地源热泵保养及方案文档格式.docx
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金豪企业运行中心顾客服务部
2015年10月10日
（二）中央空调维护保养的基本概念
1、维护保养的必要性
中央空调系统运行管理是现代企业设施管理的一个主要组成部分，中央空调系统担负着创造和维持舒适的或满足某些特定要求的室内空气环境重任，如果其运行不好，不仅会造成空调效果不好还会出现耗能大，设备故障多等问题。
在我国，民用建筑的中央空调系统主要有冷热源、空气处理装置、管道系统、末端装置和控制系统组成，一般用于有大面积空调要求的场所，如写字楼、星级酒店、影剧院、会展中心大型商场、大型餐饮和娱乐场所等。
这些地方采用空调的主要目的是为了满足人们对室内空气环境的舒适要求。
因此，舒适性中央空调系统的主要服务对象是人，我们维保工作的首要任务是以人为本，确保室内空气环境的要求。
其次，我国的中央空调主要以电力驱动为主，而且运行时间长，耗电量大。
统计资料表明：
中央空调的用电量一般占整个建筑业用电量的1/4~1/3，因此在满足使用要求的前提下，降低中央空调的运行费用也是企业物业管理的一个主要任务，他既涉及到经济效益问题，又包含专业技术问题。
第三，中央空调系统往往一次性投资大，包含设备品种多，管线长自动化程度高，其运行、维护、保养、检修都要综合运用热工、流体、空调、制冷、机械、电工电子、自动化控制等多方面的知识和技能。
因此，要求运行管理人员和维修保养人员必须具有一定的专业知识和专业技能，这样才能管好他，用好他。
否则，会使设备的使用效率降低、故障频繁、寿命缩短，不仅影响正常使用，还会增加企业非正常资金投入，从而加大运行管理成本。
综上所述，中央空调系统的运行维护保养有十分丰富的科学内涵。
由于对此认识不足，往往致使管理工作存在很多疏漏和认识的误区。
例如把自动化程度高当成容易管理，不用维护保养；
把满足人的舒适性要求当成是天热有冷气，天冷有暖气就达到了要求；
把系统能开动当成工作正常等等。
由于领导不重视，人员不专业，运行不调节，使用不维护等现象普遍存在，从而造成中央空调存在以下问题：
①空调效果不理想。
即：
冷热效果有明显下降；
②运行费用高；
③故障频繁，常出现跑、冒、滴、漏等现象；
④设备使用寿命短；
⑤系统运行不正常，设备达不到最佳运行效果。
因此中央空调系统维护保养是非常有必要的。
2、运行维护保养的基本目标
对于一个企业来说，上至领导，下至员工，都要清楚围绕中央空调系统运行管理所做的一切工作，都是为了满足使用要求，降低运行成本、延长使用寿命这三个目标。
即以最经济的费用换取最高的综合效能，实现最大的经济效益。
A、满足使用要求，是系统运行管理和维修保养的首要目标；
B、降低运行成本。
除人工费以外，运行成本主要包括能耗费和维护保养费；
据统计，按照厂家要求及时维护的机器年运行费用要降低10%-20%。
例如：
假设空调消耗功率为100KW，制冷季节为3个月，制热季节4个月，每天平均运行时间10个小时，一年运行费用为100KW×
10小时/天×
30天/月×
7月/年=210000度/年。
如果按照商业用电费1.2元/度计算，每年的运行费用费用为25.2万元，可以降低运行费用2.5万-5万元/年。
目前我国还普遍存在中央空调系统装的起而用不起的现象，其根本原因就是运行费用太高。
中央空调系统基本放置不用，不能充分发挥其作用，反而加快了设备正常损坏的速度。
因此运行成本是中央空调系统运行管理维护保养的重要目标。
C、延长使用寿命。
中央空调系统的使用寿命取决于三个主要因素：
一是系统和设备类型；
二是设计、安装、制造质量；
三是操作、保养、维修水平。
因此精确确定中央空调系统的使用寿命比较困难。
但是总的来讲，管道系统、控制系统以及末端装置的使用寿命相对较短。
由于其使用寿命的长短关系到整个系统的运行状况，所以其直接影响到设备折旧年限和更新资金的投入。
因此使用寿命应至少达到预期的使用年限，超过则更好。
这样可以使更新资金晚投入，从而使整个经营成本降低。
资料统计，长期维护保养的中央空调系统平均寿命要长于不保养或保养不到位的机器2-5年。
空调消耗功率为100KW的中央空调工程初投资大约在100万元，在只进行维修不维护保养的情况下，使用寿命10年左右。
平均每年折旧率为10万元。
在经过维护保养后，可以延长使用寿命2-5年，相当于节省20万到50万元设备费用。
总体计算，不及时合理进行维护保养的中央空调系统可以使企业损失费用40-100万元，其中不含平时的维修备件费用及人工费。
（三）金豪中央空调维保推进的背景
1、中央空调销售现状
现在各个品牌的中央空调销售市场都在不断扩大，已经从省会城市渗透到地级城市和县城，并且地级市和县城即将成为中央空调销售的主战场。
