影响中国房价的因素Word文档下载推荐.docx

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本文就城市房价居高不下的问题进行了认真探讨，以期人们对这个问题予以关注。

衣食住行是百姓日常生活所关心的，其中住是现在大多数人在生活条件日益优越的情况下所最关心的，为了在大都市中有一套属于自己的房，哪怕是很小的不少白领都是“节衣缩食”只为攒够首付，可是面对那日涨千金的房价还是有很多的人只能是望房兴叹“何时才能有个家！

”

一、房价过高的合理性原因与不合理性原因分析

一）、住宅市场价格过高的合理性原因

　　亚当斯密曾说过：

市场经济不是最好的经济模式，但是这是我们迄今所能找到的最好的经济模式。

住房是计划经济时期最短缺的资源。

它作为一种资源，经过我们的市场经济改革，已经市场化了。

一旦一种资源进入市场，它就不会照顾人们的感情，而是根据自己的规律运行。

根本不会理会房子到底是生活必需品还是奢侈品。

我认为现阶段住宅市场价格过高的合理性方面是由以下几点导致的：

　　1.自主性需求的高涨

（1）住宅制度改革释放出巨大的潜存需求。

在经过较长时期的摸索之后，我国于1998年正式取消福利性实物分房，房地产市场因此而得以全面启动。

在实物分房体制下，购买商品房始终不是主流的住房消费模式，这是因为相当一部分住房消费需求都被“沉积”下来了。

但在1998年住房制度改革以后，这部分的购买力得以释放，一方面是因为人们在观念上接受了自主购房解决居住问题的住房消费新模式；

另一方面，住房抵押贷款制度的迅速发展，大大增强了居民的购买能力，使许多潜在需求有机会转化为现实需求。

（2）高速的国民经济支撑着旺盛的改善型需求。

　　自从1998年以来，我国经济继续保持着高速的增长，城镇人均可支配收入年均增长达到近10%，由此带动主动改善型需求年均增长6-9%，这也在很大程度上面带动一部分住房消费的增长。

　　（3）城市化进程的加速带来了许多自动性需求。

　　加快城市化进程是我国进入21世纪后的重要任务之一，2000年我国城市化水平已经达到36%，可以说已经进入城市化的加速时期。

其中，最近四五年来沿海城市的城市化率年均提高2个百分点，因而由此带来的自动性需求量极为可观。

　　（4）城市建设速度加快提供了大量的拆迁被动性需求。

同时在经营城市理念的指导下，全国城市特别是东部地区城市加快了城市建设步伐，拆迁规模量在短期内增长很快，由此导致的被动型需求急速增长。

据估计，近两年长江三角洲附近几个主要城市的拆迁被动型需求占到总需求量的30%以上，这部分因素在需求因素中也占有不小的比例。

　　由上面的分析可见，自主性需求在近几年急速扩大，但是由于城市土地固有稀缺性以及房地产开发周期较长（一般超过一年），造成商品房供应的节奏常常慢于需求的变化。

所以，供不应求的市场形式自然就会拉动房价的快速上涨，这在上海、杭州和南京等较发达城市表现得尤为突出。

因此，自主性需求扩大是拉动房价上涨的首要原因。

　　2.成本刚性上升

　　由于土地固有的稀缺性，其自然供给没有弹性，其经济供给也缺乏弹性。

因此，地价其实主要由需求一方决定，需求上升则地价上升，需求下降则地价下降。

然而，在土地供应政府垄断的制度安排下，地方政府为筹措更多的土地出让资金以加快城市建设步伐，在房价上涨时往往将地价大幅提高，一旦土地需求降下来，宁愿暂时不供地也不愿降低地价，这样地价实际上是只升不降，“棘轮效应”极为明显。

由于土地成本已占到全部开发成本的40%以上，地价的刚性上升自然而然地推动着房价的刚性增长。

因此，住房价格持续上　2.成本刚性上升

因此，住房价格持续上涨。

二）、住宅市场价格过高的不合理性的主要原因

　　一般来说自主性需求的增长是随着社会经济的发展而释放的，不会造成房价的持续快速增长，但投机性需求的介入则加快了房价的上涨速度。

据一些研究机构调查，近几年房价上涨较快的东部城市投机性需求占到了全部需求的25%以上，这些投机需求过旺加剧了供求矛盾，加快了房价的上涨速度，最终引起房地产泡沫。

这里就引进了一个关于房地产泡沫的问题。

　　1.房地产泡沫的概念

　　房地产泡沫，就是指由于虚假的需求造成供求关系失调，使得房价高于房屋真实价值的正常波动范围，即这种高价不是由于真正的需求（对于住房而言，就是居住需求）引起的，而是由于虚假的需求（对于住房而言如投资、投机）引起的，即形成了房地产泡沫。

2.房地产泡沫是导致房价居高不下的主要原因之一

　　由于房地产过热，一旦泡沫形成，房地产价格的过快上升产生虚假需求信息，影响开发着和消费者的预期，而且由于虚假需求造成的过度供给，又会产生形成新的房产积压，给整个国民经济带来大而长期的负面影响。

房地产泡沫是由于房地产价格脱离其价值基础而持续上涨的过程和状态，是房地产行业内外因素特别是投机性因素作用的结果。

因此，人们日常所说的房地产泡沫其实就是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分，所以，房地产泡沫的存在就是导致房价居高不下的不合理性的主要原因之一。

　　房地产泡沫的形成过程实质就是因为投机等因素引起的住宅市场房价的持续大幅度上涨运动。

房地产泡沫产生的原因主要是投机行为和货币供应。

真实的需求是为了满足生产和生活的需要而产生的，是实实在在的，因而不会产生泡沫。

投机的需求是为了谋取差价利润。

只要有差价，投机人就会有利可赚，他也就有无穷的欲望去购买房产、地产，而无论房产、地产的价格有多高。

因此，推动房地产泡沫的需求力量是投机需求。

这种虚假的需求在一定条件下极易丧失，当这种虚假的需求丧失时，那么虚高的房价也就无所依托了，就会骤降，即泡沫破裂，那将对国民经济产生极大的伤害。

　　这种伤害是怎么造成的呢?

