珠宝文化创意产业园项目可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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90000平方米

5、项目总建筑面积：

约314547平方米

6、项目总投资：

约人民币15亿元

7、项目建设周期：

项目分四期建设：

一期已完成：

2008年至2011年建设的万辉珠宝城为第一期，总占地面积约7500平方米，总建筑面积约12000平方米，总投资约16000万元。

二期拟开发期为：

2012年6月至2013年6月为第二期，通过三旧改造即达珠宝金行有限公司地块，总占地面积约12000平方米，总建筑面积约37000平方米，总投资约11100万元。

三期拟定开发期为：

2013年7月至2016年6月为第三期，通过整合南到羊大路，西到熹涌工业大道西，东到熹涌河涌，北到即达珠宝北线，总占地面积约70500平方米，总建筑面积约221000平方米，总投资约63000万元。

四期拟定开发期为：

2016年7月至2018年6月为第四期，完善五星级酒店及高端商场等服务配套项目，总投资约60000万元。

第二节项目建设单位

顺德区XX有限公司成立于2012年，注册资金3000万元，为股份制公司。

由伦教街道办投资控股，吸收优质实业、风投公司组建，主营业务是房地产开发；

房地产咨询，房地产策划管理，房地产经纪，物业管理，自有物业出租，珠宝首饰生产、销售，咨询策划、国内商业、物资供销。

第二章项目建设的背景

第一节项目建设的宏观背景

顺德区勇担全省深化行政管理体制改革试点重任，大刀阔斧推进“石破天惊”的大部制改革，初步构建起职能配置科学合理、机构设置综合精干、权责划分明确清晰的党政组织架构，改革模式在全省得到推广；

全面推开简政强镇事权改革，激发镇街发展活力；

在全省率先探索政社相对分离的基层治理格局，实现村（社区）行政服务站全覆盖；

确立新一轮改革方向，以社会建设的总目标统领行政审批制度改革、农村综合改革、社会管理改革三大改革，不断将改革由体制内向体制外延伸；

全力落实地级市经济社会事务管理权限，推动各项事业加速发展。

顺德又一次站到历史前沿，成为内外瞩目的改革先锋。

2011年顺德区委十一届十三次全会确定了“城市升级引领转型发展，共建共享幸福顺德”战略目标，未来五年的奋斗目标是：

宜居城乡展现新面貌，网络型城市基本成型，滨水组团和卫星小城焕发活力。

转型发展驶入快车道，顺德智造动力充沛，发展质量显著提升。

协同共治进入新阶段，社会建设勇当尖兵，公共治理再当先锋。

实现城市品位、生活品质、文明水平与经济地位同步升级。

三大功能片区指在区域一体发展的基础上，根据各镇街的地理区位、产业结构、资源禀赋，将全区分为东、北、西南三大功能片区。

东部片区以大良、容桂、伦教为主，发展主题为“阳光智城”，定位为珠三角城市群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能，发展科研、商务、金融服务等高端产业，集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地和中国南方智谷核心区；

北部片区以北滘、陈村、乐从、龙江为主，发展主题为“创意新城”，重点对接广佛都市核心，主动融入广佛都市圈，以工业设计、文化创意和现代信息物联技术增添产业活力，以城市意识和国际元素塑造都市魅力，带动专业镇转型升级，打造现代创意设计和商贸物流基地；

西南片区以勒流、杏坛、均安为主，发展主题为“生态新城”，重点发展先进制造业和生态休闲旅游业，探索低碳生产、生活之路，打造生态产业示范基地。

2.5产业是指介于第二和第三产业之间的中间产业，既有服务、贸易、结算等第三产业管理中心的职能，又兼备独特的研发中心、核心技术产品的生产中心和现代物流运行服务等第二产业运营的职能。

2.5产业突出生产性服务，突破传统的产品生产流通方式，以市场发展需要为支持，以生产性服务为主体，以研发设计、虚拟工厂为表现手法，从而把整个产业价值链联系起来。

综上所述，顺德区成为中国产业转型的先锋，在发展现代服务业，尤其是在发展商贸服务和文化产业，建设集聚基地等方面，都给予了高度的重视，并在政策扶持和导向上做出了积极的努力，为本项目的规划建设创造了良好的宏观环境氛围。

