江西省2016年上半年房地产估价师《相关知识》：住宅小区智能化的含义模拟试题文档格式.doc

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A．二级资质证书

B．三级资质证书

C．四级资质证书

D．暂定资质证书

5、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传温地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是。

目标定价法

领导定价法

随行就市定价法

认知价值定价法

借款合同

6、某商业店铺的购买价格为607元，其中4073元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。

如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）

A．7.1%

B．12.0%

C．13.1%

D．19.1%

7、贷款质押是借款人以__作为债权的担保。

A．第三方保证人以自身的财产

B．财产

C．不动产

D．动产或权力

8、确定估价对象及其范围和内容时，应根据，依据法律法规，并征求委托人同意后综合确定．【2006年考题】

估价原则

估价目的

估价方法

估价程序

工业用地的监测点评估价格

9、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。

前期价格指数

定基价格指数

长期价格指数

环比价格指数

10、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为__。

A．时间类参数

B．融资类参数

C．评价标准类指标

D．收益类指标

11、是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积。

房屋建筑面积

房屋共有建筑面积

房屋产权登记面积

房屋使用面积

执行层的组织协调

12、除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行__。

A．无偿无限期使用

B．无偿有限期使用

C．有偿无限期使用

D．有偿有限期使用

13、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。

该房地产的价格为__万元。

A．695.83

B．681.25

C．715.83

D．718.75

14、按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的以上，其绝对数至少要达到万元面值。

5％250

10％750

25％1000

25％1250

15、在物业管理区域内，水、电供应单位应当向__收取有关费用。

A．物业管理企业

B．社区服务中心

C．业主委员会

D．最终用户

16、下列会导致房地产价格偏高的情况是。

政府协议出让土地

购买相邻房地产

卖方不了解行情

设立抵押的房地产

17、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。

这是因为前者比后者具有__。

A．更长的经济寿命

B．更显著的各异性

C．更强的适应性

D．更专业的物业管理

18、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。

A．10.0%

B．14.0%

C．25.0%

D．35.0%

19、某宗房地产的用地通过有偿出让方式获得，土地使用期限为50年，不可续期，已使用10年，建筑物剩余经济寿命为55年。

预计该宗房地产正常情况下每年可获得净收益8万元，报酬率为8％，则该房地产的收益价格为万元。

95.40

97.87

98.55

99.33

20、折价处置抵押房地产的，应当参照__。

A．原购买价

B．重建价格

C．重置价格

D．市场价格

21、房地产估价原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在__下的估价结果具有近似性。

A．同一估价原则、同一估价时点

B．同一估价目的、同一估价方法

C．同一估价目的、同一估价时点

D．同一估价原则、同一估价目的

22、在某商业街深度30％的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价（土地单价）为3000元／㎡，后街路线价为2000元／㎡。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为。

18％

20％

15％

25％

23、甲公司的自营地下商场原价2000万元，当地类似物业的年租金为200万元，若税务机关课征房产税时适用最利于业主的规定，则应缴纳的房产税是__万元。

A．8.00

B．11.76

C．16.80

D．24.00

24、如果银行存款的利率为零，为在5年末获得10000元，现在应该存入银行__。

A．5674元

B．10000元

C．6250元

D．8929元

25、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是担保。

一般保证

贷款人、保证人分担责任的比例保证

连带责任保证

信誉保证

执行层的组织协调

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、业主大会议事规则由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．政府物业管理部门

