综合项目融资方案可行性分析文档格式.docx

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2、以项目为中心的融资；

3、投资类融资（股权、债券）；

4、过桥资金民间贷款；

5、综合型融资（夹层融资、融资租赁）；

6、需求型融资（团购、个贷）；

7、委托贷款等

1、融资模式和融资方法

（一）不同层次房地产开发融资打法

融资模式1

土地款才缴纳了一半，或者开发商直接分批付款拿地，然后开始卖楼花收首付，直接刷到旗下别的项目公司，都不存在挪用的概念，30％的销售款根本没有过项目公司体内，搞个空壳就开始收真金白银。

然后用以收到的款项再补交地款。

不过在现在的形式下就看关系的协调了。

融资模式2

1、房开A拍地，拍到后成立项目公司B；

2、缴纳土地款前，寻求金融机构合作，此时的融资称为“夹层融资”，金融机构以“股+债”或“纯债”模式进入项目公司B，杠杆比例看开发商资质，如一般企业，杠杆比例1:

1，那么土地款10亿，房开出5亿，金融机构出5亿，资信好的企业，杠杆比例可以放开到30%，即房开出3亿，金融机构出7亿，拿到夹层融资后即可缴纳土地款，拿到项目土地证；

3、拿到土地证后，寻求金融机构合作，获得“房地产开发贷款”，用于工程建设，此时工程建设资金房开可以一分钱都不出，例如一个总投15亿的项目，土地款10亿，工程建设资金预计5亿，那么从金融机构获得开发贷2亿，2亿资金足够建设至正负零，即可领取预售证，拿到预售证之后就可以开盘售卖，获得销售的首付款，如果该楼盘预计销售收入20亿，那么只需卖出一半，30%的首付达到3亿，即可满足后续工程建设。

有些公司会在这个阶段寻求7亿开发贷，其中5亿用于归还前期夹层融资，剩余2亿用于前期工程建设。

（夹层融资利率比开发贷要高）

融资模式3：

沿用上述例子，房开在第2阶段获得夹层融资5亿，在第3阶段从其他金融机构获得开发贷7亿，获得开发贷后房开选择不归还前期的5亿夹层融资，从项目公司B中挪用5亿元转回A，那么这个总投15亿的项目就有了12亿的融资，剩余3亿靠后续销售资金转投，房开A一分钱都没出就建设了这个项目，甚至有些房开在上述金额上再做文章，不仅不用出钱，还能多拿钱回来，这样房开能迅速收回项目投入资金，继续拍地，拍地+融资，通过这样的形式不断放大杠杆。

融资模式4

平台合作型融资：

项目具有一定吸引力，吸引地产商合作共同开发，缩减拿地费用。

工程招标、材料招标、物业招标，跟有实力方合作，减少开发成本，增加销售渠道，加快回款速度。

联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。

融资模式5

商业银行合作开发：

平安银行和平安保险近几年在房地产行业合作了很多项目，而且在综合性组合融资这方面很有相当的管理经验。

以下是平安银行跟房开的合作模式图

融资模式6

团体福利认购模式：

如单位福利房，以团体组织个人出资团体配资一部分进行团购。

尽快实现销售回款和银行个人按揭贷款回款的目的。

如翠屏山环保厅宿舍。

融资模式7

共有产权模式：

（相当于首付款分期）在国家提倡共有产权销售模式的今天，我们同样可以采用，即所销售房屋公司持有一部分产权，降低购房者临时性资金困难，购房者可以在几年以内以每月偿还或半年一还款模式对公司投资部分进行偿还。

