年中国房地产发展总报告.docx

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年中国房地产发展总报告

2005年房地产蓝皮书中国房地产

进展总报告

住房是居民的差不多生活需求。

在全面建设小康社会时期，随着经济社会的进展和人民生活水平的提高，城镇住房的增量需求和改善需求双旺盛，是房地产业持续进展的动力。

供不应求是以后几十年中国房地产市场的主导趋势。

房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，推断房地产业形势和进展前景必须从差不多国情动身，充分考虑中国加速的都市化进程和住房市场化改革的阻碍，以科学进展观为指导，在经济社会进展的整体环境中去把握。

房地产产品开发周期长，形成有效供给相关于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积存、演变的结果，因此推断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以上年基数合理为前提的。

房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全局连锁反应的可能性较小。

中国是一个幅员宽阔，各地进展极不平衡的大国，以局部地区的房地产形势推导全国整体态势必须慎之又慎，否则会得出相反结论。

上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。

　　一2004年中国房地产市场形势推断

　　2004年是中国房地产市场不平静的一年，国家出台房地产宏观调控政策频率之高、力度之大前所未有。

在强力的宏观调控下，2004年中国房地产业呈现出了不同于往年的鲜亮特征。

（一）房地产投资

　　1.投资增速趋缓，但占全社会固定资产投资比重持续上升

　　2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。

从2004年变化看（见图1），房地产投资增速呈快速下降趋势，从1～2月到1～12月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。

但从近几年的数据比较看，图12004年1~12月全国固定资产投资与房地产投资增速比较*注：

*本报告中图表资料来源除注明外，均来自于国家统计局和国家信息中心。

　　2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重仍有所上升，处于历史的最高位。

中国房地产业起步较晚，在市场的成熟过程中投资起伏较大，但总体上呈现出与经济进展相对应的快速增长特征。

从中国国民经济与市场进展时期和总趋势来分析，房地产投资占全社会固定资产投资比重的上升是市场需求结构发生变动的必定结果。

1986～2004年的18年间，中国房地产投资年均增长速度为35.9%，远高于同期固定资产投资年均增长19.95%的速度，也远高于GDP的增长速度（见图2、表1）。

特不是1999年以来房地产开发投资持续增长，只有2002年和2004年增速出现减缓。

但从全社会固定资产投资增速与房地产投资增速的对比看，前者2004年比2003年回落1.9个百分点，而后者回落2.2个百分点，两者均为1995年以来第二高，表明宏观调控政策对房地产投资和全社会固定资产投资均有抑制作用。

　　2.结构发生变化，但经济适用房所占比重接着减少

　　从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分不为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分不为75.51%、12.46%和12.03%。

2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。

但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。

2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分不为27.9%、37.6%、20.6%（见图3），而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分不为：

11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。

　　从商品住宅的投资类型结构看（见表2），2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重接着下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，为1998年以来最低。

经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年间减少了6个多百分点；同比也从1999年增长61.35%，下降为2004年的-2.50%。

而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。

经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于低收入家庭住房问题的解决，但另一方面在客观上有利于早日终结住房市场供给的双轨制。

　　尽管2004年国内信贷在房地产开发资金来源中的比重明显下降，金融调控的一系列政策和措施效果明显，但需要注意的是，在房地产开发资金来源的“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，而购房者的这部分资金要紧来自于个人住房消费信贷。

因此，在房地产开发资金来源中银行信贷仍是要紧渠道。

这种以间接融资为主的方式，既与我国融资主渠道吻合，也与我国金融市场不健全以及房地产金融发育不良有关。

进展多元化的房地产开发融资方式以减少银行信贷风险的任务仍专门艰巨。

同时，2004年房地产投资量依旧处于增长状态，为1997年以来的最高值。

房地产开发对银行贷款依靠度过高的状态还没有从全然上改变，银行依旧过高地承担着房地产开发的金融风险。

假如没有理想的贷款投资渠道，2005年房地产行业贷款增长有可能出现反弹。

（二）房地产开发

　　1.土地开发面积减少，购地、开工和竣工面积增速减缓

　　1997～2003年期间，全国房地产土地开发面积平均每年增加2400多万平方米。

2004年由于土地市场清理整顿、暂停半年建设用地审批，房地产土地开发面积首次出现下降，比上年减少了2400多万平方米。

房地产土地购置面积增量也呈现减缓势头，1997～2003年房地产土地购置面积平均每年增加4842万平方米，而2004年增量为4288万平方米，减少了554万平方米。

土地操纵对商品房建设的阻碍具有滞后性，2004年全国商品房新开工面积、施工面积、竣工面积均接着增加，但与1997～2003年的平均增量相比，新开工面积和竣工面积的增速减缓，施工面积增速接着加大。

1997～2003年新开工面积年均增量为6780万平方米，竣工面积年均增加4274万平方米，2004年上述增量分不减少为5706万平方米和1000万平方米；1997～2003年施工面积年均增加12090万平方米，2004年增量为22925万平方米（见表4）。