第二节项目建设的微观背景

本项目选址在顺德区伦教街道熹涌工业区，之所以选择在此，主要是综合考虑顺德区熹涌村当前良好的微观环境。

伦教是顺德核心城区，发展主题为“阳光智城”，定位为珠三角城市群的区域中心，重点完善政治、经济、文化中心功能，发展科研、商务、金融服务等高端产业，集聚信息、人才、资本、技术等优势城市资源，打造民营经济总部基地。

伦教目前有长鹿农庄、香云纱基地、木工机械城、华润万佳、万辉珠宝城等农庄、文化基地、专业展馆、购物中心、珠宝主题公园等为结构的多种商贸业态。

与此相对应的文化产业群规划上，有伦教郑敬贻职业中学，位于大良的南方智谷，顺德职业技术学院，位于北窖的广东省工业设计城，将形成顺德区文化产业的基本格局。

对比珠宝产业发达区域的深圳市的文化与商贸服务产业规划布局可以发现，顺德区目前尚没有一个以珠宝首饰主题的大型集聚基地。

以拥有周大福及周生生两大珠宝巨头的顺德，居然没有一个珠宝产业的聚集区，因此，携中国珠宝两大巨头及顺德众多珠宝企业的珠宝产业园已经势在必行。

伦教做为顺德中心城区，羊大路周边地块整体规划为商业用地，倒避企业转型升级，淘汰落后产业。

也迫切需要高端商业中心带动地段整体转型。

自周大福、周生生设厂于伦教，20年来聚集了大量专业的珠宝人才。

随着顺德人民医院、体育馆、五星级酒店的建设，龙洲路升格为326国道，万科等一大批地产落户伦教，消费力巨大的伦教同样在成熟城区内需要以特定文化主题引领下的大型文化产品与产业商贸集聚基地。

按照新的伦教整体规划，羊大路边的熹涌工业区已全部规划为商业用地，因此，综合考虑区域优势、地理位置、建筑品质、业态组合、营商氛围等因素，伦教街道熹涌工业区都是开发和改造成为主题文化产品与商贸集散地的首选。

第三节项目的市场环境分析

本项目选择的珠宝首饰行业，具有十分巨大的市场前景和广阔的发展空间。

而以此为主题形成的及产品开发、制造和销售为一体的集聚基地，不仅可以吸引周边地区的消费群体，还可以利用其所处的优越地理条件，吸纳更广泛地区的采购受众，并且使项目成为人们日常休闲、旅游、娱乐和学习的重要场所。

首先，随着中国国民经济和珠宝产业的高速发展，2010年，中国已成为世界奢侈品消费大国，但中国女性饰品人均占有率不足5%,市场潜力十分巨大。

全国每年有近1000万对新人喜结良缘,因结婚而产生的消费高达2500亿元。

众多世界知名珠宝名牌，更是非常看好中国的消费市场及制造环境，对强势进入中国市场跃跃欲试。

从中国珠宝产业的整体格局来看，深圳黄金珠宝企业的国内市场销售额约占全国1／3,市场占有率居国内第一。

深圳珠宝产业年产值在430亿元以上，生产能力占国内珠宝市场70％以上。

珠宝产业成为了深圳经济腾飞新的“增长引擎”和“城市名片”。

从深圳市珠宝产业布局来看，大都集中在中港国际珠宝城、水贝工业区、沙头角工业区等东部地区，其中水贝工业区又占到全市珠宝生产和交易的七成规模，在全国珠宝行业处于举足轻重的地位。

但水贝珠宝产业园也经历了三旧改造到以商贸为主的珠宝产业园升级的过程。

水贝珠宝产业园厂房大都是上世纪80年代的建筑，外表陈旧，区内道路狭窄，区内临街一楼和厂房一楼大部分以汽车维修、装饰材料和杂货店为主，与珠宝、商业等经营环境难以相容。

深圳市分多次投入巨资对水贝区域进行市政改造，通过三旧改造的办法，将一个工业区变成了今天以商贸为主的真正的珠宝时尚商城。

相比之下，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福、周生生两大巨头的顺德，无论是珠宝首饰制造还是连锁销售的顺德，却没有产品展示和销售的集散场所。

综上可见，尽管同样拥有众多强大实力的研发、设计和制造企业，以及便利的交通条件、大量的消费人群，以拥有中国珠宝连锁经营鼻祖周大福、周生生两大巨头的顺德，却没有产品展示和销售的集散场所。

