、配送中心10

3.2.2物流金融服务中心11

3.2.3物流信息交换中心11

3.2.4智慧园区管理服务中心11

3.3.园区总体结构规划11

3.3.1.总体布局规划12

3.3.2.功能区平面布局规划13

3.3.2.1配送功能区13

3.3.2.2物流功能区13

3.3.2.3服务功能区13

3.3.2.4配套功能区13

第四章园区运行规划14

4.1.园区的经营目标14

4.2.园区的运行模式14

4.2.1物业出租模式14

4.2.2物流信息服务模式14

4.2.3物流金融服务模式15

4.2.4其他服务模式16

4.3.园区的经营策略16

第五章投资估算18

5.1.**镇物流园区的投资规模18

5.2.项目预计总投资额及投资计划19

第六章融资方案21

6.1.项目融资主体21

6.2.项目资金来源21

6.2.1.项目自有资金筹措21

6.2.2.项目债务资金筹措21

6.3.融资方案分析21

6.3.1.资金来源可靠性分析21

6.3.2.融资结构分析22

6.3.3.融资成本分析22

第七章财务分析23

7.1.编制说明23

7.2.经营收入预测23

7.2.1物业租金收入23

7.2.2仓库、堆场等）设施24

7.2.3信息服务收入24

7.2.4物流金融服务收入24

7.3.利润预测24

7.4.财务评估24

7.5.财务分析结论25

第八章报告总结26

第一章项目总论

1.1.项目概述

1.1.1.项目名称

项目暂定名称：

**镇物流园区

1.1.2.承建单位概况

开发商：

公司法定代表人：

公司性质：

有限责任公司（民营企业）

公司业务范围：

客货道路运输、道路运输站场经营。

1.1.4.报告编制单位

1.1.5.项目拟建地点

**镇物流基地

1.2.项目可行性研究结论

1.2.1.项目内容

项目拟定名为**镇物流园区，是一个大型综合性项目，集物流配送、现代仓储、多式联运、物流金融、信息平台功能于一体，以信息服务和物流金融服务作为园区的核心竞争力，实现物流业、金融业、商贸业、制造业和信息技术五大产业在园区内的协调发展，创新物流产业发展新模式、再造物流新体系，把园区建设成为一个现代化的“智慧型”物流园区，奠定园区在区域和行业内的领先地位。

1.2.2.项目建设规模

项目规划用地66700平方米，建筑面积72000平方米。

主要基础工程建设项目包括园区标准仓库及堆场、商业店铺建筑；

园内市政设施；

园内道路等。

1.2.3.投资估算

项目土地成本为700万元人民币（未含土地出让金、下同）、其中仓库及堆场建设总投资1980万元人民币，商业店铺的基础建筑投资为1800万元，道路建设投资为560万，物流信息交换中心160万元，智慧园区管理服务中心为250万元，物流金融服务中心为150万元。

合计项目投资总额5600万元。

1.2.4.项目建设进度

项目分二期开发建设，周期时间为二年，一期工程预计投资约3000万元，其余均在二期工程投入，预计总投资约为5000万元。

1.2.5.项目财务和经济评价

项目建成后，物流园区将每年实现2398.56万元人民币的营业收入，年纳税额将超过261.68万元（其中：

所得税按15%测算）。

项目的投资回报率约29.66%。

项目建成后，预计3.37年就会收回投资成本。

项目财务指标较好。

1.2.6.项目综合评价结论

项目符合国家宏观经济政策的需要，符合本地本区域产业集群化发展的需要和顺德物流市场发展变化趋势，符合顺德**镇物流基地的发展规划要求；

项目发展前景广阔、市场空间很大，机遇很好；

项目发展商***均安镇***拥有雄厚的资金实力、有客货运输和客货站场经营管理经验，有良好的客户资源和优秀的运营管理团队。

项目建成投入运营后，将提供几千个就业岗位，特别是第三类附属加工、制造、经营、服务业的不断开发和发展，不仅能为企业、为地方、为国家创造更多的财富，也为社会提供了更多的就业机会。

项目分析结果表明，项目是必要的，也是可行的，建议考虑实施。

第二章项目必要性

2.1.物流园区的发展背景

在我国，物流业的发展正处于起步阶段，物流业较为发达的经济中心城市己经开始了大量积极有益的理论探索和实践尝试。

随着这些物流园区的规划与建设，我国的物流产业发展步伐必将大大加快。

由于物流园区在经济规模、地理分布、建设运作方式和政府发挥作用等方面具有明显的发展物流的开发效应和宣传效应，我国政府及企业在近2～3年中不约而同地将其作为推动地区、区域和城市物流发展的重点工程，给予大力的支持。

目前基本形成了全国从南到北。

从东到西的物流园区建设发展局面，特别是以深圳为代表的珠江三角洲地区、上海、北京等经济发达地区和城市的物流园区建设步伐更快。

佛山市的GDP已超过3500亿元，成功跻身国内GDP“3000亿元俱乐部”，但发展到今天，受环保、能源、人才等因素的制约，佛山未来将何去何从？

为此，佛山展开了新时期发展战略定位的大讨论，经过市委、市政府高层及其智囊团的认真研究，4月底，佛山市委市政府将未来发展初步定位为“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园”。

