西安房地产项目可行性报告Word下载.docx
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1.2.1项目简介
本项目位于位于南二环与太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧，与建大、交大、理工大校区交相呼应。
东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。
土地性质为住宅用地，期限70年。
项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有商业物业。
规划总建筑面积为110400平方米，其中地上建筑面积为98000平方米，包括规划住宅建筑面积70000平方米，规划商业建筑面积20000平方米，公共建筑面积8000平方米；
地下建筑面积12400平方米。
容积率为3.5，绿地率大于40%。
项目总投资估算约为4.66亿元（含建设期利息），资本金47%，其余为贷款。
1.2.2开发商简介
本项目的开发商——陕西华龙房地产开发有限公司注册成立于2000年，注册资金5156万元人民币，并具有房地产一级开发资质，公司下设开发策划部、技术管理部、销售部、人力资源部、生产技术科、设备安全科、财务科四部三科，管理人员28名，工程技术人员12名。
9年来先后投资开发的地产项目有延安华龙大厦、延川河东市场、安塞县食品公司商住楼项目、延安龙锦园、龙圣园、虎头园、龙泽园、华龙大酒店、延河南岸等颇具规模的地产项目，总建筑面积达98万平方米。
在企业发展的同时，公司不断完善内部管理体制，努力提高企业管理水平，赢得了良好的经济效益和社会效益。
2004年和2008年先后两次被延安市人民政府授予市级优秀民营企业称号，2005年被农行陕西省分行评为3A级信用客户，2006年又被陕西省建设厅授予诚信企业殊荣。
1.3项目可行性研究的依据
1.委托方提供的有关书面材料；
2.开发商对项目的开发意向；
3.《城市居住区规划设计规范》；
4.《西安市建设项目城建费用统一征收办法》实施细则；
5.《陕西省建筑安装工程综合概预算定额》；
6.《陕西省工程建设其它费用定额》；
7.项目投资估算所得到的数据；
8.高新区规划部门对本宗地块提出的规划要求；
9.其他与项目可行性研究相关的资料和数据。
1.4项目开发建设的必要性
1.4.1改善城市环境，集约利用土地，加快城市化进程
城市是国家政治、经济、文化教育和科学技术的中心，在国家现代化建设中起着主导作用。
城市建设是形成和完善城市多种功能、发挥城市中心作用的基础性工作，它必须与经济建设相互协调。
西安市是陕西省政治、文化的枢纽，更应当注意保护生态环境，防止污染，大力加强城市绿化建设和市容环境卫生建设。
本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。
周围有李家村万达广场、万千百货、沃尔玛等商场。
该项目建成后，汇集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体。
加之周围已有一些住宅群体，富有生活和文化气息。
因此，从所处的地段及内外环境分析，在未来本项目的升值潜力巨大。
随着本项目和周边规模社区的陆续建成，将进一步加快城南地区的发展步伐和提升区域环境质量。
另一方面，中国的基本国情是人多地少，特别是在西安，随着经济的不断发展，对土地的需求量也越来越大，所以合理用地、节约用地是城市发展的重要原则。
本项目根据政府规划部门要求，合理安排建筑布局，充分发挥土地使用效率，为人们提供宜居型社区。
所以本项目的建设对于完善环境、集约利用土地，使得项目所在地周边整体环境清洁优美，提供有利的生产条件和方便的生活条件，适应人们日益增长的物质和文化生活需要是非常必要。
1.4.2良好的交通配套设施和居住环境为项目提供了有利的竞争条件
随着市居民消费水平持续增长，住宅商品房销售速度也一直保持增长趋势，房地产市场越发引起居民的广泛关注。
而在购置房屋的过程中，其交通配套、居住环境和房价等成为群众选择房产的主要因素。
交通配套是购房者最为关注的因素之一。
本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，其优越的地理位置和周边便利的交通环境，必将成为吸引消费者的有利条件。
旺盛的消费需求。
本项目周边范围内，各类教育与医疗机构较为齐全，购物与餐饮氛围已逐渐形成，人口和住宅供应量持续增长的同时必将带来更大的商业市场潜力，这也成为吸引消费者的有利条件之一。
1.5项目开发建设条件
项目用地具备五通一平的建设条件，现场存在已有建筑，规划设计时可考虑其用途；
城市集中供热管网尚未引到项目区，所以该项目需要自建锅炉房解决小区内部采暖；
其他的公共配套设施比较齐全，外部协作条件也能满足项目的开发建设需求，所以项目的资源供给及外部协作条件能够保证项目的顺利开发。
1.6项目进度安排
本项目前期工作于2014年6月底完成，项目计划分两期进行开发，一期工程预定于2014年7月份开始到2016年7月份完成全部的工程建设结束。
住宅楼拟由2014年11月开始销售，销售周期为两年半，预计2021年底售完。
1.7主要技术经济指标
