房地产开发可行性研究报告书Word文件下载.docx

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现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家的安居工程，决定规划、开发XX花园。

东湖高新技术开发区是首披国家高新技术产业开发区之一，是华中人才、技术、高新技术产业的源头，享有“中华光谷”的美誉。

目前开发区产值上亿元的企业已达35所，并已形成通信、电子信息、生物技术三大支柱产业和机电一体化、新材料、激光三大优势产业基础。

关东科技工业园是东湖开发区招商引资，发展高新技术产业的主要基地。

近两年来，东湖开发区管委会认真总结了十年创业的经验和新区建设中存在的问题，明确提出了超前规划、拓展发展空间、创建面向21世纪的集产、学、研、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的武汉科技新城的奋斗目标。

XX花园选择此处规划、开发，等项目实施后，将有利于启动东湖高新热电公司集中供热的初步形成，完善科技工业园“产、学、研、居”为一体的总体规划，并极大改善东湖开发区的面貌。

二项目概况1.拟建地点拟建于关东科技工业园内，东临关山三路，南接大黄村，西连武汉鼓风机厂、市消声器厂，北靠武黄路，路对面是原武汉城建学院、马鞍山森林公园。

2.建设规模与目标自有资金为3000万元，XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。

总居住户数996户，规划总居住人口3187人，容积率1.29，绿化覆盖率45%。

小区内设幼儿园、配套有会所、文化中心、商业网点、集贸市场、居委会、派出所等设施。

3.主要建设条件1.供水在鼓风小区东侧有现状DN1000mm上水管线，本项目上水可从上述干线引入。

2.雨水、污水排放武黄路大街现有现状DN2100毫米的雨水管线和DN1800毫米的污水管线，可以就进排入。

3.供热拟从武黄路新敷设的供热干线接入。

4.供电拟采用双路供电，一路从鼓风机厂开闭站引一条10千伏电缆，接入小区内配电室；

另一路可由东鑫三五饭店配电室引入。

考虑留有余地，变压器容量为8000千伏安。

5.供气已由鲁磨路引入了天然气高压线，已建成了天然气高中压调压站。

通过天然气中压管向区内送气。

本项目住宅区前后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均由武汉宏达房地产开发公司统一开发，各种设施接口均至本项目红线内。

目前，本项目建设场地以达到“三通一平”，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

6.电信本项目预计需装机容量为820门的程控交换机，拟由洪山区电话局从831开设下属分局解决。

4.项目投入总资金及效益情况本项目投入自有资金3000万元，贷款5002.61万元，再加上房屋预售款，共投入总资金14828.67万元。

本项目完成后，预计销售收入为23185.92万元，扣除成本，减去销售（营业）税金及附加1247.54万元、所得税2346.21万元、提取法定盈余公积金及公益金857.43万元后，预计累计未分配利润为3906.08万元。

5.主要技术经济指标技术经济指标项目单位数量占地总面积平方米100000总建筑面积平方米129000居住建筑面积平方米116460公共建筑面积平方米13000居住居数户996平均每户建筑面积平方米130平均每户居住人数人3.2容积率1.29绿化率%45住宅栋数栋45平均层数层6.53地下车库面积平方米4820停车位个240三问题与建议考虑到XX花园建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入的白领阶层，结合他们的消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施的建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅的户型的选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求的多种户型，避免单一，同时，该项目的建设很大程度上依赖于光谷的发展，因而，在建设的过程中，要时时注意政府的各种政策。

而且要重视该项目的社会效益。

二、市场预测二、市场预测一市场调查据2002年武房指数报告显示:

房地产综合物业价格为2968.76元/m2,住宅平均价格为2017.31元/m2写字楼平均价格为4149.16元/m2从市场形态来看,全市各区楼盘销售量是上升趋势。

目前武汉市住宅市场供应上,住宅面积在100m2以下的占总量的4%,住宅面积在101-120的占总量的32%,121-140占总量的45%,141-160的占总量的5%,161-180占总量的10%,180以上的占总量的4%。

从以上统计结果看,120m2-140m2的住宅面积目前是武汉市住宅市场上供应的主力,市场接受程度最高。

购房者能承受多高的房价,是房地产市场上最为关心的问题,根据我们这次调查结果,购房者对购房总价格的承受能力如下:

承受总价格在20万以下的占33%,承受总价格在21-30万之间的占30.5%承受总价格在31-40万的占24.50%承受总价格在41-50万的占8%,承受总价格在50万以上的占4%。