与之相对应的，佛山五区的发展布局也做出了相应的调整。

其中，禅城区要成为现代服务业、高端产业和文化产业的核心区。

南海区是现代制造业基地，金融高新技术服务区，新型核心消费区。

***为总部经济园区、白色家电之都、现代物流基地、生态环保之城。

高明区建设新兴产业之城，美丽山林水都。

三水定位为空港经济园区，现代制造基地，时尚生态城市。

因此，**镇物流园区的建设，符合顺德未来发展定位。

2.2**镇物流园区建设的必要性

2.2.1本项目的实施有利于整合珠三角物流服务资源

根据《珠江三角洲地区改革发展规划纲要》（2008--2020年）：

“强化广州佛山同城效应，携领珠江三角洲地区打造布局合理、功能完善、联系紧密的城市群”的要求。

广州市和佛山市签订了《广州市佛山市同城化建设合作框架协议》，指出：

“营造统一、公平、开放、有序的市场环境和高效、优质的服务环境，推进市场一体化，培育区域性商贸、物流、科技、文化、旅游和公共产品等共同市场，实现人流、物流、资金流、信息流等各类生产要素合理配置，形成发展合力。

”

2.2.2本项目的实施可以优化产业的布局

“通过加强区域融合、产业融合和要素融合，有效整合和最大限度发挥广佛经济互补优势”。

在功能园区联动发展上提出：

“推动广州空港经济区、广州南沙临港产业区、广州开发区、广州大型装备产业基地、佛山高新区一区六园、佛山西江沿岸物流带等具有强辐射效应的功能区的建设与合作”。

这样现代物流业在“坚持服务同城化、物流现代化、商贸一体化、资源布局合理化、要素流动自由化,”的指导思想下大有可为，通过“加快枢纽型物流园区建设与合作，构建物流信息共享平台,共建南方国际物流中心。

”的产业协作促进产业的优化。

勒流现代物流园区在物流产业的优化、整合、集聚起到很好的促进作用,它能整合物流服务的资源,提升物流服务功能。

从而带来商流、资金流、信息流、技术流的集聚,形成产业上的聚集,有利于城市的发展和繁荣。

物流企业的集聚,增强了园区的集散功能,减少了货物无效转运、装卸、搬倒，提高了物流效率。

在物流园区,不同的物流企业可以完成货物的分拣、接运、仓储及单证交接,从而将物流活动串联成整体的活动。

不同货物的统一流通方向,同一货物的不同流通方向,不同货主的同一流向货物,同一货主的不同流向物流,在物流园区中得以集结和配载,大大提高了物流效率,降低了物流成本。

2.2.3本项目的实施将最大化地发挥物流园区的作用

物流园区作为联系产业上下游的纽带,是各项物流活动开展的主要载体,为实现物流过程的“无缝衔接”,和综合运输发展搭建重要的平台。

它具有如下作用：

（1）有利于促进区域经济发展,提升物流业的服务水平

地区经济发展需要以物流园区为主体的现代物流系统为支撑,物流园区的合理建设与高效运营将促进地区经济更快、更好发展,对于改善地区投资环境、提高地区经济和工商企业市场竞争力、推动区域经济协调持续发展具有重要的作用。

同时,物流园区的建设主要依托所在区域现有运输组织枢纽、交通枢纽或制造业基地来整合区域中的现有资源。

通过有效管理物流、商流、信息流和资金流,提高商品的周转速度,降低企业运营成本,推动商品高效流通,最终建立多层次、全方位、快捷高效的综合物流服务体系。

（2）有利于土地资源的集约化使用,减轻道路、环境和能源的压力

物流园区的出现有利于促进城市功能分区的合理布局和效能的充分发挥,通过多家物流组织机构在空间集聚,公用配套设施建设的集约使用,从而有效节约稀缺的土地资源,促进土地资源的合理利用,缓解土地供给紧张的问题。

这一点在顺德尤为重要。

物流园区的建设也为各种物流资源的整合创造了条件,它将区域内外众多工商企业的物流需求信息和物流企业的服务信息汇集在一起,有利于搭建物流公共信息平台,从而实现对区域内货源的集散进行统一管理和调度、合理配载,有效衔接生产供应与市场需求,提高货车装载率,降低车辆空驶率,提高运输效率,节约能源,减少污染,缓解城市交通压力。

（3）有利于政府部门管理物流市场、提升服务水平

物流园区的建立有利于实现资源整合,将不同规模、不同服务项目、不同专长的物流服务企业,将工商、财税、运管、公安等政府的监督管理服务职能集聚到同―平台上,从而有利于促进政策协调、节约行政资源,实现物流市场的高效管理和政府的对外服务。

物流园区的建成为社会零散车辆运营服务的税收管理提供了便利条件。

（4）有利于促进区域现代服务业发展、增加就业机会

物流园区的建设、物流企业的入驻,以及各类生活服务设施的配套运营,为社会,特别是当地富余人员提供了大量的就业机会。

而当地的经济发展和周边企业的竞争力提高,也进一步加大了就业需求,扩大了就业渠道。

意义：

项目的形成和发展将优化产业环境与产业结构；

树立区域的竞争优势;

整合各专业市场及货运场的优势；

推动社会主义新农村的建设；

以实际行动推进广佛同城化。

2.3.顺德物流市场发展预测

物流作为21世纪的朝阳产业，被业界称为“第三利润源泉”、“尚未开垦的大陆”，有着极为广阔的发展前景。

一般认为，由