晓港中路项目策划初案1Word文档格式.docx
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可以说市场竞争进入到“后产品时代”。
也就是说，在市场产品“均好性”的基础上，就需要针对目标消费者，构筑体现项目核心竞争优势的区位模式与文化，从而获得引领市场的、可持续的竞争力、确保项目发展得以成功。
市场发展趋势给本项目带来的启示：
⒈中低价商品房消费成为市场主流是本项目得以成功发展的优势支持点;
⒉激烈的市场竞争，引发市场细分程度越来越高，具体表现为产品质素的竞争及客户层面的竞争。
因此，本案将会对本项目的客户定位及产品定位作重点剖析。
㈡海珠区楼市近况
海珠区，地处广州市南部，与东山、越秀、荔湾等一河之隔，总面积约９０平方公里，总人口１２０多万人，人口密度在老城区中最小。
近年海珠区的大型厂区易地发展，给楼市带来了广阔的开发空间，以及海珠区南面和东面的广阔农村地带，方圆２万多亩的果林保护区等，都令其房地产开发展现出勃勃生机。
海珠区是近几年广州房地产发展势头最猛的区域之一，在“老广州”眼里，海珠区早已起着天翻地覆的变化，随着内环路及其发射线的修通、八桥一隧年票制的实行、地铁二号、三号线的建设以及大批工业厂房的外迁、城市中变的显著效果，海珠区的交通网络和居住环境都得到了根本性的改变。
河北、河南的界线在老广州的心目中日益模糊，海珠区的楼盘以其价廉物美的特色深受着买家的欢迎。
地处海珠区的开发项目以大型的居多，建筑面积在30万平方米以上的超大型互助小区就不下10个，这些大型小区一方面为买家提供了完善的生活配套设施，弥补着与老城区之间基础建设的不足，另一面方面也通过区域龙头大盘的影响力，带动了周边物业的发展。
海珠区拥有充裕的土地储备量，随着市政投资的进一步加强，城市规划中“南扩”总体战略的实施，该区域的房地产也必将得到飞速的发展。
●江景盘留住豪客的脚步
海珠区的楼盘可谓高、中、低价样样的齐全，滨江路的一线江景盘虽可高达１万多元／平方米，但依然令豪客趋之若鹭，什么隔江而居、河南偏远的说法，在无敌大江景前都变得不堪一击，在江景盘的客户群中，早已没有河南、河北的区城之分，恰恰是河北的繁华，给河南的江景带来意想不到的流光溢彩。
●客村，利好消息接踵而来
客村使在河南居民的眼中充其量也只属城乡结合部，村屋杂乱无章，新兴生活小区虽然多如牛毛，但却由于群龙无首，而显得举步维艰，价格由此也一直处于偏低的水平。
广州大道将成为新城市的中轴线，客村立交以南沿线，区政府已初定为华南地区大型的货流、物流中心；
广州新规划中投资５０亿元的会展中心、生物岛、高新技术开发区等大批重点项目都将落户客村，地铁２号、３号线的河南交汇点也将在客村；
未来海珠区政府将移至客村，海珠区体育文化广场选址客村，新领事馆区规划建在客村。
●工业大道已名不符实
若干年前，由工业大道北至广州大道南，数十间大型的厂区一字排开，但近年，它们已在不知不觉中，陆续脱变成一个个花园式的生活小区。
据了解，工业大道的买家多为认同此区的原居民，以及荔湾区的部分拆迁户，是海珠区中档楼盘的集中地。
●新港路，吸引河北的白领一族
新港路与河北一河之隔的板块，一直以来都受着老城区中收入人士的关注，年票制的实施，桥梁及环城路的不断修建，地铁２号线的即将贯通，以及相比河北低出２０００元／平方米的价格都令它对河北人的吸引力越来越大。
随着番禺、花都的撤市改区，海珠区已变成了广州的城市中心区，河南、河北的概念，即使在老广州的观念中，随着时日的变更，界线也变得越来越模糊。
1.楼盘户型分布情况
从海珠区今年在售的41个随机楼盘的户型分布情况看，主力户型所占的比例接近60%，第二主力户型所占的比例约30%，附带户型所占的比例就不足10%。
而从户型间隔来看，二房约占50%，面积主要集中在60-80平方米之间；
三房约占40%，面积主要集中在75-100平方米之间；
一房占6%，面积主要集中在30-45平方米之间；
其它辅助户型总共只占4%左右。
户型名称
主力户型
第二户型
第三户型
合计
比例
公寓
16
64
80
1%
一房
123
404
527
6%
二房
2857
1517
120
4494
48%
三房
2667
1199
48
3914
42%
四房
32
206
86
324
3%
复式
77
5556
3061
799
9416
100%
59%
33%
8%
2.楼盘规模组成情况
从海珠区今年在售的34个随机楼盘的规模分布情况看，呈两头大，中间小分布。
占地面积在1万平方到5万平方所占的比例最多，约达50%；
总建筑面积在5万平方米以下的占了40%左右，5万到10万平方的约占20%，10万以上的大型楼盘也约占40%。
占地面积比例图
建筑面积比例图
4.分析总结
规划中的海珠新区前景令人幢憬，大批工厂的搬迁给海珠区的房地产开发商提供了充足的成片开发用地，市政府对海珠区的近远期规划及番禺的撤市设区和城市中轴线的东移南扩使海珠区从原来的“市郊”变成未来的城市中心区，区位价值突显，此必将引发海珠区房产开发的另一个高潮，并使区内楼盘身价倍增。
区内楼盘的户型、面积和价格估计仍将以小户型、中小面积和低价格为主持续一段时间，近期难有大的变化。
至于长远的发展趋势，将取决于既定规划的实施速度和程度，如楼价向高价攀升，则户型将会有一些变化，譬如二房的比例会减少，而三房的比例会增多，面积也将以大面积为主。
第二部份项目分析
本项目地理位置图
㈠项目理解
1.项目位置
本项目位于广州市晓港中马路162号地段。
2.交通
本项目东接晓港中马路，南靠规划中泰宁村大街（40米宽），北近昌岗东马路，至地铁2号线昌岗东地铁出入口仅5分钟步行路程，距海印桥、内环路等交通主要仅需3分钟车程，交通发达便捷。
3.周边环境
本项目地处河南老街，历史上为工业和生活混合区，环境略显拥挤和杂乱。
4.项目经济技术指标
⑴总用地面积：
27970平方米
⑵总建筑面积：
85432平方米
⑶建筑规模：
6栋18层住宅，地下一层人防
⑷停车数量：
200辆
⑸绿地面积：
10137平方米
⑹建筑密度：
24.89%
5.周边功能配套
①幼儿园：
晓港中马路幼儿园、五凤幼儿园
②小学：
昌岗东小学
③中学：
市97中学
④银行：
农业银行、工商银行等
⑤饮食：
石岗渔村、山珍海鲜酒楼等
⑥购物：
泰宁市场、华佳超市、圳佳城超市、
国盛超市等
⑦医院：
泰沙门诊部、广州第二附属医院
⑧成人学校：
中山大学、广州美术学院
⑨公共部门：
晓港电信局、金轮集团加油站等
6.公交线路图
542路
瑞宝乡总站←→员村
273路
晓港湾←→草暖公园
239路
瑞宝乡总站←→站前路
82路
五凤乡总站←→中山八路
35路
瀛洲生态公园←→文德路
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