以上调查结果显示,武汉市购房者所能承受的价格在20-30万之间，比例占到总量的60%以上,可见是主要购买力的承受范围。

在楚雄大道沿线聚集了名都花园、尚文创业城、华城新都、当代光谷智慧城等多个住宅项目，除了名都花园价格达到2900元/平方米以外，其他楼盘均价在1940元/平方米上下浮动，该区域高校众多，有较好的自然环境与人文环境，购房者多以高校教职工为主。

华城新都本季度销售量在1万平方米以上；

当代光谷智慧城本季度销量也保持在5000平方米左右。

总体而言，楚雄大道沿线楼盘体本季度价格都有所提高。

楚雄大道以南沿珞狮南路聚集了丽岛花园、新开盘的明泽半岛尊邸和南湖山庄。

丽岛花园往南楼盘由于均价逐渐降低，取得了较好的销售业绩，本季度新开盘的明泽半岛尊邸取得了开门红，销量在4000平方米左右。

该区域楼盘呈现别墅化、大户型化发展的趋势。

坐落在洪山区的“中国光谷”所在区域本季度又推出了学府佳园三期，平均价格在2000元/平方米左右。

汤逊湖版块在本季度销售平稳，东林外庐二期项目均价为1600元/平方米，仍保持着较好的销售势头；

银河湾均价为1700元/平方米，销量达到1.4万平方米左右；

均价在2300元/平方米的玉龙岛花园别墅本季也销售了4000多平方米；

水蓝郡经过6月底的暂停销售后于8月重新登场，呈良好态势。

二产品供需预测根据调查，目前武汉市房地产投资大幅增加，2001年上半年武汉完成住宅建设投资39.47亿元，比去年同期增长47.17%，施工面积达到958.2万平方米。

2002年总投资额为132.5亿元，同比增长14.9%。

其中住宅投资99.39亿元，同比增长15.4%，占总投资的75%，经济房开发投资13.65亿元，占总投资的10.3%.从销售投资比率来看，98年销售额只占到投资额的43.78%，99年上升到60%，在2002年，全市销预售总面积为759.32万（其中住宅销售面积393.13万）同比增长17.17%；

总销售额为118.55亿元，同比增长26.62%。

虹景花园、华城花园、康居园等一批商品住宅的良好销量，再结合入住武汉光谷的高科技公司的不断增多，白领阶层以及周边高校教师对中高档住房的需求一定会更大，另外国家对居民购买住宅的金融政策支持（贷款）将加大力度，居民购房能力将大大提高。

据此分析，我们此时开发商品房，是迎合市场需求，销售前景良好。

三市场风险分析1.该居民小区主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

由于他们：

1）职业稳定：

改革开放以来,教职工的职业相对来说比较稳定，同时随着经济水平的不断提高，人们对文化的追求也提高到了新的位置，随之而来的是教职工的收入水平也逐步的提高。

2）收入稳定：

教职工的收入水平在稳定中逐步提高。

东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，入驻华中硅谷的电脑从业人员，他们都属于高收入阶层。

3）文化水平较高：

他们的年龄的大多在3545岁之间，人到中年是单位的骨干力量，年富力强，工作紧张，需要一个好的投资环境。

4）对家庭居室的要求较高：

除对住宅的舒适性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他们要求居住地能上班方便，同时在家也可顺利开展工作，对小区环境的要求，对住宅品位的要求，对户型的设计要求也比较高。

这就意味着该项目的变现性较好，比较容易出手，这也是项目投资本金安全性的保证。

所以投资风险不会太大.2.通货膨胀的防护能力：

在市场经济条件下，通货膨胀的影响是长期存在的，而对于房地产投资而言，是本身具有对通货膨胀的防护能力，这是由房地产本身具有升值能力来决定的，这就减少了通货膨胀对该项目的影响，同时对该项目的投资采取了相对保守的措施，这就为该项目的投资减轻了风险。

3.房地产开发受政府行为影响较大，同样也受银行利率影响，假如依照目前政府政策，风险较小。

四建设规模考虑到自有资金的有限（3000万元），XX花园项目规划总用地10万平方米，建筑面积12.9万平方米，其中住宅11.6万平方米，公建1.3万平方米。

（小区基本规划简图见附图2）五产品方案1.户型选择小区规划以中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。

在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。

注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。

XX花园项目主要居住对象为在东湖高新科技工业园区工作的白领阶层，周边高校院所的知识分子，入驻华中硅谷的电脑从业人员，以及其他知识层次较高，家庭收入较好的市民家庭。

根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表：

户型分配表楼型户型格式面积（）数量（套）A3室2厅2卫1厨1阳台128.5264B3室2厅2卫1厨2阳台131.2264C2室2厅1卫1厨1阳台90.0880D3室2厅2卫1厨3阳台168.4480E4室2厅3