建设工程项目建议书评估报告.docx
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建设工程项目建议书评估报告
南京国家级新区科研总部
项目建议书
1.总论
1.1项目概况
1.1.1项目名称：
南京国家级新区科研总部工业园1.1.2承办单位：
南京国家级新区科研总部工业园发展有限公司
投资单位：
南京江北新区投资有限公司
1.1.4建设年限：
3年（2015年1月〜2017年12月）
南京江浦开发（集团）有限公司
1.1.5建设规模：
项目计划占地1000亩，容积率约1.5，总规划建筑面积约90
万平方米
1.1.6主要建设内容：
通信技术产业基地，数据信息产业基地、电子商业产业
基地、物联网产业基地、国际光伏产品交易基地、综合办公楼、专家楼及相关配套设施。
1.1.7投资规模与资金筹措：
项目总投资48.1亿元，其中，项目公司自筹资金
10亿元，对外融资10亿元。
1.1.8主要技术经济指标
表一项目主要技术经济指标
序号
指标名称
数据
备注
1
销售收入
806000万元
2
销售税金及附加
32533万元
税率4.55%
3
总成本费用
481000万元
4
利润总额
202467万元
5
所得税
45616.75万元
税率25%
6
税后利润
136850.25万元
7
年投资利润率
51%
8
全部投资回收期
3年
1.2发展目标
计划3年内建成以通信总部基地为基础的国家级科技工业园，并达到一
定市场规模，实现有科技行业著名企业150余家入驻的目标；南京国家级新
区科研总部工业园品牌在国内科技产品行业具有一定知名度；在科技产品消费市场上有较强的吸引力；力争达到3年内盈利；项目成为中国科技产品行
业前沿一流的总部经济运营企业。
1.3市场分析
随着国民经济的持续快速增长，中国科技产品消费市场发展迅速。
据相
关机构统计，2013年，中国科技产品消费整体市场规模将逾万亿元。
南京市房地产开发投资额近年来增长较快，土地开发投资额相对平稳;
别墅及高档公寓类投资额稳中有升。
工业仓储用地在转让土地中所占面积比
例有上升趋势。
随着土地资源的越发紧缺，未来低密度物业将愈加稀缺。
项目属于消费类产品行业的总部经济服务模式，有广阔的市场前景。
1.4风险分析
科技产品产业的消费特性与高科技特性，涉及的消费层次较高，由于市场竞争激烈，消费者对产品的认可程度，决定项目内容存在一定的市场风险；同时项目属于工业房地产行业，受宏观经济及国家调控政策的影响，因此项目存在一定的行业政策风险；另外项目还存在着经营风险和人才储备等方面的风险。
1.5结论
从项目的行业发展前景、市场容量、竞争优势、社会效益以及财务评价等方面的分析，项目是一个成长性好、风险相对可控、投资回报率高的优质项目。
从科技产品产业与消费市场发展态势来看，科技产品产业是我国目前发展最为快速的产业之一，行业政策趋于有利，市场潜力巨大，项目运作时机有利；项目凭借先发创新优势积累的资源基础，使项目具有良好的可操作性；项目凭借自身具备的各种资源优势作为核心竞争力，以其独特优势，同时借助资本市场杠杆，取得强有力的资金支持，项目将建成为中国科技产品行业中的一流总部基地。
2.项目背景与必要性2.1项目提出的背景和依据
1.从国际国内产业发展趋势来看，国际服务业和中小企业向中国转移、
长江三角洲和珠江三角洲等国内经济带产业西移、IT外包产业快速发展、创意产业、动漫产业快速发展，项目的提出有利于江北经济的发展，也符合南京市及新区工业园的产业布局调整及江北区的总体规划要求。
2.为了有效整合利用土地资源，江北区于2010年与南汇区合并，为加大
江北区经济带的发展，促使园区产业提档升级，实现由工业制造业向工业服务业转变，使剩余土地资源社会经济效益最大化。
2.2项目的必要性及意义