因为房价骤降，开发商的利益就会造成极大损害，而使其不能如期归还从金融机构贷入的款项，从而损害金融系统的利益。

国际货币基金组织实证研究表明，房价暴涨与暴跌之间联系紧密，房价暴涨之后带来暴跌的概率高达40%。

大家都知道，购房贷款在金融机构的资产中占有很大比例，而金融机构又是国民经济的调节器，那么金融系统遭受损害后造成的必然是国民经济的衰退。

从另一个角度讲，房价虚高会使有真正需求的居民买不起房，那么开发商的产品价值也不能实现。

二、其他因素对房价的影响

　一）、土地增值税对房价的影响

　　　随着全国各地房价的快速上涨，土地的价格上涨成为一种必然趋势。

而土地的价格上涨，特别是当土地的价格快速上涨时，一些企业或一些人利用自己手中持有的土地，对土地进行囤积、对土地进行炒作也就成为自然。

而土地的囤积与炒作，必然会推高市场土地的价格，而多次的土地炒作又会使土地的价格轮番上涨。

而土地增值税的征收，一定意义上可以遏制国内房地产市场土地的流转与炒作，降低房地产市场泡沫吹大的风险。

影响机制如下：

（1）对于人们普遍关心的开发商会不会因此将增值税转嫁给消费者并由此引发房价的新一轮上涨，个人认为对于这一点要区别看待，因为价格涨不涨并不完全由开发商决定，市场供需，土地，建筑类型，区位等众多因素决定着房价，即使开发商有意涨价，也很可能会受到其他因素（销售周期）的牵制而无法实现。

作为开发商来说，如果能将增值额同扣除项目金额的比例保持在20%以内，就不用交纳土地增值税，而如果提高房价以图更高利润，扣除土地增值税后的利润和20%差不多，但高房价会造成销售上的困难，销售周期和财务成本都随之增加，索性不如更加合理地定价，这样起码资金回收速度快了，可以提高资金的使用效率。

因此，严征土地增值税，会有效遏制开发商爆炒房价的中动使得目前充满泡沫的房地产市场回归理性。

（2）这个规定将会鼓励开发商进行普通住宅的开发。

因为高端住宅项目的利润会比较高，增收的税费自然也就比较高。

但如果是纳税人建造普通标准住宅出售。

一是正好符合广大购房者的需求；

二是因其成本低售价低，如果增值额未超过扣除项目金额20%的话就可以免征增值税了。

如此一来，普通住宅的供应量将加大，能极大地缓僻购房难、购房贵的局面，购房者的选择将会更多。

　　（3）理论上土地成本的上涨会推动房价的上涨。

土地增值税的清算虽然会使开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法，因此这部分成本并不会转嫁到房价上。

而且房价是否受影响，主要取决于供求关系。

我国商品房价格的居高不下，本质上是由于商品房供不应求所致。

二）、通货膨胀与房地产价格之间的关系

假设货币供应量与房地产价格和通货膨胀之间均分别呈现正相关关系。

1998-2007年来我国房地产价格与通货膨胀呈现较高的相关性。

如果假设成立，当货币供应量增加时，流通中的货币数量可能会超过经济运行所需的货币数量而引起货币贬值和价格水平全面、持续上涨，将导致流通中的货币量增加，而导致通货膨胀现象。

另一方面，当货币供应量增加时，将导致流通中的货币量增加，这在一定程度上会使货币贬值，而货币贬值又会使得房地产价格上升。

而房地产价格的上涨或下降也在一定程度上影响货币供应量的增加减少。

在一定区间范围内，随着货币供应量的增加，有利于刺激房地产市场发展，房地产企业可获得更多资金易于导致房地产市场繁荣。

由于房地产市场的巨大带动作用将有利于经济形势向正方发展，必然导致CPI的增长。

但如果货币供应量过多，首先易直接导致通货膨胀。

同时，房价过度上涨造成经济主体的预防性动机增加过大，使储蓄增长幅度过大（这对应着消费大幅缩减），就有可能对产出、通胀形成负面的影响，引发通货紧缩；

反之，如果房价上涨刺激消费增长（减少储蓄），或者虽然使储蓄增长，但增长幅度低于投资的增长幅度，则可能对产出起正向作用，进而对物价水平产生向上的压力。

通过对有关历年来房地产数据及通货膨胀数据和货币供应量的研究，探讨房地产价格与通货膨胀之间的关系，研究发现我国房地产价格与通货膨胀之间呈现高度相关关系。

考虑到在居民消费中占较大比重的住房消费，直接影响居民的其他消费支出，但因其存在投机性因素，目前还没有纳入到CPI指标体系中，所以我国目前的CPI指标体系还需要进一步完善，并加强对房地产价格的监测和对房价未来走势的准确判断，提防当前和未来的通货膨胀风险。

三、促使房价趋于合理的措施

一）、我国房地产税收体制改革

　　　　我国现行的房地产税收制度是1994年经过税费改革之后实行的制度。

十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。

但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。

国际货币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。

因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境