大学毕业论文房地产营销策划Word格式文档下载.docx

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2015年5月

农业大学科技学院全日制普通本科生

毕业论文诚信声明

本人重声明：

所呈交的本科毕业论文是本人在指导老师的指导下，进行研究工作所取得的成果，成果不存在知识产权争议。

除文中已经注明引用的容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的作品成果。

对本文的研究做出重要贡献的个人和集体在文中均作了明确的说明并表示了意。

同时，本论文的著作权由本人与农业大学科技学院、指导教师共同拥有。

本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

　　　　　　　作者签名：

年月日

摘要1

关键词1

1前言1

2项目概况3

2.1项目建设的必要性3

2.2项目合理性3

3市房地产市场分析4

3.1宏观经济概况4

3.2市房地产运行状况分析5

3.2.12014年房地产开发投资情况5

3.2.2房地产运行状况5

3.2.3项目周边区域房地产状况6

3.3市场供需了解7

4产品开发建议9

4.1项目开发需要考虑的问题点9

4.2房型10

4.3外立面与装修10

4.4小区智能化定位及建议11

4.4.1社区宽带信息网11

4.4.2智能化物业管理11

4.5园林规划建议12

4.5.1园林设计主题风格12

4.5.2车位规划13

4.6会所、物业用房及底商功能设置13

4.6.1社区会所设置13

4.6.2物业服务容建议13

4.6.3物业特色服务14

4.6.4产品其它建议14

5目标市场与客户群定位与分析14

5.1关于本项目的目标客户群14

5.1.1可能到本项目购房的客户特征总结15

5.1.2客户年龄、职业与目的分心15

5.1.3居住状况调查概述15

5.1.4购房需求情况调查16

5.2项目SWOT分析16

5.3项目形象定位17

5.3.1项目整体形象定位17

5.3.2建筑风格定位17

5.4项目价格定位18

5.4.1定位分析18

5.4.2项目定位符合地理位置特点18

5.5市场比较定价法18

6营销推广策略20

6.1价格销售策略20

6.2开盘推广策略及手段21

6.3推广进度22

6.4报纸广告22

6.5直销与DM邮寄22

7效益分析23

7.1财务分析23

7.2环境效益分析24

7.3社会效益分析24

8结论25

参考文献25

致26

学生：

向晟

指导老师：

明孝

（农业大学科技学院，，420128）

摘要：

在近几年中我国房地产高速发展，而且房地产项目占国民经济很大一部分。

房地产开发行业本身具备高投入、高回报、高风险这三大特点，若要求得长久平稳地发展，须进行科学改进，不要盲目追求暴利收入，因此投资须谨慎。

恒大江湾由于地处浏阳河风光带地段，有着很高增值空间，在此背景下，我们对项目前期做了大量的分析，其中包括市场调查、市场研究及分析、项目定位、营销战略、营销推广等。

关键词：

房地产；

市场；

定位；

营销；

推广

Students:

XiangSheng

Totur:

LiMingxiao

（HunanAgriculturalUniversity,EasternTechnologySchool，ChangSha，420128）

Abstract：

InrecentyearsChina'

srealestatedevelopment,andrealestateprojectsaccountedforalargepartofthenationaleconomy.Thedevelopmentofrealestateindustryitselfhashighinvestment,highreturn,highriskofthesethreefeatures,ifyouwanttohavelong-termstabledevelopment,mustbescientificimprovement,donotblindlypursueprofitsincome,sotheinvestmentmustbecautious.JiangwanHengdalocatedintheLiuyangRiverScenicZone,hasaveryhighappreciationofspace,inthiscontext,wehavedonealotofanalysisoftheproject,includingmarketresearch,marketresearchandanalysis,projectpositioning,marketingstrategy,marketingetc.

Keywords:

realestate；

marketpositioning；

marketing；

promotion

1前言

2010年9月1日，芙蓉区政府规划投资50亿打造浏阳河休闲风光带区域，使河东河西对称发展。

这一天，芙蓉区开启了滨水开发的新篇章。

城伴河而生，河绕城而育。

临水环境是塑造城市独特品位的最佳资源。

城市的特点是山、水、洲、城。

水即湘江、浏阳河。

自大围山奔泻而下的浏阳河，九曲十八弯，到了芙蓉区地段，水流渐趋平缓，水面渐趋宽阔。

这孕育地脉、汇聚灵气的浏阳河，是芙蓉区得天独厚的地域优势。

[1]恒大江湾项目作为恒大品牌本来就受广大市民的关注，而且位置也天然得优，位于市芙蓉区，浏阳河以东200米，东临汽车东站，远大路以北。

考虑到项目与周边竞品的特点，我们对项目的市场研究、产品定位、营销战略及营销推广等，做了深入的调查和分析，以保证项目取得成功。

目前，房地产项目经过半个世纪的发展，在西方国家而言，房地产开发与营销方面形成了比较完善的科学体系。

随着我国经济的持续、快速发展，我国建设部与国家计委、经贸委意欲进一步促进其科学化、规化和法制化，从而指导我国工程总承包与工程项目管理工作的开展，提高营销水平，与国际惯例接轨。

