石岛国际海景花园调研计划书文档格式.docx
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项目地理位置优越，交通便利，且风景如画，气候宜人。
石岛国际海景花园项目位于石岛区新老城区的结合部，拟设计为海滨中高档住宅小区，项目占地面积达230多亩，建筑面积约34万平方米，其中商业部分约为8万平方米，住宅部分约为26万平方米。
项目地现为待拆迁厂房，地势西高东低，北高南低，有20米左右的高差。
由于本案的体量和投资在本地区都比较大，因此受到了石岛区委区政府领导的高度重视，项目建设成功后将成为石岛的标志性建筑，在本地区将具有一定的引领作用。
受蓝海嘉鹏房地产有限公司委托，山东大学威海营销管理研究中心拟对石岛房地产市场和商业市场开展一次专项市场研究，并对石岛国际海景花园项目进行整体营销策划工作，以为本案的科学规划、开发建设提供科学依据。
二、调研目的与内容
本次调研，将运用定性与定量相结合的研究方法对威海石岛房地产市场和商业零售市场进行调研，以期为项目的整体研究策划提供科学依据。
◆针对石岛房地产市场的调研
1、了解石岛房地产市场发展概况（观察法、文案法、深层访谈法）
（1）石岛及周边地区房地产市场发展环境：
人文环境、经济地理
（2）石岛房地产市场总体发展状况及未来走势：
房地产发展历史、现状、走势
（3）影响石岛房地产发展的关键因素：
人口因素、工业园区、核电站、码头、城际铁路、政策、环境等
2、了解石岛房地产市场的竞争态势（神秘顾客法、深层访谈法）
（1）石岛房地产市场的整体竞争格局
（2）项目地周边楼盘的分布状况
（3）项目地周边主要楼盘的规模、定位及销售状况
3、了解公众（参看被访者定义）对石岛本地房产市场的认知情况（深层访谈法与问卷调研法相结合）
（1）公众对石岛房产市场发展态势的认识情况（供求/前景预测）
（2）公众对本地楼盘的认知度及评价（未提及知名度、提及知名度）
4、了解公众房产消费心理、消费行为及基本需求特征（深层访谈法与问卷调研法相结合）
（1）公众的居住状况以及近期的购房意向
（2）公众购房的地段需求
（3）公众购房的需求动因：
居住/投资/度假/养老等
（4）公众购房的户型及面积需求状况
（5）公众购房的价位预期：
总价位/单价/付款方式/首期支付/月付
（6）公众购房的物业管理需求：
保安/绿化/环卫/交费/送餐/洗衣等
（7）公众购房的配套需求：
仓储/餐厅/超市/娱乐/车库等
（8）公众购房的装修需求：
坯房/厨卫/电话/宽带/有线电视/精装修等
（9）公众购房的影响因素：
发展商信誉/建筑质量/周边环境/地段/交通/安全/产权使用期等
（10）公众获取房产信息的渠道：
电视/电台/报纸/中介/朋友/网络等
5、探查公众对本项目的认知与评价（深层访谈法与问卷调研法相结合）
（1）公众对本项目所在地段的评价
（2）公众认为本地段较为适合建设何种房产项目：
多层、小高层、高层、公寓
（3）公众对本项目前期规划设计的整体评价与建议
（4）公众对本项目名称的认可程度及建议
6、探究公众对本项目的需求以及购买意向，为整体项目规划提供科学、有效的依据（深层访谈法与问卷调研法相结合）
（1）公众对本项目的需求状况
（2）公众对本项目的购买意向
（3）公众对本项目的相关建议与意见
◆针对石岛商业状况的调研
1、了解目前石岛商业的基本发展状况（观察法、文案法）
（1）石岛商业的基本发展概况及走势
（2）石岛商业基本分布情况
2、公众商业消费行为特征
（1）消费内容
（2）消费地点
（3）消费地域：
到哪里消费？
石岛、荣成、威海、青岛等
3、了解公众对石岛商业现状的认知与评价
（1）公众对目前石岛商业的认知情况：
零售、餐饮、购物、休闲娱乐等
（2）公众对目前石岛商业整体满意度评价
（3）公众对目前石岛商业中心的认识
4、探查公众对石岛商业项目的需求与展望
公众对石岛商业业态（行业）发展侧重点的态度与意见
5、探究公众对本案商业部分的评价与建议
（1）公众对本项目商业部分的看法：
向不同消费群寻求“最适合做什么”；
原因或理由
（2）公众对本项目商业部分的建议
三、目标被访者定义
本次调查在样本定义时遵循以下原则：
一是样本要有代表性，以期能够基本反映本项目目标消费群体的特征；
二是样本要有一定的针对性，被访者必须能达到一定的收入水平。
基于以上原则，我们建议采用如下标准甄选目标被访者：
☐年龄：
18——60岁
☐政府机关等事业单位，个体私营业主，银行、电力、保险、通讯等中高收入阶层人群；
☐被访者在过去三个月内未接受或参加过任何形式的相关市场调查。
四、调查方法与抽样设计
本次调查方法与抽样设计为：
☐定性调查——焦点小组座谈法（FocusGroupInterview）；
☐定量调查——问卷调查法（QuestionnaireSurvey）；
☐便利抽样，专家判断抽样。
五、样本量
根据以往的研究经验，考虑到本次市场研究对样本量的要求和成本方面的经济性，我们建议本次调查所需要的样本配比如下：
研究性质
样本量
住宅
商业
小计
定量研究
150
300
定性研究
每场8—10人，共三场
（私营企业主、事业单位、房地产业内）
30左右
六、访员安排
1．本次调查工作由山东大学威海营销管理研究中心访问员负责完成；
2．正式调查前由山东大学威海营销管理研究中心督导对访员进行专门培训，以确保调查工作质量。
七、质量控制与复核
1．为保证调查质量，我们采取2人/组调查方式，一审二审复核制；
2．我们将实行一票否决值，即发现调查员一份问卷作弊，该调查员所有问卷作废；
3．为确保科学高效地完成调研工作，我们将成立专门的项目小组为客户服务。
八、数据录入与处理
参与此项目的所有数据录入及编码人员将参与问卷的制作与调查培训；
在录入过程中需抽取10%的样本进行录入复核，以保证录入质量；
数据处理采用SPSS软件进行；
对有关结果进行频数分布分析、交互分析。
九、研究时间安排（自项目签订之日起）
时间
程序
1
2
3
4
5
6
7
8
9
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12
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15
16
17
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方案与问卷设计
问卷试访
调查实施
数据处理与分析
报告撰写与提交
十、报告提交
由山东大学威海营销管理研究中心向威海蓝海嘉鹏房地产有限公司提交调研报告书一份，并作口头汇报，同时提供包括调研报告、原始数据、分析数据、演示文稿在内的光盘一份。
山东大学威海营销管理研究中心
二〇〇七年八月十五日
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