房地产管理房屋维修技术Word格式文档下载.docx

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任务2.1房屋损坏与查勘鉴定工作

◆教师活动：

房屋维修管理工作方案设计（相关参考资料见附件）

一、将学生分组给每一种安排工作任务：

学生分为3组，第一组（5人）扮演业主负责投诉，第二组扮演投诉接待人员完成投诉接待单的填写并将问题正确的反馈给业主，第三组扮演工程维修组，根据维修单分析质量原因拟定维修管理方案。

第四组专家组，负责对每一组的表现进行打分。

二、监督安排每一种完成各自的工作；

三、活动完成后由

◆学生活动

2.1.1、房屋损坏的原因

房屋建成交付使用后，由于多种原因的影响，就开始损坏。

房屋的损坏分为外部损坏和内部损坏。

房屋的外部损坏是指房屋的外露部位，如屋面、外墙、勒脚、外门窗和防水层等的污损、起壳、锈蚀及破坏等现象。

内部损坏是指房屋的内部结构、装修、内门窗、各类室内设备的磨损、污损、起壳、蛀蚀及破坏现象。

房屋外部项目的长期失修，会加速内部结构、装修、设备的损坏。

导致房屋损坏的原因是多方面的，基本上可分为自然损坏和人为损坏两类。

（1）、自然损坏

自然损坏的因素有以下4种：

1）气候因素

房屋因经受自然界风、霜、雨、雪和冰冻的袭击以及空气有害物质的侵蚀与氧化作用，会对其外部构件产生老化和风化的影响，这种影响随着大气干湿度和温度的变化会有所不同，但都会使构件发生风化剥落，质量引起变化。

例如木材的腐烂糟朽、砖瓦的风化、铁件的锈蚀、钢筋混凝土的胀裂、塑料的老化等等，尤其是构件的外露部分更易损坏。

2）生物因素

主要是虫害（如白蚁等）、菌类（如霉菌）的作用，使建筑物构件的断面减少、强度降低。

3）地理因素

这主要指地基土质的差异引起房屋的不均匀沉降以及地基盐碱化作用引起房屋的损坏。

4）灾害因素

主要是突发性的天灾人祸如洪水、火灾、地震、滑坡、龙卷风、战争等所造成的损坏。

自然损坏的速度是缓慢的，突发性的。

（2）、人为损坏

人为损坏是相对于自然损坏而言的，主要有以下3种情况：

1）使用不当

由于人们在房屋内生活或生产，人们的生产或生活活动以及设备、生活日用品承载的大小、摩擦、撞击的频率、使用的合理程度等都会影响房屋的寿命。

如不合理的改装、搭建；

不合理的改变房屋用途，使房屋的某些结构遭受破坏，或者造成超载压损；

使用上爱护不够或使用不当而产生的破坏。

此外，还有由于周围设施的影响而造成房屋损坏的，例如因人防工程、市政管道、安装电缆等，因缺乏相应技术措施而导致塌方或地基沉降，造成房屋墙体的闪动、开裂及其他变形等。

2）设计和施工质量的低劣

这是先天不足。

房屋在建造或修缮时，由于设计不当，质量差，或者用料不符合要求等，影响了房屋的正常使用，加速了房屋的损坏。

例如房屋坡度不符合要求，下雨时排水慢造成漏水；

砖墙砌筑质量低劣，影响墙体承重力而损坏变形；

有的木结构的木材质量差，或制作不合格，安装使用后不久就变形、断裂、腐烂；

有的水泥晒台、阳台因混凝土振捣质量差或钢筋位置摆错而造成断裂等。

3）预防保养不善

有的房屋和设备，由于没有适时地采取预防保养措施或者修理不够及时，造成不应产生的损坏或提前损坏，以致发生房屋破损、倒塌事故，如钢筋混凝土露筋，铁件、白铁落水设备未能油漆保养，门窗铰链松动等，所有这些若不及时保养，都可能酿成大祸。