D．业主和物业管理企业共同

2、城市房屋拆迁估价时点一般为之日。

房屋拆迁公告发布

房屋拆迁许可证颁发

签订房屋拆迁协议

房屋拆迁实施

3、会计核算要求，凡在当期取得的收入或者负担的费用，不论款项是否收付，都应作为当期的收入或费用，是会计核算一般原则中的__。

A．权责发生制原则

B．收负实现制原则

C．配比原则

D．划分收益性支出与资本性支出原则

4、下列关于国有土地使用权出让的表述中，错误的是。

国有土地使用权出让市场是土地一级市场

国有土地使用权可以由国家、单位进行出让

集体土地不经征用不得出让

国有土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书

5、购房人发现商品房质量有问题，不能选择退房的情形有__。

A．使用一年后发现屋面漏水

B．办理房屋所有权证后，确认房屋主体结构有质量问题

C．办理房屋所有权证前，确认房屋主体结构有质量问题

D．尚未使用即发现下水管道堵塞

E．下雨时发现外墙渗水

6、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的有__。

A．房屋所有权人与该房屋占用范围内土地的使用权人，除法律、法规另有规定的外，必须同属一个法人或自然人

B．房屋权属档案的收集、整理、鉴定、保管、统计、利用，通常称为房屋权属档案工作的六个业务环节

C．房地产面积测算为提高精度，边长取至0.001，但面积确定最后取至小数点后两位，即Olm2

D．临街底层经营性房屋的土地使用权，包括门前人行道的部分分摊面积的土地权

E．房地产权属登记为房地产权利动态登记

7、房地产开发程序可以划分为等阶段。

物业管理阶段

前期工作

建设阶段

租售阶段

投资机会选择与决策分析

8、与估价对象相似的房地产是指与估价对象的等相同、相似的房地产。

区位

用途

权利性质

总价

外观

9、下列选项中，不计入收益性物业经营费用的是（）。

A．抵押贷款还本付息

B．管理人员工资

C．公共设施维修费

D．保险费

10、某建筑物共3层，总建筑面积为600㎡，每层建筑面积相等，房地总价值为600万元，土地价值为200万元。

其中一层房地价值是二层的0．85倍，二层房地价值是三层的1．2倍。

关于土地份额的计算，正确的有。

按建筑面积分摊，一层占有的土地份额为33．3％

一层按房地价值分摊的土地份额低于按土地价值分摊的土地份额

按房地价值分摊，二层占有的土地份额为37．3％

按土地价值分摊，二层占有的土地份额为45．2％

按土地价值分摊，三层占有的土地份额为31．7％

11、下列房地产投资风险中，属于系统风险的是__。

A．变现风险

B．比较风险

C．资本价值风险

D．时间风险

12、我国住房公积金制度实行的利率政策是。

低存低贷

低存高贷

高存低贷

高存高贷

13、投资者决定是否投资时，主要考虑两个因素。

资本边际效率

经营状况

社会状况

自然状况

利息率

14、对一般__的工程，开发商可在开标会议上当场决定中标单位，同时公布标底，并通知未中标单位退回招标文件、领回押金的时间和地点。

A．规模小

B．内容复杂

C．规模较大

D．不太复杂

15、对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为。

（2009年试题）

设计寿命

经济寿命

法定寿命

自然寿命

16、利用概率分析中的期望值法进行投资项目风险分析时，下列表述正确的是__。

A．项目净现值期望值大于零，则项目可行

B．净现值标准差能准确说明项目风险的大小

C．净现值标准差越小，项目的相对风险就越小

D．净现值大于等于零时的累积概率越大，项目所承担的风险就越大

E．净现值期望值相同时，标准差小的方案为优

17、房地产开发项目策划的主要工作内容有。

开发内容和规模的分析与选择

评价方案构造

区位分析与选择

开发时机的分析与选择

融资方式的分析与选择

18、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（）。

A．土地费用

B．前期工程费

C．房屋开发费

D．管理费用

19、在共有建筑面积计算中，不应分摊的是__。

A．用作公共休憩的架空层

B．本幢公共使用的电梯井

C．本幢的公共门厅

D．本幢的公共过道

20、如果某类房地产需求富有价格弹性，则该类房地产的需求价格弹性系数有可能为．【2005年考题】

0．5

1．0

1．5

2．0

3．0

21、价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出，比较的基础是__。

A．拍卖人宣布的起拍价

B．买方的报价

C．拍卖的保留价

D．竞买人的报价

22、耕地占用税实行定额税率，具体分四个档次。

以县为单位（下同），人均耕地在l亩以下（含1亩