　　拆迁规模受到遏制，但过度占地依旧存在反弹因素

　　据建设部有关部门统计，目前全国房地产市场中有50%左右来自于拆迁所产生的被动需求。

这种过度的人为增加的被动需求改变了正常的供求格局，增大了购房需求的压力，同时也使房屋拆迁成为都市社会矛盾最尖锐的领域之一。

要紧表现：

（1）安置补偿不合理，政策不到位，导致拆迁户利益受损失，严峻的甚至造成因拆致贫。

这是引发拆迁矛盾的最直接的缘故。

（2）拆迁户得不到有效的行政与法律爱护，往往与拆迁人、行政部门、司法部门处于对立位置。

这是制度上的最全然的问题。

（3）一些地点政府部门规划不周，造成居民不能回迁。

这是造成社会问题的重要缘故。

从全国的情况看，2004年上半年因征地拆迁而引发的到建设部上访的人数有4026批、18620人。

其中集体上访905批、13223人，个体上访3121批、5397人，半年就超过2003年3929批、18071人的全年上访总量。

针对拆迁中出现的矛盾，总理于3月5日在十届人大二次会议上作政府工作报告时指出，要抓紧解决城镇房屋拆迁和农村土地征用中存在的问题，在城镇房屋拆迁中，要严格依据都市总体规划和近期建设规划，合理确定拆迁规模，规范审批程序，完善补偿安置政策，强化监督检查。

2004年6月6日国务院办公厅在《关于操纵城镇房屋拆迁规模严格拆迁治理的通知》（国办发［2004］46号）中规定，关于拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除了保证能源、交通、水利、都市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会进展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之外，一律停止拆迁。

　　尽管2004年中央针对圈地问题出台了包括冻结审批在内的一系列政策和措施，但土地操纵形势依旧严峻。

低廉的征地费不仅使农民失地失业，也是猎取巨额财政收入的重要渠道，因此成为地点政府圈地的动因。

土地出让程序仍欠规范，缺乏监督，如经营性土地出让制度还缺少具体的配套操作规范，有的地点不按规定或不能及时公开经营性土地出让信息，有的地点在经营性土地出让中存在假招标、假挂牌、假拍卖或陪标、串标等问题，一些领导干部仍在通过打招呼、批条子等形式插手经营性土地出让等等，致使圈地者仍有空子可钻。

土地利用规划的法律效力还没有真正建立，调整建设用地增量的现象在许多地点时有发生，1987年及1997年编制的两轮土地规划事实上并未得到有效执行。

一些地点政府为了短期利益出台土地优惠政策，以低价土地招商引资，导致长期性投资环境恶化、区域间的恶性竞争和国家土地资产的流失。

　　中央采取“暂停土地审批半年”应急性操纵土地措施后，2004年的土地操纵初见成效，但这种措施怎么讲只能是临时性的。

“冻结半年土地审批”是1997年国务院11号文件以来国家第二次采取“暂停”这种特不措施，但在没有消除“占地冲动”机制和建立约束“冲动”机制的情况下，再次出现反弹的可能性并非不再存在。

　　（三）房地产销售

　　1.销售量持续增长

　　2004年商品房销售量接着大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比1997～2003年年平均销售增量的4118万平方米（见表4）增加了396万平方米。

随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。

　　在销售总额中，个人购房所占比重持续增加。

1998年和1999年分不为79.85%和70.15%，其后逐年上升，2004年达到93.30%（见图6）。

从各类商品房销售的构成看，1998年以后，在销售总量中住宅一直占近90%（见图7），表明居民对住宅需求旺盛；商业用房销售面积也有所增长。

　　从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分不为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，2004年分不为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米（见表4和图8）。

除1999年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。

2004年全国销售面积增长13.7%，竣工面积增长2.1%，新开工面积增长10.4%，分不比2003年下降了12.07、16.45和17.42个百分点（见图9）。

这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相关于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。

　　2.房价攀升

　　2004年全国商品房平均售价为2714元/平方米，比1998年增加651元（见图10、图11、表5），年均增加93元，而2004年比2003年增加355元，远大于1998～2003年的年均增量。

从各类商品房2004年的价格看，住宅价格为2549元/平方米，比1998年的1854元/平方米增加695元，其中比2003年增加352元，占50.6%。

在住宅中，不墅、高档公寓1998年为4596元/平方米，2003年下降为4145元/平方米；经济适用房由1998年的1035元/平方米上升到2003年的1380元/平方米；2004年办公楼的价格为5533元/平方米，比1998年5552元/平方米小幅下降，但比2003年增长1337元；2004年商业用房的价格为3966元/平方米，比1998年的3170元/平方米增加796元，其中比2003年增加291元，占36.6%。

全国2004年住宅价格同比增长较快，办公楼、商业用房价格增幅较大。

　　商品房价格上涨的要紧缘故：

（1）土地价格上涨。

国家进展和改革委员会、国家统计局公布的调查报告显示，2004年第一季度35个大中都市有7个都市土地交易价格涨幅超过10个百分点，有9个都市房价涨幅超过10个百分点。

其中上海、沈阳、杭州、宁波、天津等五个都市地价与房价