高级专业知识与实务重点题四.docx
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高级专业知识与实务重点题四
高级专业知识与实务重点题四
单选题
1、下列关于房地产投资信托基金（REITs）特征的表述中，不正确的是（）。
A．由专业投资管理者负责经营管理
B．收入现金流的主要部分分配给了股东
C．分为权益型和抵押型两种形式
D．投资流动性好
答案：
C
暂无解析
单选题
2、在建筑工程保险中，由领有公共运输行驶执照的车辆在工地上行驶发生的事故造成的损失，属于（ ）。
A．第三者责任部分的保险责任
B．第三者责任部分的除外责任
C．物质损失部分的保险责任
D．物质损失部分的除外责任
答案：
D
暂无解析
单选题
3、FIDIC《施工合同条件》要求，由（）投保建筑工程一切险。
A．发包人
B．工程师
C．承包人
D．项目经理
答案：
C
[解析]P142．投保人与被保险人。
在国外，建筑工程一切险的投保人一般是承包商。
FIDIC土木工程施工合同条件要求，承包商以承包商和业主的共同名义对工程及其材料、配备设备装置投保保险。
单选题
4、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项目房地产投资的实际收益率为（ ）。
A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
答案：
C
暂无解析
单选题
5、在现金流量图中，现金流量等值是指在特定利率下不同时点上的（）。
A．两笔现金流入量绝对值相等
B．两笔现金流出量绝对值相等
C．两笔净现金流量相等
D．两笔现金流量价格相等
答案：
C
暂无解析
简答题
6、某企业拟兴建一生产项目，建设期为2年，运营期为6年。
运营期第1年达产60%，以后各年均达产100%。
其他基础数据见下表所示。
有关说明如下：
1．表中贷款额不含贷款利息，建设投资贷款利率为6%（按年计息），固定资产使用年限为10年，残值率为4%，固定资产余值在项目运营期末一次收回。
2．流动资金贷款利率为4%（按年计息），流动资金本金在项目运营期期末一次收回并偿还。
3．销售税金及附加税率为6%，所得税税率为33%。
4．贷款偿还方式为：
长期贷款本金在运营期6年之中按照每年等额偿还法进行偿还（即从第3年至第8年），项目运营期间每年贷款利息当年偿还。
问题1.列式计算建设期贷款利息、固定资产总投资、运营期末固定资产余值。
2．列式计算第3、4年的销售税金及附加税、所得税。
3．根据上述数据编制自由资金现金流量表
4．列式计算动态投资回收期。
注：
（1）本案例未要求列式计算的数据可直接填人表中；
（2）除折现系数保留3位小数外，其余计算结果均保留2位小数。
答案：
问题1：
暂无解析
多选题
7、
（二）甲企业为增值税一般纳税人，2012年度至2012年度发生的与无形资产有关业务如下：
（1）2010年1月10日，甲企业开始自行研发一项行政管理用非专利技术，截至2010年5月31日，用银行存款支付外单位协作费74万元，领用本单位原材料成本26万元（不考虑增值税因素），经测试，该项研发活动已完成研究阶段。
（2）2010年6月1日研发活动进入开发阶段，该阶段发生研究人员的薪酬支出35万元，领用材料成本85万元（不考虑增值税因素），全部符合资本化条件，2010年12月1日，该项研发活动结束，最终开发形成一项非专利技术投入使用，该非专利技术预计可使用年限为5年，预计净残值为零，采用直线法摊销。
（3）2011年1月1日，甲企业将该非专利技术出租给乙企业，双方约定租赁期限为2年，每月末以银行转账结算方式收取租金1.5万元。
（4）2012年12月31日，租赁期限届满，经减值测试，该非专利技术的可回收金额为52万元。
要求：
根据上述资料，不考虑其他因素，分析回答下列小题：
（答案中的金额单位用万元表示）根据资料（3），下列各项中，甲企业2011年1月出租无形资产和收取租金的会计处理正确的是（）。
A．A
B．B
C．C
D．D
答案：
A,C
【解析】出租无形资产的摊销金额计入其他业务成本，租金收入计入其他业务收入，每月摊销金额=120÷5÷12=2（万元）。
所以该分录为：
借：
银行存款1.5 贷：
其他业务收入1.5 借：
其他业务成本2 贷：
累计摊销2
多选题
8、丙公司本月发生的下列业务中，应交营业税的有（）。
A．转让非专利技术