在项目没有达到个人银行按揭贷款的条件之前或贷款后没有备案前可以免费更名，其主要目的就是加速公司项目回款。

融资模式8

以获得贷款的项目采用协议模式融资，即内部员工认购模式。

也就是以内部信得过的人员办理房贷，公司每月负责还款，协议期内员工可以享受溢价部分收益或自购。

一般单价比较高，其实就是做个形式套一笔贷款回款。

融资模式9

房产众筹：

房产预定模式。

项目立项后的整体宣传一定要到位，以吸引批量需求客户。

融资模式10

其他如融资租赁，项目合作（保险、福彩、证券）等

（二）、拿地阶段：

1、“拿地融资”，或“明股实债”--夹层融资

在监管特别严格的情况下，开发商一般选择的是“拿地融资”，或“明股实债”。

开发贷的提供者是银行，但是，对于资质差一点的公司，银行会认为公司的承担能力不足，拒绝公司的申请。

这个时候，公司也可以去找信托成立一个信托计划，或资管公司成立资管计划借钱。

本质差不多，监管措施也差不多，但是价格会比银行贷款稍高，这是信用溢价所致。

信托可以自己募集资金，也可以找银行募集资金，平时大家在私人银行买到的信托产品，来源就是这种。

这种钱可以从信托或资管计划拿，当然最终的来源可能也是银行。

这类的融资方式核心就是，相当于银行入了一点点股，剩下用股东借款的方式进入了。

当然由于银行入股背后签了个协议最终开发商会回购股权让银行顺利退出，所以对银行还是一笔债，只不过绕过了“432”（“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”）的合规要求。

通常项目公司获得土地的90天内，直接塞给项目公司，而非直接支付给工程方。

因此，这类融资相当于把之前的土地成本套出来了比开发贷好用太多，金融机构也自然多收几个点费用。

到了后期，招拍挂的资金也是由金融机构100%垫付了。

所以一个房地产企业，拍地的钱没有给，没有太多沉默成本。

拍到地以后，自己掏30%-40%，金融机构掏剩下的。

由于2016年四季度对开发商拿地的政策限制，地产商通过并购项目公司或并购小地产商的意愿强烈，通过类似并购获取土地，成本更低。

信托为房地产企业提供并购融资也可能成为2017年的地产业务重点。

以平安银行股权他益信托为例

2、开发贷+并购贷款组合

开发商最基本的房地产贷款是房地产开发贷款。

顾名思义，这种贷款就是用于房地产的建设，用销售回款来还款的。

这种贷款需要完成“432”，即“四证齐全、30%资本金、二级开发资质”，基本来说需要受托支付、土地抵押、在建工程抵押、担保等增信条件。

每个地方的土地政策不一样，这些条件也会有所改变。

对于该类融资，银行还关注一点，就是封闭管理。

为了确保项目的销售回款能够回到银行归还本息，银行会要求项目公司开立销售回款唯一监管账户在贷款行，确保贷款本息的安全。

但是开发贷是开发商往往等不到的，尤其在近两年严厉调控的形势下。

信托公司的房地产业务模式也发生一定变化。

最主要的趋势是由过去债权模式向股权模式转换，主流方式例如通过与房地产公司合作设立地产基金，再通过地产基金投资具体项目，信托公司从中获取的收益也从固定收益向浮动收益转换。

应用该模式，信托公司在项目管理上参与度提高，通常会获取更多利润。

信托利润主要依靠房地产的情况短期内还不会改变。

以股权方式参与，同时可以降低地产企业资产负债率。

劣后投资人（指信托产品在同一款产品中，优先受益人分享较低的收益率，承担较小的风险，而劣后受益人则承担高风险获得高收益）通过SPV（风险隔离--也称为特殊目的机构/公司，其职能是在离岸资产证券化过程中，购买、包装证券化资产和以此为基础发行资产化证券，向国外投资者融资。

是指接受发起人的资产组合，并发行以此为支持的证券的特殊实体。

）设立有限合伙企业，分级资金以直接或通过SPV的形式认购有限合伙份额，有限合伙企业注资并控股开发商为目标项目成立的项目公司。

这里的劣后投资人是指介入地产项目运作全阶段并以获取项目完成开发、销售后分红收益为目的的金融机构。

在实际操作中，由于各地一般规定土地招拍挂不许融资，房地产公司一般采用收购项目公司方式获得土地，采用开发贷+并购贷款组合的方式融资。

以下是常见的一些融资品种：

二、近几年具体阶段的融资手段分析（主要是前期）

很多企业为了获取项目，往往采用小股操盘的形式。

因为大地产商有产品优势、销售优势、建造成本优势、融资成本优势。

锅子很好，但米不够。

因此，在招拍挂越来越贵的时候，如何和拥有土地的土豪们谈好生意就非常重要，小股操盘也成了主流。

对于那些拥有土地的小开发商或者土豪来说，这个生意也是划算的。

抛开后期一些资产证券化、保险合作、融资租赁、整合上市等融资体系，单就我们所做的医养生态产业一体化项目能在前期运作中可操作的方法做一下简单的了解，这也是近几年房地产开发商在近两年采取最多的一些融资手段。