结合项目情况，本次可行性研究根据现有规划建设方案和目标客户群体拟定了销售方案并进行财务评价。
计算主要财务数据及财务评价指标如下表。
主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
数量
一
财务数据
1
总投资
万元
46610.1
2
总销售收入
146409.24
3
销售税金及附加
8052.50
4
利润总额
15314.77
5
所得税
5048.58
6
税后利润
10266.18
二
财务评价指标
项目财务净现值（税前）
10480
项目财务净现值（税后）
6301
项目内部收益率（税前）
%
17.83%
项目内部收益率（税后）
15.67%
静态投资回收期
年
3.74
借款偿还期（集团委贷）
4.84
7
借款偿还期（渭河电厂委贷）
4.17
8
盈亏平衡点
77.57
第二章市场分析
本项目的市场分析将从全国房地产环境、西安市房地产市场、西安市城南房地产市场、项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目的威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标客户、品牌形象和价格等进行初步定位。
2.1全国房地产环境分析
2.1.1宏观经济形势
我国“十二五”发展规划指出：
“十二五”时期是全面建设小康社会的关键时期，是深化改革开放、加快转变经济发展方式的攻坚时期。
我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。
“十二五”期间中国经济社会发展面临许多新的甚至是更加复杂的国内外环境。
世界经济难以迅速恢复到危机前的水平，贸易保护主义抬头，中国经济的外需依然低迷，而中国现行发展方式的体制性缺陷和结构性瓶颈进一步凸现。
国务院发展研究中心宏观经济部研究员张立群指出，“十二五”会更加在“好”字上下功夫，经济增速可能会略有回落。
但这并不意味着中国经济不需要较快增长，也不意味着没有较快增长的空间和条件。
展望从现在到2020年未来的中国经济，中国将告别10%上下的超高增长，进入平稳较高增长趋势，但中国未来经济增长的动力仍然会表现强劲。
2.1.2房地产发展现状
经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。
中国居民的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈崛起之势。
国民经济持续稳定快速的发展，为房地产业的发展提供了强劲动力。
中央经济工作会议提出，2013年将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，特别提到“要适当扩大社会融资总规模，保持贷款适度增加”，这意味着2013年银根会进一步放松，这将给房地产市场带来更多增量资金和更强的购买力。
另外，随后召开的全国住房城乡建设工作会议提出“支持合理自住和改善性需求”，这是近两年来首次提及支持合理的改善性需求，改善性需求一旦入市，将有效激活市场，促进市场加快复苏。
但当前我国房地产市场尤其是商品房价格上涨速度过快，房产结构不合理、房产造价与销售价格严重偏差、与大多数居民的实际消费能力不相符合，房地产市场投机氛围严重，严重影响了房地产业的健康发展。
2.1.2国家调控政策及未来趋势
在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。
2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，2013年2月20日国五条的出台，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
在政府调控及引导下，未来房地产的消费将更加理性，房地产市场将会更加规范。
房地产自身的行业细分将会越来越细，住宅市场、写字楼市场、商业市场的各自属性也越来越明确。
中国房地产也将从疯狂的“商品时代”转为“商品时代”与“产品时代”并重。
但是我国房地产刚性需求将不容忽视，房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势，政府将寻求房价更加平稳、社会更加和谐、利益更加平衡的房地产调控目标。
十八大提出加快城镇化建设，2013年的土地和房地产供给将会更加关注城镇化推进中的需求与供给，调控政策或将在兼顾房地产市场发展的新契机和适应经济结构调整之间取中，在收紧一线城市房地产政策的同时，加大三线和小城镇建设。
未来五年内，在中小城镇，房地产市场将依然红火。
2.2西安市房地产市场分析
2.2.1西安市房地产市场总体状况
2013年以来，西安市继续严格执行限购、限贷等房地产调控政策，市场在经历了2012年的深度调整后逐步趋于稳定。
2013年，全市房地产市场上半年走势较为强劲，投资额、销售面积、施工面积等指标增长迅速。
但由于三季度新增项目的减少及项目建设季节性影响，开发投资和销售面积增速回落，企业到位资金增速减缓，新开工面积和竣工面积降幅扩大，全市房地产开发市场呈现趋冷态势。
2.2.2西安市房地产市场供求状
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