小区管理知识读本Word格式.docx

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（8）在公共场所、道路两侧乱设摊点；

（9）影响观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌等；

（10）将房屋作为生产车间、餐饮经营等影响公共利益的用途；

（11）随意停放车辆；

（12）聚众喧闹、噪声扰民等危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为；

（13）违反规定种菜、饲养家禽、家畜及宠物；

（14）法律、法规及政府规定禁止的其他行为。

4居民装修房屋，应遵守有关房屋装饰装修规定，并事先书面告知物业管理企业。

物业管理企业对违反规定进行房屋装修的行为，应当劝阻、制止。

对于拒不改正的，经业主委员会批准，物业管理企业可采取相应措施予以制止，并可报请有关行政部门依法处理。

居民违章装修房屋或妨碍他人正常使用物业而造成他人损失的，应承担赔偿责任。

5凡房屋建筑及附属设施设备已经或可能妨碍、危害他人利益、安全，或有碍外观统一、市容观瞻，按规定应由业主单独或联合维修、养护的，业主应及时进行维修、养护；

拒不进行维修、养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修、养护，或由物业管理行政主管部门指定物业管理企业代为维修、养护，其费用由当事人按规定分摊承担。

6毗连房屋的维修，各相邻方应积极支持、配合，不得人为阻挠维修。

因阻挠维修造成他人人身伤害或财产损失的，阻挠人应承担赔偿责任。

7使用本物业内有偿使用的文化娱乐、体育设施和停车场等公共设施、场地时，应按规定交纳费用。

8居民应按规定和物业管理委托合同，自觉交纳各项应交费用。

物业管理机构及其职能一、物业公司及其职责受江苏省农科院小区业主委员会委聘，江苏省科苑物业管理有限责任公司取得了江苏省农科院小区的物业服务权，行使管理职能。

委托管理项目：

公用绿地、花木等的养护与管理；

公共环境卫生，包括公共场所，房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集清运等；

维持公共秩序，包括巡视、门岗、执勤等；

做好固定车位的车辆有序停放，公用设施设备、小型项目的维护维修；

对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行规劝、制止等措施。

二、业主委员会及其职责业主委员会代表全体业主利益，并协助物业公司开展工作，其职责如下：

1按时召集和主持业主大会会议，报告执行业主大会决议、物业管理状况以及业主委员会的工作情况；

2草拟业主大会议事规则及管理规约修改方案，提交业主大会表决；

3草拟关于本物业区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，提交业主大会表决；

4组织业主委员会的换届、委员补选工作；

5执行业主大会续聘、选聘、解聘物业服务企业的决定，负责与物业服务企业订立、变更物业服务合同；

6草拟本物业区域内物业共用部位和共用设施设备收益分配方案，提交业主大会表决；

7督促业主按时足额交纳物业服务费用及其它相关费用；

8草拟专项维修资金使用、续筹方案，提交业主大会表决；

9草拟改建、重建建筑物及其附属设施方案，提交业主大会表决；

10督促业主、物业使用人遵守管理规约和本物业区域的其他有关规章制度；

11及时将业主大会的有关决定告知全体业主，并负责执行和组织实施；

12听取业主、物业使用人对物业管理的意见和建议，监督并协助物业服务企业履行物业服务（前期物业服务）合同；

13接受街道办事处或镇人民政府、社区居委会的指导和监督，并积极配合做好本物业区域内的社区管理工作，协调业主之间及业主与物业服务企业之间的矛盾和纠纷；

14配合公安机关，共同做好维护物业区域内的治安和安全防范等相关工作；

15法律、法规规定以及业主大会赋予的其他职责。

物权法第八十三条：

业主应当遵守法律、法规以及管理规约。

业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。

小区为什么要实行物业管理1推行物业管理是国家的政策要求。

江苏省物业管理条例和南京市物业管理办法中规定：

物业管理区域内，已交付使用的物业建筑面积达到50%，应当选举产生业主委员会（即实行物业管理）。

对照这一规定，我院住宅小区已远远高出实施物业管理的政策标准要求。

2发展物业管理有利于提高居民的居住质量，有利于提高房产的价值。

现在，按政策要求，单位已无法继续对小区投入，如果不推行物业管理，小区公共设施的建设、养护与管理等就难以开展，即使大家住房面积再大，居住环境得不到改善，居住质量也提高不了。

3推行物业管理有利于加强精神文明建设，是社会进步的标志。

推行物业管理，制订业主公约，人人遵守、监督和维护业主公约中的各项规定，可以塑造小区群体观念，培养小区群体精神，提高小区居民的文明程度。

物业管理服务费、停车服务费及公摊水、电费的交纳标准一、本住宅小区物业管理服务费收费标准依据与业主委员会签订的物业管理委托合同执行。

业主长期（连续性六个月以下）末入住的空置物业，以及入住后长期（连续性六个月以上）末使用的空置物业，业主应事先向物业公司书面备案，并按上述物业管理服务收费标准的70%交纳空置物业管理服务费。