首先我们先看看一些相关的文件：

附件1：

国家发改委关于《养老产业专项债券发行指引》

2015年3月31日出台

1.支持营利性或非营利性养老项目发行养老产业专项债券。

2.比照“加快和简化审核类”债券审核程序。

3.放松准入：

发行养老产业专项债券的城投类企业不受发债指标限制。

募集资金占养老产业项目总投资比例放宽至不超过70%。

将城投类企业和生产经营性企业需提供担保的资产负债率分别放宽至70%和75%；

主体评级AAA的，资产负债率放宽至75%和80%。

不受“企债、中票余额/地方GDP>

8%，其城投发债严格控制”的限制。

城投企业不受“单次发债不超地方上年本级公共财政预算收入”限制。

4.优化养老产业专项债券品种方案设计:

支持发债企业发行10年期及以上的长期限企业债券或可续期债券。

允许企业使用不超过50%的募集资金用于偿还银行贷款和补充营运资金。

根据上述政策，我们可以按开发阶段按资金需求阶段分类，常见的交易结构基本类型如下：

（一）常用的融资手段-可操作的资金杠杆

在资金路径安排上，一些股份行和城商行还可以做银行表外融资，走信托通道等，以此放大资金杠杆。

1）公司债

企业债在银行间和交易所都可以发行，是属于发改委监管的。

前几年公司债成为房地产行业重要融资工具，成为争抢“地王”利器。

现在公司债的监管政策较严，使得房企融资从交易所市场的公司债，转向银行间市场的中期票据等融资工具。

2）中期票据

中票是银行间市场产品，去年11月，富力地产、保利地产、泰禾集团、首开股份等房企公布了在银行间市场的债务融资计划，总额超过700亿元，以中期票据为主。

其中广州富力地产发行不超过400亿元的债务融资工具，不限于中期票据（含永续中期票据）、短期融资券、超短期融资券和资产支持票据等。

中期票据发行受房地产企业公司债融资渠道收紧影响，今年年初，部分房企转向可操作性强、成本较低、节奏较快、投资监管不是很严的中期票据。

但随着监管政策进一步收紧和去杠杆的持续推进，资金面持续紧张，一级市场不少债券发行难度加大、发行利率不断上扬。

作为民营地产开发商，去年12月底阳光城曾向中国银行间市场交易商协会申请注册发行不超过人民币150亿元债务融资工具。

今年6月13日，阳光城收到交易商协会决定接受其中期票据（永续中票）注册的通知，注册金额为58亿元。

　　最新发布的公告显示，9月28日，阳光城发行了2017年度第三期中期票据（永续中票）10亿元，且本次募集资金已于9月29日全部到账。

3）永续债务

在国内房地产融资收紧的背景下，被认为是房企利润“黑洞”的永续债，开始走向台前，甚至很可能成为房企应对本轮调控攻坚战的融资首选。

永续债，也叫无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券。

永续债没有明确的到期日期，或者期限非常长，但大部分的永续债都是带有赎回条款的，发行人拥有在条款约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。

目前，房企融资环境严峻，一方面银行收紧开发贷；

另一方面基金业协会叫停16城私募、证监会叫停公司债。

“其他资金”也因限制政策有所减缓。

在国内房地产融资渠道收紧的背景下，海外发债和永续债成为众多房企赖以生存的“输血”通道。

但是海外债、购房尾款等资产证券化等金融创新业务，由于规模较小，相对于房企的需求可谓杯水车薪。

在房企多个融资渠道遭封堵的情况下，永续债或成未来融资首选。

但是