1.有利于城市的建设规划
项目所在地为江北区内的江北工业园区，总部经济模式会给江北注入无穷的活力，高标准、高质量、高起点的总部工业园区积聚效应会提升江北的综合实力。
总部工业园区的发展与江北发展相得益彰，充分凝聚后，江北将呈现出一道美丽的壮观景象。
2.有利于区域经济的持续快速发展
总部工业园区可确立以高标准规划、高效益发展，建设集约化、现代化的思想，以高绿化、低密度的企业总部为主体，引入企业首脑机构，采取统
规划和统一建设的方式兴建，通过产业项目的建设，聚集国内外总部型企业总部，通过搭建信息交流和产品贸易平台，有利于促进区域经济现代化和集约化，实现区域经济长期快速增长。
3.有利于发挥地块价值最大化
总部工业园区的建设将吸引大量总部型企业的入驻，促进经济的发展，加快江北区域的成熟，从而带动区域地块价值的提升，有利于区域土地资源的合理利用及价值最大化发展。
3.项目承担单位情况3.1项目承担单位
南京江北国家级科技产品总部工业园发展有限公司（以下简称“江北科技产品”）是项目承担单位，注册地在南京江北工业园，江北科技产品是由南京江北开发投资有限公司（以下简称“江北投资”）与南京新区工业园（集团）有限公司工业园（以下简称“江北集团”）。
3.2项目投资单位
江北新区投资有限公司是由江苏科技产品测绘有限公司（以下简称“江苏高科科技产品”）联合南京战略投资者共同组建的为实施南京科技产品总部工业园（国家级）的投资公司。
3.3项目技术支持单位
江苏高科科技产品2001年5月在江苏市江苏经济技术开发区注册成立，经过九年多的发展，现已成为一家专业从事地理信息系统研发与建设、数据生产、卫星定位及导航技术、设备研发等地球空间信息产业的高科技企业。
是国家认定的高新技术和双软企业，通过IS09001:
200（质量管理体系认证,
是国家测绘局批准的甲级测绘资质单位，是中国地理信息协会副会长单位。
KQGIS平台、空间数据处理平台、图文一体化业务协作架构平台、海量空间数据共享与发布平台、三维地理信息系统平台、基于服务的空间位置综合信息平台等产品的技术水平在国内均处于领先地位。
在空间数据处理技术和卫星导航信号处理技术处于国际领先地位，享有盛誉。
江苏高科科技产品作为国土资源信息化领域最大的软件供应商，市场占
率超过40%。
如今，经过几年的资源建设和技术开发，江苏高科科技产品在
导航电子地图、航空摄影测量、遥感影像处理、城市三维信息系统、噪声三维展示系统、军事仿真、核岛换料模拟系统、核岛设备查找系统、河流三维交互式可视化管理系统、地籍管理信息系统、房产管理信息系统、城市综合地下管线信息管理系统、公路地理信息管理系统、林业资源综合管理系统、农业管理信息系统、国土资源综合管理信息系统等得到了广泛应用。
2009年江苏高科科技产品入驻国家地球空间信息武汉产业化基地，宣布
正式进军卫星导航终端设备制造产业，公司拥有完全自主产权的GNSS高精度定位、形变监测、INS导航定位和GNSS/INS集成技术等世界先进技术。
拥有世界领先的GNSS高精度定位、GNSS/INS组合等算法技术，杰出的
GNSS、INS以及GIS技术方案设计能力。
重点从事卫星导航终端的核心母板、外围设备以及移动办公终端的研发和生产，力争成为北斗的下游技术合作及设备供应商，五年内形成销售额超过10亿的设备研发基地，真正实现自身整体产业布局的优化，抓住机遇，在卫星导航终端设备制造市场再绪辉煌，为我国的卫星定位技术走向世界做出一定的贡献。
公司的软件及硬件产品已经在国土、环保、林业、农业、水利、交通、通信、电力、市政、数字城市、房管等诸多领域中成功应用。
公司在湖北、广东、广西、海南、安徽、云南、贵州、陕西、
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江苏、河南、
内蒙古、南京、天津等全国范围内设立了25个分公司和办
