XX地产开发项目规划设计任务书Word格式文档下载.docx

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1.2宗地概况

1.2.1宗地现状

西区项目位于半岛形地块内部，东侧隔内湖、城市规划绿地（现状为租期尚有8年之养鸡场）眺望金银湖水面（水面面积约为300万平方米），南北两侧隔规划道路及代征绿地与金银湖水面接壤，西临环湖路。

1.2.2地形地貌图

●地面情况

地块内部密布鱼塘、荷塘及自然堤岸，零星分布种植用绿地（葡萄园、菜地），城郊地块原始风貌保留较为完整，基本无地表建筑物附着。

现状地势平坦，地面标高为20-21米，呈西高东低之势。

场地内池塘底标高一般为16-19米。

平时水深1-2米，枯水季节水深xx-xx米。

周边地表水常年水位（黄海高程）17.93米，周边地表水最高控制水位（黄海高程）20.46米。

场地内除水杉林外无具保留价值的树木，可结合规划及景观需要保留部分葡萄园。

实际建设中将有大量的回填工程。

综合而言，整个地块自然景较丰富，场地地形、水体分布、树木分布及塘底比标高见附件资料。

地块中部有220千伏高压线南北向贯穿，须保留37.5米宽高压走廊。

宗地东侧规划市政绿地内现状为康地种鸡场，会对项目产生不利影响。

●地下情况

地底与地表情况单一，没有原始管线、地下电缆及暗渠等。

●土地的完整性

地块性质基本比较完整，没有历史原因留下来的潜在于地底与地表的大的影响项目规划建设遗留物，地块上除市政代征地外，目前尚未发现受保护的历史文物和可利用的构建。

●现场照片

由于项目临水滨湖，西半岛地块夏、冬两季地表景观差异明显：

夏季，金银湖水位丰满，地块内部水塘及周边水域水量充沛，绿化植被生长茂盛，景观资源优异；

冬季，金银湖水位回落，地块南侧“港湾”及部分内湖“退水成滩”，在无人为干预情况下水景资源存在一定程度的衰减；

1.3用地分析

1.3.1四周道路分析

●环湖路

现状路为12米（含两侧各1.5米人行道），规划红线宽50米（以现状路中心线为准），含绿化带及人行路，规划要求建筑退道路红线100米。

道路分析：

市政规划主要道路，联系金山大道，是到达四季花城东区及连接汉口中心区的唯一道路。

●宗地内规划市政路（包含跨宗地南侧湖汊的桥梁）

规划红线宽度25米，含绿化带及人行路，规划要求建筑退红线5米。

此两条市政路，是为连接宗地东侧城市保留绿地，向城市开放。

建议结合规划方案，按小区道路设计。

百米绿化后退

高压走廊

规划市政路

可开发用地

绿化代征

城市保留绿地

1.4宗地地理位置与气候特征

武汉位于湖北省的中部地区，江汉平原东部，面积8494.41平方公里，是长江中游与其最大的支流汉水交汇处。

长江与汉水将武汉分为汉口、汉阳以及武昌等三部分，俗称武汉三镇。

武汉地形以平原为主，丘陵为辅，且市内湖泊塘堰众多。

武汉属副热带湿润季风气候，具有雨量充沛、日照充足、冬冷夏热。

一年中，1月平均气温最低，1度；

7、8月平均气温最高，28.7度，常年绝对温度最高40度，最低-10度，平均16.3度。

主导风向NNE（风玫瑰图见附件）。

武汉是湖北省的龙头，GDP占全省的30％，地方财政收入占全省的35.3％，全社会固定资产投资占全省的33.6％，出口总额占52％，外商投资占70％左右。

统计数字显示，武汉市GDP为1493.09亿元，地方财政收入85.83亿元，城镇人均可支配收入7820元。

1.5用地范围内的规划市政路现状

1.5.1公交系统

现有604路公交车沿环湖路驶入市区。

未来规划一路公交车可到达武汉港。

与207路公交车协议，未来将公交始发站设在地块内。

1.5.2周边教育配套

周边缺乏教育配套，主要教育机构均在距宗地直线距离6.5公里的吴家山片区及距宗地直线距离5公里的常青花园片区。

1.5.3其它配套设施

周边缺乏其它配套设施，主要配套均在距宗地直线距离6.5公里的吴家山片区及距宗地直线距离5公里的常青花园片区。

相邻的四季花城东区（行车距离5公里）及高尔夫城市花园（行车约3公里）可以提供部分配套。

1.5.4综合分析

作为生态园区待开发地块，西半岛项目周边5公里半径范围内基本无独立生活配套供拟建项目使用，仅有几个在建小区能提供一些简单的商业、教育支持。

从公交线路的配备看，西半岛项目西侧环湖路上目前已有一路公交线路经过（604区间车），而金山大道的现行公交线路则达4条（603、604、47、207）；

从大市政配套看，西半岛项目地下有水、电管网经过，可满足施工要求但尚不能满足居住所需，需要增容。

地块内尚未修建排水管网，电信、宽带尚未接至地块边缘。

2.1设计要求

2.1.1规划及建筑

●开发分期：

整个小区分四期建设。

首期选址以宗地西南环湖路、宗地内规划市政路及宗地内湖汊围合范围内考虑。

●建筑风格：

●层数：

2-3层Townhouse为主，结合双拼别墅、独立别墅及4-5层的XX专利住宅产品情景Townhouse（武汉公司称呼）。

●间距：

〉=1.2

●小区管理模式：

小区封闭式的管理模式，但邻湖的景观及公建设施向城市开放。

学校、幼儿园及车站对外开放。

2.1.2交通

●出入口：

