基准地价系数修正法Word文件下载.docx
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住宅用地
工矿仓储
用地
公共管理与公共服务用地（不含旅游、娱乐）
公共管理与
公共服务用地
（旅游、娱乐）
交通运
输用地
特殊
水域及
水利设
施用地
级
9000
8400
1125
3000
5100
2700
1650
1050
二级
7500
6750
915
2325
3750
1800
975
675
三级
6300
5550
720
1725
1200
450
420
四级
5250
4650
540
1950
825
五级
4350
3900
384
750
1275
525
六级
3525
3300
七级
2850
八级
2175
2100
九级
1500
3、测算过程
（1）确定估价对象土地级别及基准地价
待估宗地位于天轩街东’绿城路南，规划用途为二类居住用地
（R2）o根据郑州市基准地价文件及《郑州市市区住宅用地土地级别与基准地价
本次评
图》，估价对象不在郑州市现行的城镇住宅用地基准地价级别范围内,估参照郑州市城镇住宅基准地价九级，即基准地价为城镇住宅1800元/平方米。
根据郑州市基准地价更新成果，其用地影响因素指标说明表和修正系数表如下:
郑州市城区九级住宅用地宗地地价影响因素指标说明表
影响
因素
影响因子
优
较优
_般
较劣
劣
商服繁
华条件
距商服中心距
离
距小区级商服
中心小于
距小区级商
服中心小于
中心
500m
500~
1000m
1000〜
1500m
1500〜
2000m
大于
街道等级
生活型主干道
混合型主干：
道
交通主干道
生活次干道
支路
交通
条件
距主干道距离
>
1200〜
800-1200m
<
距公共交通设
施距离
有4路以上路
公交车通
有3-4路公
交车通
有2-3路公
有路公交
车通
有1路以
下公交车
通
距汽车站距离
2500m
2500〜
3000m
3000〜
3500m
3500〜
4000m
基础设
施条件
供水条件
保证率咼
保证率较高
保证率一般
保证率较低
保证率低
排水条件
排水畅通
排水较畅
排水一般
排水较差
排水不畅
供气
供暖
公用设
距中学距离
2000〜
距小学距离
距幼儿园距离
300m
300~600m
600〜900m
900〜1300m
1300m
距医院距离
距菜市场距离
800m
800-
1300〜
1800m
1800〜
距公园距离
距文化设施距
自然环
境优劣
度
自然环境优劣
工程地质条件
优越无灾害影
响
工程地质条
件较好无灾
害影响
件一般，无灾
临近存在地质
灾害隐患的区域，工程地质较芙
位于地质
灾窖易发
区，工程地
质条件差
环境质
量条件
大气坏境
好
较好
般
较差
差
声环境
无污染
轻微污染
一般污染
较重污染
严重污染
绿地覆
盖度
绿地覆盖度
绿地率咼，环境
绿地率较高，
坏境较好
绿地率一般，
环境一般
绿地率较低，环
境较差
绿地率低，
环境差
宗地自
身条件
临近道路类型
混合型主干道
生活型主干
生活型次干
交通型主干道
临街状况
十字路口
丁字路口
临主街
临次街
临支路
宗地形状
矩形
规则多边形
较规则
不规则
极不规则
宗地面积
无影响
略有影响
有一定影响
影响较重
严重影响
郑州市城区九级住鯛痕涯址价修正系数表
FT.l.d
影响因素
商服繁华条
件
距商服中心距离
0.0217
0.0108
・0.0158
-0.0317
0.0087
0.0043
-0.0063
・0.0127
交通条件
0.0065
0.0033
-0.0048
-0.0095
距公共交通设施
距离
0.0152
0.0076
-0.0111
■0.0222
0.0054
-0.0079
-0.0158
基础设施条
0.0022
-0.0032
公用设施条
-0.0127
距文化设施距离
自然环境优
劣度
自然环境优劣度
0.013
・0.019
环境质量条
0.0173
-0.0253
■0.022?
宗地自身条
规划限制条
规划限制条件
（2）综合修正系数的确定
根据城镇住宅用地地价影响因素指标说明表和地价修正系数表,
针对影响本次评估地块的区域因素和个别因素分析，并对其影响幅度进行评估，编制待估宗地地价修正系数表。
最终确定待估价宗地综合修正系数如下表：
待估宗地地价影响因素条件说明表和修正系数表（住宅）
条件描述
评定等级
修正系数
商服繁华条件
距小区级商服中心小于500~1000m
有1路以下公交车通
・0.0222
基础设施条件
保证率高
公用设施条件
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