[2]如何开发利用这美丽的浏阳河资源，一直是历届芙蓉区委、区政府垂注的课题。

城中有河，名冠天下，唯我独尊！

在目前国政策下，通过对恒大江湾的市场估测与销售对策，将在高成交率的条件下利润争取创新高。

项目开发需要做大量的市场调查以及数据对比，为准确市场定位，我对恒大江湾项目进行了前期的市场调研。

根据该项调研性质，采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托芙蓉区商品住宅市场（主要为浏阳河附近房地产）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：

了解芙蓉区地产市场的整体状况及变动趋势；

了解芙蓉区住宅市场产品设计的发展趋势；

了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；

掌握恒大江湾项目所处地块的基本特征；

掌握项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；

明确中项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；

掌握目标消费群体及业专业人士对项目的初步认知；

明确项目构建优势的市场机会及企业机会；

提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位等）的若干思路；

提出项目在后期产品包装设计中的若干思路和建议；

提出项目营销建议积推广思路；

达到思路清晰、数据合理的要求。

项目的建设，符合国家关于加快实现城市住房商品化和社会化的政策，有利于促进市住房货币化分配进程，满足人们日益增长的住宅消费需求，改善人们生活条件和居住环境，提高人们生活水平。

同时，该项目的建设，可以带动众多第三产业的发展，增加需，刺激消费，促进经济的发展。

同时，项目的建设有利于增加社会就业岗位，缓解社会就业矛盾，维护社会安定。

且项目当经营收入下降5%，项目投资增加5%时，仍有较好的经济指标，项目抗风险能力较强。

因此，从经济角度分析，本报告认为项目是可行的。

该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，市的城市形象，带动市经济发展也有一定的现实意义。

2项目概况

本地块位于市芙蓉区，具体为浏阳河以东200米，东临汽车东站，远大路与农园路交汇处。

项目案名：

恒大江湾。

2.1项目建设的必要性

（1）项目的建设，符合市城市发展总体规划，是市城市建设和发展的需要，是不断完善城市基础设施，改善城市环境，美化城市面貌的需要。

该项目的建设对实现城市发展战略、推进城市提质扩容是有帮助的。

（2）项目的建设，有利于完善芙蓉区尤其是浏阳河风光带周边的配套设施建设，有利于加强城市总体功能，促进土地升值，繁荣市场经济，进一步促进该区域城市次中心地位的提升。

同时，该项目的建设，有助于增加财政收入，筹集城市建设资金，保障城市建设的持续发展。

（3）在开发过程，发展商应当借鉴目前竞争楼盘的优点与缺憾，深入研究即将开发的大面积项目的发展趋势，集中定位，取长补短。

项目产品本身（户型、外立面、风格、花园等等）要根据目前芙蓉区的市场情况，进行合理的规划设计。

市场竞争加剧，在营销策略和营销推广上，应建立“市房地产第一方阵”之品牌形象，全方位提升项目的竞争能力，实现恒大江湾的品牌价值。

（4）项目的建设，有利于提高恒大集团知名度和社会信誉度，提升企业形象，提搞企业的经营效益，壮大企业实力。

使恒大房地产在更能根深蒂固，为以后的发展做铺垫。

从以上分析可以看出，该项目的启动既能缓解芙蓉区市民居住需求又能让恒大品牌在更入民心。

使得项目既能赚钱又能赚名声可谓双赢。

因此有必要开发此项目。

[3]

2.2项目合理性

（1）本项目符合国家产业政策，符合国家宏观经济政策。

本项目的建设可促进芙蓉区域经济及城市建设的发展，改善市民居住条件。

（2）本项目的建设，符合市总体规划，较好地贯彻了市政府加快中心城区改造与基础设施建设的决定；

有利于完善浏阳河风光带的设备措施。

（3）该项目建设对增加就业机会，改善投资环境，提升市的城市形象，带动市经济发展也有一定的现实意义。

从以上分析可以看出，该项目启动的各项基础条件已具备，项目的各项优势明显，具有投资稳定，风险小的特点，既符合国家的有关方针、政策，又能产生客观的经济效益和良好的机会效益,因此该项目可行。

3市房地产市场分析

通过对房地产的市场区域分析，根据区域经济能力与住房需求量来估算项目价格定位的合理围。

3.1宏观经济概况

中国告别了高增长的经济现实，曾经风起云涌的中国房地产行业，在经历了一轮持续严厉的调控之后，也放慢了前进的脚步，理性思维改变，调整和转型已经成为现实的逃避“世界末日”房地产行业出最好的方式。

楼市调控后，从全国房地产市场的基础上一个温暖，房价也涨的最后的声音，不排除后期推出的更为严厉的措施巩固调控成果。

从长远来看，以合理的控制和房地产业优化理性的趋势下，将不会改变。

回首2014年，全市实现781十亿人民币的GDP，同比增长9.6％，比上年同期，人均GDP达到15541元，在全国中国大陆城市GDP排名排名第15;

地方财政一般预算收入4.6十亿人民币，同比增长比上年同期增长19.2％；

城镇居民11009元中，3972元，同比增长1