二、根据“南京市物业管理服务收费管理实施办法”及南京市玄武区物价局有关“江苏省农科院住宅小区物业管理收费标准的批复”和物业管理服务合同的约定，收取物业管理服务费、小区停车服务费及装修垃圾清运费。

有关停车服务收费，系为停车业主或使用人使用小区内车位和停车场设施设备的维修、保养、清洁、能耗、停车秩序管理、车辆出入服务，以及因车辆在小区内行使所发生的小区道路额外养护和相关服务的成本补偿，该停车服务费中末包含对车辆的保管费用。

三、公用水电费分摊小区公共水电费的分摊按照南京市物业收费管理实施办法执行。

业主按实际使用计量进行公摊，随物业服务费一并缴纳。

具体公摊明细如下：

1单元（楼道）照明用电，按户公摊；

2小区公用能耗由小区全体业主或使用人公摊；

3空置物业公用能耗费，按70%分摊。

南京市住宅区物业管理停车服务收费标准单位:

元/辆.月露天车位室内车库业主共用车位室内车库业主专用车位临时停车车位备注汽车80-150150-30050-805元/次临时停车计次时间为1小时以上12小时以内摩托车助力车（电动自行车）自行车有专人管理的封闭式共用车库（棚）15-208-123-5南京市物业管理装修管理服务费标准装修管理服务费（含装修垃圾清运费）3.5元/平方米（建筑面积）物权法规定由业主共同决定的事项有哪些物权法第七十六条规定，下列事项由业主共同决定：

1制定和修改业主大会议事规则；

2制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

3选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

4选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

5筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

6改建、重建建筑物及其附属设施；

7有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

其中，决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；

决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

居民使用小区的共用设施与公用部位应遵守哪些规定根据南京市物业管理办法第二十九条规定，物业管理区域内禁止下列损害公共利益的行为：

1擅自拆除房屋承重结构，改变房屋用途；

2占用或者损坏物业共用部位、共用设备，擅自移动共用设施设备；

3侵占绿地、毁坏绿化；

4随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；

5堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，超标准排污或者发出超标准的噪声和振动；

6未经批准摆摊设点；

7在建筑物或者构筑物上乱悬挂、乱张贴、乱涂写、乱刻画；

8利用物业从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动；

9违法搭建建筑物、构筑物；

10擅自改变房屋外貌；

11法律、法规、规章和业主禁止的其他行为。

政府对违章搭建的政策规定是什么根据南京市城市管理相对集中行政权试行办法第三章“城市规划和绿化管理”第十五条，未经规划部门批准搭建的亭房、活动房、棚披以及个人建设的所有建筑物、构筑物，责令其限期拆除或者恢复原状，并可以处1000元以下的罚款。

逾期不拆除的，经市、区人民政府批准，由执法局组织强制拆除，拆除费用由违法行为人承担。

装修须知为加强住宅小区装修的管理与监督，有效地制止违章装修行为，保障住宅的结构安全和外观统一，维护全体业主的合法权益，依据建设部住宅室内装饰装修管理办法、南京市房屋安全管理办法和省农科院制订的家庭居室装修管理办法，特制定住宅小区房屋装修须知。

一、主要注意事项1装修施工时间段为7:

3012:

00和14:

0020:

00，其余时间严禁施工。

2严禁破坏房屋承重结构和建筑外观，不得拆除或损坏管道井、烟道、主要供水供电供气管线等附属物。

3文明施工，谨防电钻等打断墙内和地面内的电线、水管和各种网线；

若有不慎损坏，请及时与基建部门联系，切忌自行处理。

4不得擅自拆改损坏卫生间、厨房间防水层，或将没有防水要求的房间、阳台改为卫生间、厨房间。

5安装防盗窗不得破坏房屋的立面效果。

6装修使用的各种材料不得堆放在道路上和楼道口。

砂石、水泥、砖块等散（块）装材料须装袋入户；

大型材料须处理后再上楼，以免损坏楼道公共部位，若有损坏照价赔偿。

7装修垃圾须装袋后运到楼下指定地点集中堆放，再由物业公司统一清运。

不得随意将装修垃圾倾倒堆积在楼道和单元门口，以免影响行人和车辆通行；

严禁从楼上向地面抛弃装修垃圾；

严禁将砂浆、涂料、油漆、胶水等残液倒入下水道、卫生间和落水管内。

8在屋顶安装太阳能热水器，必须按指定位置安装。

安装结束后必须及时将安装时的杂物清除干净，否则，由此引起的屋面排水系统堵塞损失自负。

9不得使用易燃和危害人体健康的材料，所选装潢材料应具有环保认证标志。

10严禁私自封堵地下室、车库的各类预留门洞。

11严禁拆除或损坏地下室、车库的消防、人防及其它公共设备设施。

12其它要求按省农科院住宅小区家庭居室装修管理办法、人防法执行。

二、装修队的管理1凡欲进行室内装修的住户，应在施工前一周内，持施工人员照片及身