B．转让房屋
C．将生产的工艺品出售
D．取得广告发布收入
答案：
A,B,D
[解析]转让无形资产（转让非专利技术）、转让不动产（转让房屋）．和服务业收入（取得广告收入）属于营业税的征税范围。
将生产的丁艺品出售不属于营业税的征收范围，需要缴纳增值税。
单选题
9、人口从大城市和主要的大都市区向小的都市区甚至非都市区迁移的一种分散化过程，被称为（）。
A．郊区化
B．逆城市化
C．乡村化
D．反城市化
答案：
B
[知识点]城市化
单选题
10、一、文字资料（116－120），根据下面文字回答问题。
随着中国老龄化进程加快，养老问题困扰不少普通家庭。
2012年全国老龄工作会议：
截至2011年年底，全国60岁以上老年人1.85亿，占总人口的13.7％，调查显示，居民对目前的养老保障现状有深切感受，37.8％的受访者表示对现状满意，39.9％的受访者认为一般。
当被问及“您对自已老年生活方式的规划”时，55.7％的受访者选择自已或与爱人独住，26.9％的受访者选择和儿女呆在一起，15.3％的受访者选择去敬老院。
在养老方式上67.1％的受访者愿意由自已做主。
当被问“您认为老年人的养老应由谁主要承担”时，35.5％的受访者选择政府，25.4％的受访者选择子女，22.5％的受访者选择自已，还有9％和7.7％分别选择所在单位和非政府组织。
调查也发现，49.8％的受访者同意“养儿防老”的养老观念，47.6％的受访者明确表示不同意，还有2.6％的受访者表示非常不同意，二者合计50.2％。
本次调查数据显示，29％的受访者认为身体不好活动不便是老年生活中最大困难，22％的受访者认为生活没人照料，20.4％的受访者最担心经济困难，17.2％的受访者最担心孤独。
当被问“老年人最需要的服务项目”时，16.4％的受访者选择紧急救助，15.5％的受访者选择家庭护理，13.7％的受访者选择保健康复，选择陪护服务和文化娱乐的也在12％以上，还有8％以上选择社交服务和心理健康服务。
调查还发现，随年龄增长，选择社会养老保险积累养老金的比例呈递增趋势。
调查中，18－29岁和30－39岁的受访者选择社会养老保险积累养老金的分别是71.4％和85％，而40－49岁、50－59岁和60岁以上的受访者分别是94.5％、95.6％和94.4％。
另居家养老发展空间很大，在调查中17.3％的受访者选择家政服务，15.3％的受访者选择子女照料，10.2％的受访者选择送餐配餐，选择家庭病床、邻里帮助和代购代买的比例也都接近10％。
在老年人养老主要由谁承担问题上，选择政府、子女和自已承担的比例累计为（）
A．95.5％
B．83.4％
C．92.4％
D．35.5％
答案：
B
在老年人养老主要由谁承担问题上，选择政府、子女和自已承担的比例累计为35.5％＋25.4％＋22.5％＝83.4％。
单选题
11、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。
A．9.26%
B．10%
C．11.320%
D．12%
答案：
C
[解析]财务内部收益率
单选题
12、市场体系的三大支柱是（）。
A．商品市场、技术和信息市场、房地产市场
B．商品市场、资本市场、劳动力市场
C．资本市场、技术和信息市场、劳动力市场
D．生产资料市场、期货市场、技术和信息市场
答案：
B
[解析]市场体系是相互联系的各类市场的有机统一体，商品市场、资本市场、劳动力市场是市场体系的最基本内容，是市场体系的三大支柱。
故选B。
单选题
13、企业1月份发生下列支出：
预付全年仓库租金12000元；支付上年第4季度银行借款利息5400元：
以现金680元支付行政管理部门的办公用品；预提本月负担的银行借款利息1500元，按权责发生制确认的本月费用为______元。
A．19580
B．7080
C．14180
D．3180
答案：
D
[解析]按权责发生制，本月应负担的费用=12000/12+680+1500=3180（元）。
简答题
14、（本小题8分。
）美福粮是一家粮食加工公司，加工经营具有地方特色的绿色大米、杂粮等粮食产品，主要市场位于东北、华北和西北地区。
近年来，随着销售量的扩大，消费者对美福粮品牌给予认可，美福粮董事会决定通过并购的方式来扩大在其他地区的市场份额。
经过一段时间的考察，美福粮计划通过股权收购的方式，收购位于中部地区某省的一家产品品质较高、但品牌知名度较低的江华公司的全部股权。
