房地产行业分析报告Word格式文档下载.docx

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三、上市房企的发展动向分析14

1、上市房企差异化明显，未来分化发展不可避免15

2、房企转型呈多元化发展19

（1）北京上市房企的发展趋势19

（2）上海上市房企的发展趋势20

（3）广东上市房企的发展趋势21

（4）杭州上市房企的发展趋势22

（5）珠海上市房企的发展趋势23

（6）宁波上市房企的发展趋势24

（7）苏州和廊坊上市房企的发展趋势24

四、未来上市房企的可能发展情景25

1、继续以房地产为主业，同时以其他相关业务协同发展的“房地产+X”模式25

2、逐步以其他业务为主业，同时以房地产为辅业的“X+房地产”模式27

3、退出房地产行业，彻底转型的“X”模式27

五、重点企业简况28

1、保利地产：

业绩稳健增长，业务布局充满期待29

2、华夏幸福：

布局京津冀协同发展，产业新城模式优势显著30

政策指引转变，房地产行业将回归本位。

过去地方政府的行为对房地产行业的发展具有推波助澜的作用。

房地产虽然在短期中带动了经济的快速增长，但在整体上制约了国民经济结构的优化升级。

随着不动产登记平台的建立，房地产税纳入立法程序，政府对房地产行业的政策指引已经发生转变，房地产行业的投机性将明显削弱，其行业本性将逐步显现。

房地产行业在整体上已进入“后半阶段”，但在区域及结构上仍存有发展空间。

由于中国区域经济存在巨大差异，在国家稳步推进区域协同发展、新型城镇化等战略的背景下，与此有关的地区还存在较大的发展空间。

同时，中国居民虽然首次购房的刚需弱化，但随着生活水平的提高，其对改善性住房、体验性住房的需求将会逐步提升，从而房地产行业的投资机会将更多由过去的“增量”营利向“存量”营利的方向转变。

