深圳南山区科技园南硅谷片区专题研究报告文档格式.docx
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现状评价：
片区发展前景良好。
现阶段片区配套缺乏，但未来片区配套基本完善。
政府对片区重视，定位起点高，将有利于片区的成熟。
地铁及滨海步行长廊的建设对片区长远的发展及本项目的未来的推广意义重大。
片区配套：
片区规划8个幼儿园、2所小学、1所中学、5个医疗中心，目前配套还不完善，未来配套基本完备。
配套设施规划一览表
序号
类别
项目
数量
现状
规划增加
1
教育
幼托
8
小学
2
中学
医疗卫生
社区健康服务中心
5
3
文娱体育
文化活动站
6
老年人活动站
健身房
4
行政管理
居民委员会
14
社区服务中心
公安消防
派出所
消防站
民事法庭
邮电
邮政支局
邮政所
7
商业
综合市场
肉菜市场
食堂
书店及报刊门市部
道路交通
公交站场（首末站）
社会公共停车场库
加油站
9
给排水
污水泵站
10
电力
110KV变电站
220KV变电站
11
电信
IP局
12
环卫
公共厕所
垃圾收集站
片区几大利好：
城市中心西移与深圳市政府迁址
西部通道与深港一体化
西部通道规划图
将于2005年建成通车的西部通道，将改变现有的深港交通与经贸往来的格局，更进一步的促进深港之间的融合。
西部通道在规划上规划了一个货运出口与三个客运出口其中最重要的客运出口直通沙河西路与滨海大道，这样，项目地段与香港之间的联系将更加紧密，对于项目地段的长远发展与项目推广时的客户层面拓展有重要意义。
地铁2号线
深圳地铁二号线规划图
将于2008年左右建成通车的地铁2号线A段，在科技园南区设有出口（与本项目仅一路之隔），并贯通地铁1号线。
滨海观景步行长廊
深圳为打造成为美丽的滨海城市，深度挖掘深圳湾的资源，规划贯穿深圳湾的长达15公里的滨海步行长廊，将成为滨海地产的一大卖点。
更加凸显地产与文化的融合。
二、片区房地产市场总量分析
1、土地出让总量
片区土地出让分类一览
资料来源：
深圳国土局南山分局
◆各种类土地分配比例比较均衡；
◆工业用地为高新科技无污染用地；
◆2004年起大量新增供应推向市场。
住宅总量：
42.6万㎡
用地面积：
13.3万㎡
占地比例：
36%
2、土地推出量
资料来源：
◆目前片区市场存量超过２０万㎡,片区后续住宅开发量大，将高达50万㎡；
◆后续项目规模较小，市场竞争激烈；
3、价格走势分析
2005
市场调查
◆目前在售项目仅有3个，各盘的价格走势是片区价格风向标，直接反映片区价格情况；
◆受一路之隔的红树湾豪宅片区影响，2004年片区价格稳中有升；
4、各户型供应及销售情况分析：
片区主力户型一览表
片区主力户型
面积区间㎡
数量（套）
比例
小二房
75-80
278
8.24%
大二房
83-93
301
8.92%
小三房
108-120
1110
32.90%
大三房
120-140
463
13.72%
四房
140-178
921
27.30%
●片区供应以两房、三房为主；
●70-80平米的两房销售状况较好，90-110平米的三房销售状况最佳，130-150平米的四房销售状况其次；
●130平米以上的三房、190平米以上的四房、5房以上和复式销售状况较差
5、片区客户群分析：
市场调研
科技片区各盘客户群相似度极高
来源区域：
主要来源于南山、福田
年龄段：
在30-45岁为主，二次置业者居多
职业组成：
企业中高管理层为主，有部分公务员、政府职业和企业主
特点：
对片区认可度高，知识层面较高，对生活品质有较高要求，受现代教育，影响喜欢偏西方的生活方式，维权意思强。
二、片区房地产现状及未来市场展望
1、片区住宅分布情况
片区住宅分布图
中信海阔天空
阳光带海滨城一期
阳光带海滨城二期
海怡东方
在售楼盘：
占地面积
容积率
总建筑面积
建筑形式
主力户型
套数
均价
海阔天空
1.9万
4.22
9.7万
高层
77-80两房14.3%，117-132三房77%
652
6750
阳光带二期
4.3万
3.3
12.8万
83-88两房20%，
109-117三房60%
1048
6800
3万
2.7
9.9万
多层、小高、高层
75-77两房25%，108-130三房54%
746
7000
阳光带一期
4.23万
14.2万
142-177㎡四房占68%
912
片区后续项目一览表
编号
用地面积（万㎡）
预计计容建筑面积（万㎡）
2.76
4.42
1.6
4.19
7.12
1.7
0.93
3.35
3.6
2.9
1.06
3.82
2.6
7.54
1.17
4.21
5.8
1.95
5.66
1.85
5.37
2.8
2、片区房地产市场综述：
●片区知名度逐渐提升，2004年将成为置业热点区域；
华侨城、香蜜湖、中心区潜在供应总量有限，罗湖与传统中心区的项目均为旧改项目，随着招商、中信、鸿威的进驻，报纸媒体对片区不断炒作，政府对片区的政策倾斜，加上2004年红树湾片区大盘推出，必将带动片区升温，而成为2004年置业热点区域。
●目标客户群将会扩展到全市范围：
随着片区知名度的提升，将吸引到全市范围购房者的关注，其中高科技、金融、外企、公务员等行业的高级技术人员和中层以上管理人员将是各项目争夺的重点。
●片区目前三足鼎立，三份天下，2004年后将进入战国纷争时代，竞争各为激烈，价格走势扑朔迷离：
目前片区内只有中信——海阔天空、招商——阳光带.海滨城、鸿威——海怡东方三家三分天下，抢夺客户资源。
未来片区土地供应量将超过50万平方米，虽然有一路之隔的红树湾豪宅片区带动，但后续推出项目建面主要在4-6万平方米，一旦有个别项目启用价格战，将直接影响片区整体价格。
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