由于中央空调的设计、安装、维修和保养涉及到的专业知识较多，对服务人员的技术要求较高，造成前期遗留的安装设计问题较多，中央空调运行效果与用户要求存在或多或少的差距。
因此厂家和安装工程公司提高当地售后服务人员的服务能力，及时解决前期的遗留问题，对前期的工程中的缺陷进行及时补救是提高品牌信誉度的一种良好措施。
金豪中央空调售后服务团队在中央空调销售前已经预测到市场迅速扩大带来的一系列问题，因此建议用户与金豪售后网点签订安装合同，在各个工程的施工过程中协助用户严格把关，减少了工程问题的产生。
但是也有许多用户跟安装技术不达标的安装工程公司签订了安装合同，在工程安装上仍然遗留了问题，需要及时进行整改。
2、维保推进是金豪服务的基本要求
金豪的服务之所以能得到用户的肯定，是金豪确确实实为用户着想，为用户省心，省事又省钱。
由于中央空调工程投资较大，运行费用较高，金豪中央空调的售后服务是金豪产品售后服务的一部分，更应该为用户算好每一笔账，使广大用户在享受中央空调良好的效果也尽量降低运行成本，减少不必要的开支。
这是中央空调维护保养推进的原因也是维护保养推进目标。
3、自己的产品维保更便捷
金豪人最了解金豪自己的产品。
无论在设计、安装、维修、维护保养金豪产品都有自己的标准。
许多备件是金豪自己研发的专利产品，是在市场上无法购买的，因此由金豪中央空调售后来做自己产品的维保能够百分百保证所有备件均为金豪厂家直接供货，决不出现备件和设备不符的现象，这种维保更有效，更便捷。
4、维保形式灵活多样
方式：
包保养费，按照工程总价计算；
工程总价在人民币50万元以下按照工
程总价1.5%计算，工程总价在人民币50万元以上按照工程总价1.8%计算。
（四）地源热泵机组保养内容
1.主机保养内容：
序号
保养内容
保养标准
备注
1
检查冷媒系统压力，校核高压、低压压力表
螺杆机：
排气压力：
14.5—15KG；
吸气压力：
4—5KG
标准工况
模块机：
18—19KG；
吸气压力：
4—4.5KG
2
检查膨胀阀及感温棒、平衡管
检查焊接处是否有油迹
3
检查压缩机及系统角阀是否密封良好
检查密封处是否有油迹
4
检查电磁阀、单向阀是否密封良好
无油迹
5
检查系统冷媒和记录冷冻冷却水温度及压力
检查并记录运行参数
6
检查各点温度，压力进行分析
根据各参数分析机组运行工况
7
检查系统是否干燥并更换干燥器（不含材料费）
检查视液镜的颜色是否变红
8
检查压缩机排气温度是否过高
排气温度：
90—110℃；
80—100℃
9
检查低压回气的温度是否太低
8—12℃；
5—12℃
10
检查压缩机油加热器是否正常工作
停机时油加热处有温热感觉
11
检查各螺丝连接点及焊点是否泄漏
12
检查机器运行电压电流是否正常
电压：
380V±
10%
13
检查压缩机高压温度电机温度保护器工作是否正常
达到额定温度开关有动作
14
检查主接触器辅接触器及过热保护是否良好
检查动作是否正常
15
检查所有接触器设定值
符合压缩机运行要求
16
检查所有电机之绝缘值
电阻大于2M欧姆
17
检查高压开关、低压开关、高低压力开关设定值及动作值
必须符合机组的运行要求
18
检查防冻及防热开关设定并检查感温棒是否插好
温度控制器是否动作灵活
19
检查配电箱散热风扇是否工作正常
温度过高时散热风扇开启
20
检查延时继电器是否动作，延时是否准确
延时继电器动作灵活、延时准确
21
检查电脑板接线是否牢固，连接线是否破损老化
接触良好
22
检查电脑板内部所有设定值是否符合运行工况
根据用户使用要求设定
23
检查上紧配电箱内所有螺丝
螺丝必须紧固
24
检查开机及停机状态下冷冻油油量
必须在1/4以上
25
检查油是否太脏或有杂质
颜色是否变色
26
检查压缩机加卸载动作是否正常
能正常上载、卸载
27
检查冷冻油油温是否正常
有温热感觉
2、水系统保养内容：
进出水压力检查
检查进出水压差
流量开关检查
检查流量开关动作灵活
补水水箱清洗
检查补水水箱是否清洁
水过滤清洗系统排气
运行水压稳定
自动排气阀检查
是否正常排气
冷凝水管检查、坡度排水量
排水顺畅
送回风箱外观检查、调整
保温无破损
水管、风管保温检查
各种阀门检查
检查阀门无泄漏
支架防腐除锈、油漆
检查支架无锈迹
系统排水阀门检查
开关灵活
3、末端保养内容：
回风过滤网清洗
目测无灰尘
过滤网、中效过滤检查更换
检查无破损、无灰尘
检查冷凝水排水和U型管、检查调整保证排水正常
皮带轮检查，更换皮带、调整
皮带无破损
电器检查
对地绝缘〉2M欧姆
电机绝缘值、电压检查
380±
10%V
接水盘清洗
是否清洁
电机叶轮轴承加油、马达座有无松动检查
轴承无异常声音，马达座紧固
风
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