房企竞争激烈，分化加剧，转型提速。

伴随着房地产行业进入“后半阶段”，房企过去的盈利模式将难以为继，新的模式需要进一步培育。

房企间的竞争将基于旧模式的争夺而更加激烈，将基于寻求新模式而发生分化。

预期未来，上市房企将出现大整合现象，主要表现出以下三类情景：

一类是具有“优势富集效应”的房企将向房地产行业上下游延伸，形成“房地产+X”的经营模式；

一类是原先实行多元经营的房企，将调整业务结构，将房地产业务降为辅业，而提高其他业务比重，构成“X+房地产”的经营模式；

除此之外，大多数中小型房企由于竞争实力弱将彻底退出房地产行业。

自1998年中国启动房地产市场化改革以来，房地产行业在社会需求与政策指引的双重作用下，经历了10多年的高速发展。

但随着中国人口结构的变化、宏观经济增长方式的调整，过去通过“增量”方式获利的房地产行情不复存在，房地产市场在整体上将步入“后半阶段”。

那么在此背景下，未来中国的房地产行业将何去何从？

房地产行业与整体经济的关系将发生怎样的变化？

上市房企将怎样寻求新的发展空间？

本研究试图对这些问题进行探讨。

本研究首先从2014以来中国房地产市场的发展现状出发，梳理出房地产行业的发展趋势及主要特点；

然后分析房地产行业对整体经济产生了怎样的影响，并以此为据，分析国家政策指引的变化可能对房地产行业产生的深远影响；

接下来立足于上市房企在区域上的“扎堆”现象，通过梳理房企的特征来探讨中国房地产行业的发展走向；

最后通过归纳上市房企的战略规划及转型方向，希冀找出未来房地产行业可能的发展路径。

一、2014年以来房地产行业的发展回顾

作为国民经济的支柱产业，房地产业在过去的10多年中呈持续高速增长。

它一方面利用自身的行业特征带动了其他行业的增长；

另一方面在利好政策的叠加下产生了一定程度的“非理性繁荣”。

但自2014年开始，伴随着中国宏观经济进入“新常态”，房地产行业也步入了下行轨道，并呈现出显著的特征。

具体而言，中国房地产行业虽然在整体上表现出下行的特征，但相比于2014年，房地产行业在2015年呈现出一定的差异性；

同时，从东、中、西三个地区看，无论是房地产开发投资，还是住宅开发投资，三者也都呈现出显著的差异性。

1、房地产行业价格指数总体走低

2014年1月至2015年7月，房地产行业一手房288指数从1093点下降到1079点，下降了14个点。

从指数的环比情况看，2014年1月至2015年7月，除14年前3个月及15年的6月份表现为正外，其他月份都表现为负，同时，该指数在二个年度内也存在一定的差异，具体而言，14年一手房288指数在整体上的下降幅度趋于扩大，而进入15年后，该指数的下降幅度明显收窄或保持平稳；

从指数的同比情况看，除12月外，14年一手房288指数在整体上呈正增长，但幅度逐渐收窄，从1月份的9.39收窄到11月份的0.04，之后从12月份开始，该指数呈负增长，并且下降幅度趋于扩大，从0.04扩大到1.71，之后从15年4月开始下降幅度保持相对平稳。

从二手房60指数看，2014年1月至2015年7月，该指数由1059.40点增长到1082.1点，增长了22.7点。

从指数的环比情况看，14年6月前，二手房60指数呈正向变化，自此之后一直为负，但下降幅度不断收窄，由最大的0.39收窄到15年7月的0.01；

从指数的同比情况看，14年二手房60指数都呈正向变化，但同时表现出增幅先扩大后收窄的特征，由1月份的6.05扩大到3月的最高点9.63，之后逐步收窄，到12月增幅为2.48，进入15年后，二手房60指数的增幅继续缩小，到3月由正转负，之后4月到7月持续保持为1.7的负增长。

2、房地产开发投资规模持续下降

从房地产开发投资金额看，自2014年开始，房地产开发投资金额增长幅度明显下降，14年2-7月（1月份数据缺失），房地产开发投资累计金额从7955.98亿元增长到50381.25亿元，累计同比增长率由19.30%下降到13.7%；

15年2-7月，开发投资累计金额由10.40%下降到4.30%。

对于住宅开发投资，它与房地产开发投资呈现出相同的趋势，14年2-7月，住宅投资累计金额由5426.29亿元增长到34365.47亿元，累计同比增长率从18.40%下降到13.7%，而15年2-7月，住宅投资累计金额由5922.10亿元增长到35380.18亿元，累计同比增长率从9.10%下降到3%。

同时，我们发现，2014年1月到2015年7月，房地产开发投资的累计同比增长率降幅为15个百分点，而住宅投资的降幅为16.4个百分点，后者比前者快1.4个百分点，从而住宅投资累计同比增长率的降幅大于整个行业的降幅。

从全国的投资数据我们发现，在房地产行业整体下行的过程中，住宅投资的下降幅度快于行业整体。

那么，不同地区是否存差异呢？

基于此，我们利用东、中、西三个区域的数据进行分析。

从东部地区看，2014年2月至2015年7月，房地产开发投资与全国情况较为一致。

14年2-7月，房地产开发投资累计额从4792亿元增长到28833亿元，累计同比增长率由19.1%降到14.1%，降幅为5个百分点；

15年2-7月，房地产开发投资累计额从5388亿元增长到30186亿元，累计同比增长率由11.4%下降到4.7%，降幅为6.7个百分点，表明房地产开发投资进一步趋弱。

对于住宅投资，14年2-7月，住宅投资累计额由3213亿元增长到19516亿元，累计同比增长率从17.4%下降到13.9%，降幅为3.5个百分点，15年2-7月，住宅投资累计额由3569增长到20254亿元，累计同比增长率由11.1%下降到3.8%，降幅为7.3个百分点，表明样本期内，住宅投资额的下降幅度大于房地产投资额的下降幅度。