事处，在武汉设有研发中心；在英国、新加坡、澳大利亚、美国等国家设立了海外分支机构，从事研发和海外市场推广。
GNSS已经成为国家重大的空间和信息化基础设施，也成为体现现代化
大国地位和国家综合国力的重要标志。
由于其广泛的产业关联度，能有效地渗透到国民经济诸多领域和人民的日常生活中，已经成为继移动通信和互联
网之后的全球第三个发展最快的电子信息产业经济增长点。
GNSS产业对于
全世界来说，尚为一个新兴产业，就中国核心市场而言，至今产值尚未突破
1000亿元，总体上处于初级发展阶段。
但是从GPS的不断演变发展到其他卫
星导航定位的逐渐建立，以及GNSS与其他产业的结合，对于用户的培育、
市场氛围的营造、基础设施的建设几个方面，GNSS已经具备了向全球化、规模化和大众化发展的关键转折期，业界期盼多年的爆发性增长呼之欲出。
鉴于中国GNSS产业相对于国际整体水平的落后局面，而已经具备的世界最
大的移动通信和汽车关联市场优势，今后的3-5年，将是中国GNSS产业的
关键发展时期。
在GNSS的四个子系统中，中国的北斗系统虽然起步最晚，但是由于中
国政府高度重视，将其视为中国重大发展战略，因而发展迅速，国家又投入
600多亿元打造北斗二代全球定位系统，将在近年内具备实际运营能力，在整体设计性能上，也将达到卫星导航定位系统的最高水平。
根据我国北斗二代”三步走”战略，北斗二代系统将于2012年实现亚太区域导航覆盖，2020
年达全球导航覆盖，导航性能达到甚至超过GPS系统，我国北斗导航产业将迎来大规模发展。
全球导航产业经历了1994-2003年高速增长、2004-2010年
较快增长，产业规模于2008年达249亿美元；我国导航产业发展速度已超过
全球导航产业增长率，2003-2010年均增长率达43.9%，规模达505.9亿元。
北斗系统加速建成后，我国导航产业规模将保持高速增长，预计2020年增长
目前我国导航产业
8倍、达4000亿元。
府出台一系列政策支持、
促进北斗导航系统的应用，并且要求“涉及国家经
95%以上被GPS系统垄断，并且GPS产业上游基础
济、公共安全的重要行业领域须逐步过渡到采用北斗卫星导航兼容其它卫星导航系统的服务体制”。
在此背景下，北斗导航产业将迎来大规模发展。
从发展阶段看，行业预测2012年北斗二代实现区域覆盖前，北斗导航产业将保持年均25%的平稳增长率；2012年后，北斗导航产业将实现50%左右
较快增长。
一般认为北斗产业的发展主要为三个层次：
国防、民用行业应用以及大众消费应用。
国防，以及通信、电力、金融、海洋渔业等民用重要行业将是近期发展重点。
北斗导航产业链包括空间系统（卫星和地面站）、终端芯片、终端设备、应用服务。
天基系统将主要由国家投资建设；元器件实现集成化芯片量产将
极大促进终端产业成熟，由于关键算法为我国控制，元器件产业将为我国企业掌握并且实现高度集中化；终端环节是行业发展的中枢，行业门槛较高并且2012年以后将实现爆发性发展；运营服务目前规模占比偏低，在用户数增加、规模效应后才能快速发展、发展拐点将在2012年后形成。
在北斗产业成长初期，元器件和设备终端为发展重点；随着下游应用推广、用户数大幅增长和规模效应加强，应用服务则将得到全面发展。
大力发展战略新兴产业，作为十二五规划的主要内容之一，战略新兴产
业成为十分重要的内容，温家宝总理在“让科技引领中国可持续发展”的重要演讲中，特别强调了战略新兴产业的重要性，而卫星导航产业正是这种战
略新兴产业、低碳经济、绿色产业，并且能够在今后的5〜10年内成长为国
民经济战略性支柱产业。
卫星导航产业己经引起了政府高度关注，目前也是八大无线行业和三大发展最快的
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