房屋的各部位因所出的自然条件和使用状况各有不同，损坏的产生和发展是不均衡的。

即使在相同的部位、相同的条件下，由于使用的材料不同，其强度和抗老化的性能的不同，损坏也会有快有慢。

上述因素往往相互交叉影响或作用，从而加剧了房屋破损的过程。

房屋内部外部损坏的项目现象分析见图-5面

2.1.2、房屋查勘工作

1.房屋查勘工作与查勘目的

房屋查勘是物业管理公司了解和掌握所管房屋的完损状况而进行的一项基础工作。

房屋查勘鉴定的目的是：

（1）监督房屋的合理使用，掌握房屋结构、部件、设备的技术状态，及时纠正违反设计和使用规定的违章行为；

（2）掌握房屋的完损状况，依据《房屋完损等级评定标准》，确定房屋的完好等级，计算房屋完好率，（3）为安全使用提供信息、为编制房屋修缮计划提供依据；

（4）为拟定房屋修缮工程方案提供依据。

2、房屋查勘顺序

房屋查勘工作首先根据查勘的目的制定查勘方案。

一般采用“从外部到内部，从屋顶到底层，从承重构件到非承重构件，从表面到隐蔽，从局部到整体‘的顺序，也可以根据房屋的现场条件、环境情况、结构现状等，进行局部或重点的查勘。