从中部地区看，2014年2月至2015年7月，无论是房地产开发累计投资额，还是住宅开发累计投资额，都发生了明显的下降。

整个期间内，房地产开发投资累计同比增长率从21.5%下降到3.9%，下降了17.6个百分点，住宅开发投资累计同比增长率从25.8%下降到2.1%，下降了23.7个百分点，表现出住宅投资下降幅度快于房地产行业的整体下降幅度。

具体看，14年2-7月，房地产开发投资累计值从1508亿元增长到10380亿元，累计同比增长率由21.5%下降到11.6%，下降了10个百分点，15年2-7月，房地产开发投资累计值从1609亿元增长到10708亿元，累计同比增长率从6.7%下降到3.9%，降幅为2.8个百分点，住宅开发投资累计同比增长率在两个时期的降幅分别为12.1个百分点和1.8个百分点，表现出与东部不一样的变化趋势。

从西部地区看，2014年2月至2015年7月，房地产开发投资累计同比增长率从17.9%下降到3.8%，降幅为16.1个百分点，住宅投资累计同比增长率从14.6%下降到1.6%，降幅为15个百分点，样本期内，住宅投资同比增长率的下降幅度慢于房地产开发投资同比增长率的下降幅度，这与东、中二个地区形成了明显区别。

分年度看，14年2-7月，房地产开发投资累计值从1656亿元增长到11168亿元，累计同比增长率由17.9%下降到14.7%，降幅为3.2个百分点，15年2-7月，房地产开发投资累计值由1840亿元增长到11590亿元，累计同比增长率由11.1%下降到3.8%，降幅为7.4个百分点；

两个阶段内，住宅投资累计同比增长率的降幅分别为2.8个百分点和7个百分点，也表现出住宅投资下降幅度弱于房地产行业的整体降幅。

通过东、中、西三个地区的对比分析，可以发现，从房地产行业投资同比增长率、住宅投资同比增长率的变化情况看，东、中两个地区与全国的变化趋势保持一致，住宅投资同比增长率的下降幅度大于房地产行业投资同比增长率的下降幅度，而西部地区与其相反；

从房地产行业投资同比增长率的分时期数据看，东、西两个地区表现出扩大的变化趋势，中部地区则在两个时期内表现出收窄的变化趋势；

从住宅投资同比增长率的分时期数据看，东、西两个地区表现出扩大的变化趋势，中部地区则在两个时期内也表现出收窄的变化趋势。

通过前文的分析及总结，我们得出自2014年以来，中国房地产行业虽然在不同区域上表现出明显的差异，但在整体上都已进入下行区间。

我们认为，这是房地产行业经历持续高速发展之后的必然表现，基于市场需求的房地产高增长时期已经过去，在不考虑其他情况下，未来的房地产行业将处在中速平稳的发展区间内。

然而，中国的房地产行业不完全是行业自身成长周期的反映，其中还存有明显的国家政策指引。

基于此，我们必须考虑目前国家有关政策可能带给房地产行业的影响。

二、“新常态”背景下房地产行业的发展走势

自1998年以来，房地产行业在长期积累的住房需求及政策指引的双重作用下，实现了持续高速的增长。

其在整体上一方面带动了社会经济的发展，表现出与其紧密相关的行业快速增长；

另一方面地方政府通过支持辖区房地产行业的发展，为地方财政收入提供了稳定的来源。

从地方财政收入与房地产“五类税”的关系看，1999-2013年，地方财政收入由5595亿元增长到69011亿元，增长了11倍，而同时期内，与房地产有关的“五类税”由378亿元增长到12246亿元，增长幅度超过31倍，大大快于地方财政收入的增长速度；

从地方财政收入与土地出让金收入看，2010-2013年，地方政府通过出让国有土地使用权获得的收入由28198亿元增长到39073亿元，其占地方财政收入的比重在44%-69%之间，从而以房地产为内容的相关收入成为地方财