目前，江华公司主要市场是华中、华东和华南地区。
美福粮所处的行业和业务模式得到了某私募股权投资机构AP公司的关注。
AP公司拟通过分批股权投资的方式，获取美福粮60%的股份。
第一期投资完成后，AP公司将获得美福粮40%的股份。
要求：
假设AP公司以市盈率法和净资产价值法对美福粮进行价值评估，分别描述这两种方法、其特点和区别，以及两者之间在美福粮股东的角度最可能接受的是哪一种方法和理由。
（2分）
答案：
本案中，AP公司采用的市盈率法可以将目标公司的每股收益与同行业上市公司的市盈率调整后相乘。
一般来说，由于考虑了未来成长性，这种评估方法获得的目标公司估值是最大价值，美福粮股东作为股权的出售方，比较容易接受。
净资产价值是不考虑未来持续经营的估值方法，即出售全部资产和清偿所有债务所能收到的金额。
由于这种估价方法忽略了企业资产负债表上没有反映的无形资产、品牌、渠道、管理层能力等的价值，所评估的结果往往是最低的，正常并购时很难被出让股权的一方接受。
因此预计江华公司的股东不会接受净资产价值的估值结果。
暂无解析
单选题
15、关于房地产转让，下列说法不正确的是（）。
A．房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围内的土地使用权同时转让
B．以房地产抵债的，属于房地产转让方式
C．以房地产抵债的，不属于房地产转让方式
D．房地产转让的实质是房地产权属发生转移
答案：
C
[解析]C项，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
以房地产抵债的，也属于房地产转让方式。
多选题
16、房地产开发项目策划报告的基本内容包括（）。
A．项目市场调研
B．项目产品策划
C．项目主题策划
D．项目预期收益分析
E．项目实施计划
答案：
A,B,C
[解析]房地产开发项目策划报告的基本内容为：
项目市场调研；项目市场定位；项目产品策划；项目主题策划；项目营销策划；项目推广计划；项目广告策划；项目投资分析。
所以正确答案为ABC。
单选题
17、关于法律解释和法律推理，下列哪一说法可以成立（）
A．作为一种法律思维活动，法律推理的根本目的在于发现绝对事实和真相
B．法律解释和法律推理属于完全不同的两种思维活动，法律推理完全独立于法律解释
C．法官在进行法律推理时，既要遵守和服从法律规则又要在不同利益冲突间进行价值平衡和选择
D．法律推理是严格的形式推理，不受人的价值观影响
答案：
C
[考点]法律解释的含义与特点；法律推理的含义和特点[详解]自然科学研究中的推理是一种寻找和发现真相和真理的推理，而在法学领域，法律推理是一种寻求正当性证明的推理。
法律推理的核心主要是为行为规范或人的行为是否正确或妥当提供正当理由。
故A错。
法律解释和法律推理往往相互交织，法律推理的过程中要涉及法律解释，法律解释也包含着一定的法律推理，两者并不是完全独立的。
故B错。
法律推理不仅包括严格的形式推理，也包括辩证推理，后者具有明显的价值取向性，要受到人的价值观影响。
故D错。
C项表述正确。
单选题
18、通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为（）。
A．房地产市场预测
B．房地产市场调查
C．房地产市场策划
D．房地产市场汇总
答案：
A
[解析]通常把“在市场调研获得一定资料的基础上，针对需要，运用已有的知识、经验和科学方法，对房地产企业和市场的未来发展趋势以及与之相关的营销环境因素进行分析和判断，从而为房地产企业的营销决策提供依据”，称为房地产市场预测。
单选题
19、下列各项中，应当按照摊余成本进行后续计量的是（）。
A．意图长期持有的股权投资
B．意图随时变现的股权投资
C．意图随时变现的基金投资
D．意图持有至到期的债权投资
答案：
D
[解析]按照《企业会计准则第22号――金融工具的确认和计量》的规定，持有全到期投资期末按照摊余成本计量。
单选题
20、某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所
示，其投资回收期为（）年。
A．3
B．4
C．5
D．6
答案：
B
[解析]本题考查静态投资回收期的计算。
首先计算出累计净现金流量。
刚好第4年出现累计净现金流量为零，所以第4年为投资回收期。
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