神州天宇地产集团开发成本核算指导文档格式.docx

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4.1.3确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

4.1.4将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。

4.1.5编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

4.1.6正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。

4.1.7正确划分可售面积、经营面积、不可售面积，根据有关规定分别计算各自所应负担的成本。

4.1.8编制成本报表，根据成本核算和管理要求，综合反映各成本核算对象的成本情况。

4.2成本核算对象的确定

4.2.1定义和说明

销售物业：

建成后出售，一次性回笼资金的物业。

持有物业：

通过长期（交付后经营持有三年及以上）收取租金获益，这类物业可称为持有物业。

持有物业主要包括商业用房、写字楼、酒店、住宅、工业用房等。

经营面积：

持有物业已缴纳政府土地出让金，且按照政府要求的图测方式可分割产权部分的建筑面积，不包括地下车库（除独立经营的地下车库外）。

为了便于在系统平台上统一核算和分摊，持有物业的可售面积默认为其经营面积。

4.2.2成本核算对象的确定原则

4.2.2.1收入性原则：

是区分是否作为成本核算对象的基本原则。

如果某一类开发产品可以对外经营销售或持有出租，则应当作为独立的成本对象进行成本核算。

4.2.2.2定价差异原则：

是区分不同成本对象的标准之一，如果不同产品其预期售价、经营收入存在较大差异，则应单独归集核算其开发成本。

4.2.2.3产品明显差异原则：

指所开发的产品在建筑上存在明显的差异从而可能导致其相应成本差异较大时要分别作为成本核算对象。

4.2.2.4功能区分原则：

指开发产品在使用功能上有明显区分，使其在定价销售及建造成本方面存在明显差异。

4.2.2.5核算对象的划分应便于合同的拆分和费用的归集，成本对象时还要考虑成本费用归集是否方便的因素，差异性小的产品可合并作为同一核算对象，例如：

14层高层和16层高层可同作为高层处理。

同时，应保持经营信息分析和成本信息分析中核算对象划分的一致性。

4.2.2.6持有类产品应考虑未来退出方式和物业管理方式的不同分别划分核算对象。

例如：

两栋同类持有物业，如果由两个不同品牌的管理公司管理或将来出售给不同的购买人时，应分别作为核算对象。

4.2.2.7适应成本监控的要求。

4.2.3成本核算对象的确定

各公司可根据以上成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，按以下方法确定具体成本核算对象。

4.2.3.1：

按产品差异性原则分别划分，如果同种产品出现不同属性，分别按照销售型、持有型划分核算对象。

一期开发完毕的项目，直接划分核算对象；

分期开发的项目，应分期分别核算。

A、住宅：

独立别墅、联排（双拼）别墅、叠拼别墅、多层洋房（6层及以下）、普通多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）；

B、商业：

裙房商业、街区商业、独立商业、地下室商业（如果地下商业作为地上商业的一部分，可不作为单独核算对象，其成本和地上商业合并进行核算）；

C、办公：

按产品：

独栋、联排、多层（6层及以下）、小高层（12层及以下）、高层（100米及以下）、超高层（100米以上）等；

按定位：

甲级、乙级、丙级及以下；

D、酒店：

酒店、酒店式公寓；

同时可按酒店星级定位水平进一步划分；

E、车位：

车位（有产权或允许以租代售）、停车楼；

F、其它：

地下储藏室（有产权或允许以租代售）、移交（或出售）的返迁物业（回购房、回迁房、经济适用房、公租房）

4.2.3.2车位的处理：

A、计容积率的地上车库（一般情况下均可销售）作为核算对象单独核算；

B、地下、半地下及架空层车位，如当地政策法规规定其可以销售，或以租代售，则应独立核算，预留相应成本，成本归集方式详见4.5.2；

C、如果车位为某一持有产品的配套设施，不作为核算对象单独核算成本。

持有商业及写字楼下面的停车场不作为单独成本核算对象，其成本直接归集到对应的商业或写字楼成本中，其面积不计入经营面积；

持有经营的独立停车场，则作为独立产品类型核算成本；

D、对于政府不允许对外出租的车位，应作为配套设施，成本全部分摊至相应的受益产品中。

4.2.3.3会所、康体娱乐、餐厅等设施：

A、明确约定所有权归属全体业主的会所等设施，应视为配套设施，相应成本全部分摊转入相关的销售产品中，不单列核算对象；

B、按商业报建的会所、对外出售（含出售给物业公司）的会所、开发商保留产权且对外经营的会所，应作为独立核算对象；

C、会所、康体娱乐设施、餐厅为某一可出租或销售产品内的附属设施，或存在于某一建筑单体中时（例如酒店内的会所或健身房、游泳池、SPA等娱乐设施、酒店中的中西餐厅、洗衣房等）其成本应并入该产品中，不单独列项核算；

D、混合性质会所（部分销售或持有、部分为配套）可根据其销售或持有和不销售部分分别按前述两种方式处理或应视为配套设施，相应成本全部分摊转入相关的销售产品中，不单列核算对象。