可延环湖路及宗地内规划市政路开设小区人行、车行出入口，沿内湖岸可开设人行、车行出入口。

●公交车站：

考虑沿环湖路设置公交车停靠站点，并应考虑未来公交始发站的位置。

●停车方式：

⏹不同产品对应不同车位配比：

情景Townhouse类产品1.0个/户（露天停车为主，可适当考虑架空停车）

联排产品1.0个/户（露天停车与室内停车结合）

双拼别墅1.5个/户（露天停车与室内停车结合，室内为主）

单体别墅1.8个/户（室内停车为主，第二车位可适当考虑院落停车）

⏹商业、会所配套车位及访客车位按设计规范基本要求放大10％～20％进行配置

2.1.3公建及配套

商业：

●商业配套主要以满足项目内部业主日常生活需要及商务、娱乐需要为主，面积控制在3000平方米左右，商业形态以集中商业为主，集中商业点尽量安排在项目主交通流线节点处，西半岛项目应当提供超市、餐厅两大业态。

●商业与会所结合，在项目内形成规模商业、娱乐节点。

●商业的布置与设计应尽量考虑车行业主使用的便利性；

●商业的规划布置应妥善考虑前期（首期）入住业主基本日常生活的需要；

会所：

●建议项目会所兼容以下3方面功能：

个体业主的高档休闲与娱乐；

集体业主（非业主）的商务交际与娱乐，上流生活交际平台；

索引与展示西半岛项目生态技术与生态概念。

●会所总建筑面积建议控制在3800平方米左右（不含依附在一起的普通商业配套），会所形态可根据设计需要进一步明确和安排。

●会所的总体规划与布置应充分考虑项目前期（首期）销售的需要，尽可能保证在项目首期开盘时（或之后不久）能部分落架并具备一定的展示、使用功能。

教育配套：

●幼儿园按规划设计规范要求进行配置。

●小学在规划设计规范要求基础上另加四季花城东区2000余户之配套需求考虑。

注：

除以上配套外，箱式配电箱、开闭所、垃圾转运点等亦应在规划时考虑适当位置。

2.1.4景观

●注意景观与建筑的关系。

●湖岸及湖汊作为重要的景观资源，水案处理的方式应考虑保护原生态水面及湖岸。

●应充分考虑枯水期湖岸的景观处理。

●应充分考虑宗地内的水资源及地形地貌的利用。

●应充分考虑高压线走廊的处理方式，削弱其对项目的影响。

●应一同考虑城市代征绿地及100米道路推线内的景观设计，配合项目的规划赋予不同的功能。

●景观改造需有成本意识。

2.2项目规划控制指标要求

2.2.1用地情况

规划建设用地面积约645274.9m2，包含代征城市公共用地面积约222170.3m2（其中，代征道路用地约59684.3m2，代征绿化用地面积为162486.0m2）

2.2.2用地使用强度

容积率：

建议0.55

建筑密度：

20%-22%

绿地率：

〉=35%

人均集中绿地面积：

〉=1m2/人

3.1进度要求

以双方签订的设计合同规定的完成时间为准。

除实地踏勘外，中期应有不少于两次交流（主要设计人员来汉）。

草图阶段应提供不少于两个方案作比较（可通过邮件和传真形式交流）。

3.2成果要求

3.2.1概念设计说明

对任务书中所描述的问题提出相应的解决方案。

应着重阐述项目的可持续发展概念，以及建筑规划的风格和主题。

其中应考虑生态系统的介入和系列、分阶段实施的可能性。

3.2.2综合经济技术指标

3.2.3概念设计图纸要求

●规划总平面图：

路网、建筑排布（1：

1000）。

●地块价值分析图：

分析宗地的地块价值，包括重要的景观节点分析。

●规划结构及分析图：

以地块价值分析图为基础，通过规划设计体现土地价值，分析建筑分布密度、分期利用与土地价值之间的关系。

●功能分区图：

住宅、公建及配套设施分布。

●路网结构及交通分析图：

人车流线、小区出入口以及与公交站点的关系，停车方式及停车位的数量，路网的分级及处理方式（1：

●分期开发规划图：

分期建设地块内的交通、配套设施的安排，景观的分期利用（1：

●景观分析图：

景观的组织、重要的景观节点的景观分析及景观结合方式，表达绿化、水系、公共空间及组团内空间之间的关系。

●景观视线分析图：

分析地块内住宅的观景情况。

●现状景观与概念设计完成后的景观对比图：

反映景观体系及景观利用及改造。

●水案、代征绿地及100米退线的利用方案：

提出解决方案，提升地块价值，促进开盘展示。

●组团基本单位分析图：

大体的户型配置、组合方式、朝向及间距（1：

500）。

●社区中心布置及景观分析图

●示范区分析图：

示范区的范围、展示的产品类型、景观利用及售楼处的位置，体现出项目的冲击力。

●体块模型（1：

1000）

●表现图

规划中应考虑养鸡场对项目的影响，并提出规避与解决的方案。

3.3提供的附件资料

宗地红线图

宗地现有地形图

现场照片

周边交通图

岩土工程勘查报告（初勘）

附表：

户型比例及配置要求

独体别墅

双拼别墅

联排别墅

情景Townhouse

户型面积区间

300-330

250-300

200-250

140-160

户均面积（平方米）

310

280

230

150

房型（房指卧房、书房）

5房

4房

4房3厅3卫

3房2厅2卫

工人房

必需

建议

储藏间

套数（套）

34

113

549

281

套比