3、房屋查勘方法：

（上网下载检查仪器图片黏贴）

（1）直观检查法。

指以目测和简单工具检查房屋的完损情况，用线、尺测量损坏程度和损坏构件数量，以经验判断构件和危、损原因和范围、等级。

（2）仪器检查法。

指用经纬仪、水准仪、激光准直仪等来检查房屋的变形、缺陷、倾斜等；

用回弹仪、枪击法、撞击法、敲击法等机械方法进行非破损性检查；

用万能试验机等从房屋构件上取出试件进行测试。

（3）计算与观测、资料分析与现场观测相结合检查法。

主要是通过计算、资料分析、到现场观察采用仪器进行检查。

这种检查法比较细致、准确。

但投入现场的人员较多，现场工作量较大，只有对重要房屋的检查才采用。

（4）重复观测检查法。

主要由于房屋危损变化仍在发展中，一次检查不解决问题，需要通过多次重复观测，才能掌握危、损情况及程度。

（5）荷载试验检查法。

主要由于房屋发生质量事故，房屋需变更用途或加层而无法取得必要的物理力学数据时，要进行荷载试验，以便对房屋结构、构件的耐力进行评定。

以上几种查勘方法，有时往往需要同时或交叉使用。

4、房屋查勘鉴定分类

房屋查勘鉴定分类为三类：

定期查勘鉴定、季节性查勘鉴定及工程查勘鉴定。

（1）、房屋定期查勘鉴定

房屋定期查勘鉴定即每隔1-3年，由专门知识和工作经验的人员对所管房屋进行逐栋逐层的查勘，全面掌握完损状况，评定房屋完好等级。

查勘时间宜在每年第四季度进行。

定期查勘鉴定的结果是编制来维修计划的依据。

房屋定期查勘可分为结构、装修和设备三大部分。

设备的定期检查一般要委托房屋查勘鉴定专业部门负责，房屋结构和装修部分的检查内容和要求如下：

基础是否有不均匀沉降现象；

柱、梁、墙、屋架、楼地板、阳台、楼梯等有无裂缝、变形、损伤、锈蚀、腐烂等现象及其位置与程度；

屋面防水层老化程度，裂缝起壳渗漏水情况；

油漆是否有剥落等现象及其程度；

墙壁是否有渗水现象及其程度；

外墙抹灰及顶棚、内墙抹灰有无裂缝、起壳、脱落等现象及其程度；

门窗是否有松动、腐烂，开关是否灵活，玻璃油漆是否脱落；

下水道是否畅通，有无阻塞现象等。

定期查勘前应拟定好每个时期的检查重点和要求，制定全面的检查计划。

检查要逐栋、逐件、逐项地进行，深入细致。

对检查出的各种问题，根据维修工程分类规定，按轻重缓急，分别纳入大、中、小修计划中处理。

对危及安全及严重漏雨漏水漏电的房屋建筑，应组织技术鉴定，进行不必要的加固应急处理。

对危及安全及严重漏雨、漏水、漏电的房屋建筑，应组织技术鉴定，进行必要的加固应急处理。

全部检查结束后，应全面分析技术状态的变化情况，制定房屋整治规划，为确定下一年度维修工作项目提供基础资料。

（2）、房屋季节性查勘鉴定

房屋的季节性查勘鉴定即根据一年四季的特点，结合当地气候特征（雨季、台讯、大雪、山洪等），着重对维修房、严重损坏房进行检查，及时抢险解危，避免发生塌房伤人事故。

房屋季节性查勘的内容：

屋架能否承受雨雪的荷载；

砖墙能否承受风压积水浸泡；

窗扇、雨篷、广告牌等是否会下坠伤人；

排水设施排水是否畅通，是否会造成积水等。

（3）、工程查勘鉴定

工程查勘鉴定即定项检查，对需修项目的安全度、完损程度查勘鉴定，提出具体意见，以确定该工程的维修方案。

任务2.2房屋完损等级评定

2.2.1、房屋的完损等级

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，即现有房屋的质量等级。

评定房屋的完损等级是按照统一的标准、统一的项目、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好和损坏的等级评定。

为掌握房屋面貌，确定修缮工程重点，促进修缮工作，考核修缮效益以及城市规划和旧城区改造提供资料依据。

这项工作技术性强，既有目观检测，又有定性定量的分析。

目前，我国对房屋质量的评定，是以原国家城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》作为依据的。

（见附件）

按该法规规定，房屋完损等级一般按房屋的结构、装修、设备三个组成部分的完好、损坏程度分为五个等级标准，即：

完好房，基本完好房，一般损坏房，严重损坏房，危险房。

房屋完损等级标准。

（1）完好房。

指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常；

或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复。

（2）基本完好房。

指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状基本良好，能正常使用，经过一般性维修即可修复。

（3）一般损坏房。

指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换零件。

（4）严重损坏房。

指房屋年年失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损，油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需要进行大修或翻修、改建。

（5）危险房。

指房屋承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确保使用安全的房屋。

详见建设部颁发的CJ13-86《危险房屋鉴定标准》

2.2.2房屋完损等级评定

1.房屋完损等级评定的相关规定

凡新接管和经过修缮后的房屋应按该标准重新评定完损等级。

房屋完损等级的评定，一般以幢为评定单位，一律以建筑面积（m2）为计量单位。

有抗震设防要求的地区，在划分房屋完损等级时应结合抗震能力进行评定。

评定房屋等级的做法一般分为定期和不定期两种：

（1）定期评定房屋完损等级

每隔一定时期（1—3年，或根据各地规定）对所管房屋进行一次全面的逐栋完损等级评定，包括组织准备、实施查勘、统计汇总3个阶段。

（2）不定期评定房屋完损等级

1）根据气候特征，如雨季、台风、暴风雪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查，评定完损等级

2）房屋经过中修、大修、翻修和综合维修竣工验收以后，重新评定完损等级。

3）接管验收新建房屋后，要进行评定房屋完损的等级

2．房屋完损等级的评定方法。

房屋完损等级评定时要根据房屋各个组成部分的实际完损程度严格按照建设部颁发的《房屋完损等级评定标准》进行综合评定。

　（l）房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

（2）房屋的结构部分各项完损程度符合同一完损标准，在装修、设备部分中有一、二项完损度下降一个等级，其余各项仍和结构部分符合同一完损标准，则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定。

　（3）房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程度下降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合上一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定。

　（4）房屋结构部分中地基基础承重构件、屋面等项的完损程度符合同一完损标准，其余各分项完损程度可有高出一个等级的完损标准，则该房屋完损等级可按地基基础承重结构，屋面等项的完损