4.2.3.4教育设施：

A、无偿将产权移交政府的，以及销售合同中明确约定产权归全体业主所有的教育设施应作为公共配套，不单列核算对象；

B、有偿移交政府的、以及产权属于开发商出售或出租的，单列核算对象。

成本归集方式详见4.5.3。

4.2.3.5为了便于成本过程管理，移交（或出售）的返迁物业（回购房、回迁房、经济适用房、公租房），单列核算对象进行成本归集。

成本归集方式详见4.5.4。

4.3成本费用项目及核算内容

4.3.1成本费用项目，开发成本项目按下列八项设置：

⏹土地获得价款

⏹开发前期准备费

⏹主体建安工程费

⏹装饰及环保工程费

⏹社区管网工程费

⏹园林环境工程费

⏹配套设施及基础工程费

⏹开发间接费

4.3.2各开发成本费用项目的核算内容

⏹4.3.2.1土地获得价款

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

（1）土地出让金：

支付的土地出让金、土地开发费、土地闲置费。

（2）土地出让相关税费：

土地交易环节交纳的契税、项目竣工验收前的土地使用税（费）、耕地占用税、土地交易环节交纳土地交易服务费及补交土地出让金的相关税费。

（3）合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相关款项。

（4）补交土地出让金：

土地变更用途和超面积补交的地价。

（5）红线外市政设施费：

由于地块的特殊性，对周边市政设施的改造，包括高压电力架空线前移、排水箱涵修建等；

如已计入一级土地开发的不再计量。

（6）红线外共享景观费用：

指由于地块的特殊性，对周边红线外景观进行改造的费用，如已计入一级土地开发的不再计量。

（7）拆迁补偿费：

有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。

⏹4.3.2.2开发前期准备费：

A、勘察丈量费

指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘筹建等前期费用。

主要包括以下内容：

初勘、详勘等。

主要有：

水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费等。

B、规划设计费：

包括全项目规划设计方案。

（1）单体概念及方案设计：

包括建筑、机电、结构、室内、景观、交通、室内外泛光照明、幕墙及钢结构、标识等的咨询顾问、概念、方案、初步设计、招标技术要求等。

（2）施工图设计费：

包括建筑、结构、机电、室内、景观及小市政等施工图设计费，销售/持有物业租赁合同附图（含土建及机电）等。

（3）专项方案深化设计费用：

消防技术咨询（消防性能化咨询），基坑支护及土方工程技术方案设计与评估费，幕墙、门窗等技术方案设计与评估费。

（4）建筑研究用房/室内外装修研究样板：

含工作模型、户型研究材料及施工费；

幕墙、精装研究样板等。

（5）方案招标及专家评审费。

（6）图纸外审及优化咨询费。

（7）市场咨询费/商业开发定位咨询费：

支付给市场调研、客户研究等形成项目定位、客户定位等关键结论的市场咨询类费用。

（8）其他：

制图、晒图、赶图费、样品制作费等。

C、报批报建费：

包括大市政配套费（含对应缴纳的税费）、地块周边市政设施配套费、路口开设费、教育设施配套费、廉租房配套费、交易中心手续费、人防报建费、人防异地建设费、消防配套设施费、散装水泥集资费、白蚁防治费、墙改基金、规划管理费、新材料基金、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费、产权登记费等、项目整体性报批报建费。

对于神州天宇预缴政府费用，除非确定短期内可以收回，一般情况下均计入开发成本。

D、三通一平费：

（1）临时道路：

接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

（2）临时用电：

接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用。

（3）临时用水：

接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

（4）场地平整：

基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

E、临时设施费：

（1）临时围墙：

包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

（2）临时办公室：

租金、建造及装饰费用。

（3）临时场地占用费：

含施工用临时占道费、临时借用空地租金。

（4）临时围板：

包括设计、建造、装饰费用。

F、增容费：

包括水、电、燃气增容费（如上述配套费中已包含则不重复计算）。

⏹4.3.2.3主体建安工程费

指项目开发过程中发生的主体内的主体结构及粗装修费和安装工程费用。

主要包括：

A、结构及粗装修工程

指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。

◆主体结构部分：

分别按钢筋、混凝土、模板、钢结构等指标核算，含独立柱基、条基及满堂基础等结构中钢筋、砼、模板造价。

高层建筑的转换层结构造价并入塔楼。

◆砌体及隔墙：

主体砌体及隔墙。

◆找平及抹灰：

包含主体地面、墙面、天棚抹灰、毛坯交付时腻子找平费用。

◆防水：

包含屋面、外墙、阳露台、厨卫等主体建筑防水费用。

◆防腐、隔热、保温、降噪：

包含外墙保温（不含幕墙区域）、屋面保温（含地下室屋面及首层车库顶板）、楼梯间保温、土建降噪处理。

◆措施费：

垂直运输、脚手架、技术措施费、超高补贴、安全文明施工费、工程实测实量措施费等。

◆变更签证预留（不含开业后商业业态调整租赁调整等改造费用）

◆其它：

以上未明确的其他分项。

B、主体安装工程

主体安装与室外管网界定原则：

电气系统以电表箱为