这为项目的建设和实施开辟了市场的机会窗口。

深圳水贝珠宝产业园的发展历程，也为顺德珠宝产业园的建设提供了可借鉴的样板。

在对顺德的消费市场进行深入的市场调查后显示，顺德区域消费水平极高。

2010年顺德区GDP高达1935.6亿，区域零售消费总额已经达到500亿元。

这些数据都足以说明顺德区已经具备了发展高档商业零售业态的经济基础和消费基础。

而且，项目所在的伦教街道，聚集了万科沁园、唯美嘉园、涛汇领御花园、海琴水岸、凯蓝名都、涛汇领御居住区等高尚居住群体，这使得其周边不仅人流量大，而且具有较强的消费能力，足以让项目发挥聚集人气的作用。

第三章项目建设的指导思想和原则

第一节项目建设的定位

本项目的定位是“立足伦教，以万辉珠宝城为中心，通过对现有旧工业区进行翻新和改造，建设具有区域性影响力的珠宝首饰产业与商贸积聚基地，并通过赋予基地文化内涵，使其成为伦教乃至顺德全新的珠宝文化休闲与旅游购物中心。

上述项目定位中，包含几个关键词及核心概念，分别阐释如下：

1、“立足伦教”

正如在本报告第三章中所分析的，从目前顺德区和伦教的未来产业发展布局来看，缺少高水平、上档次的珠宝首饰产业集聚基地，这和伦教相关产业在顺德乃至全国的实际地位是不相称的。

因此，本项目的建设首先是弥补了顺德伦教珠宝产业的一块产业空白。

中国两大珠宝巨头周大福、周生生均起源于伦教，成为项目立足伦教的坚实基础。

2、“产业与商贸集聚基地”

产业离不开商业平台的促动作用，而平台的价值也取决于产业的经济效应。

因此，本项目在定位中，着眼于构建完整的珠宝经济链条，从产品的开发设计，到制造加工，到高端展示交易，特别是利用目前现有周大福、周生生珠宝在全国的连锁店将顺德珠宝推广出去，以万辉珠宝城现有的高端销售场所，实现零售、旅游、文化相结合的销售模式，再经过市场检验和反馈后进行新的开发和设计，构成一个微缩的产业生态圈。

圈内上下游配套企业、同行竞争企业以及公共服务企业利用集聚基地的整合效应，最大限度降低市场开拓的成本和投入。

高端展示交易是指在高端的商场中展示和销售包括国际名牌在内的珠宝首饰等奢侈品，并提供五星级的酒店餐饮住宿服务。

3、“文化内涵”与“文化休闲与旅游购物中心”

本项目并非单纯的、传统意义上的工业园区或高新技术园区，也不是单纯的批发市场。

从项目所在的区位周边环境和项目自身档次水平出发，最终希望建设的应该是赋予深刻文化内涵的项目。

之所以如此，和项目选择的产业主题有很大关系。

珠宝首饰本身就不是一般的商品，如果希望获得市场的青睐，就必须具有丰富的文化底蕴；

同时，此类产业不仅是简单的加工制造，创意与设计在产品价值中所占的比重是很高的。

由此可见，项目主题本身就和文化产业不可分，其中的从业人员也和文化产业相关，加上本项目所在的区位是顺德区中心城区，区内人群的消费水平和整体素质较高，加上顺德美食及水乡文化，所有这些因素决定了项目完全可以通过建设成以文化休闲、娱乐购物为外在吸引的珠宝首饰产业集聚基地。

两者相辅相成，相互促进，还可以聚集人气，扩大影响，成为伦教中心商贸组团的中心，进一步形成对周边地区的带动和辐射。

第二节项目建设的优势

综合考虑本项目所处的宏观与微观环境，以及自身条件，项目具有十大竞争优势：

1、区域优势

从顺德的整体产业规划来讲，项目弥补了产业空白，因此，实现了顺德珠宝产业的聚集，也为项目的发展预留了广阔的空间。

而从顺德区的经济和产业基础来看，项目落户后，可以成为带动全区及周边地区相关产业发展的强大引擎，成为经济文化中心北扩的催化剂。

同时，由于伦教毗邻番禺沙湾珠宝产业园、东莞珠宝产业群，珠三角地区的珠宝首饰和工艺礼品产业在全国乃至世界上也占有举足轻重的地位，这为实现顺德区在珠三角城市群的区域中心，及巩固顺德区在珠三角经济发展中所处的引领和带动地位将会起到积极的作用，反过来，也为项目的未来运作成功，奠定了基础。