重庆市标定地价公示示范项目汇报会PPT文件格式下载.pptx

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四屏镇1.1.1公示范公示范围围共共25宗，分布于几江街道、鼎山街道、德感街宗，分布于几江街道、鼎山街道、德感街道、双福街道及四屏道、双福街道及四屏镇镇部分区域；

部分区域；

用途：

商用途：

商业业6宗，城宗，城镇镇混合住宅用地混合住宅用地16宗，工宗，工业业用地用地2宗，科教用地宗，科教用地1宗，宗，拟拟出出让让地地块块13宗宗公示网址：

http:

/1.1.2公示内容公示内容标定区域和标定地价公示图江津区江津区标标定地价公示信息表定地价公示信息表1.2标标定地价特点定地价特点01公示范公示范围围和土地用途和土地用途容容积积率特点率特点价格水平状况价格水平状况0203技术方案和工作任务02工作思路技术方案工作任务2.1工作思路工作思路明确相关明确相关问题问题技技术术要求要求组织组织模式模式成果要求成果要求时间时间要求要求应应用方向用方向工作方案工作方案技技术术方案方案项项目目实实施施初步成果初步成果审审核修改核修改标标定地价成果定地价成果体系体系任任务务目目标标按按规规程程2.1.1前期前期调查调查和思考和思考应应用范用范围围和方向和方向公示范公示范围围：

建成区；

开发区近期规划建设区应应用范用范围围和方向：

和方向：

国土部门、税务部门、征收部门土地出让、招商引资、征收等现现状状条件条件

（1）土地利用现状分类

（2）公示范围现状调查，包括公示范围内各用途现状分布情况、用途特点（3）土地交易情况调查，包括土地价格组成如是否包括地下空间价格等（4）基准地价和土地级别更新情况、地价监测等情况修正体系修正体系的建的建设设体系建立的依据和方法、价格影响因素影响修正体系2.1.2现现状用途状用途调查调查土地用途分土地用途分类类基准地价用途分基准地价用途分类类现现状土地用途状土地用途（商住用地类型）市市场场交易交易时时土地用途土地用途一般为商业（含商务用地）、城镇混合住宅用地（含配套商业）、工业用地和科教用地一般为商业（含商务用地）量少，主要是商业体或地标性建筑；

城镇住宅用地（含配套商业）大量分布，主要特征是不同的商住比；

纯住宅用地量少GBT21010-20072.2技技术术路路线线标准宗地设立（现状用途）标定地价评估（1宗地/2名估价师）确定标定地价划分标定区域公示范围的确定（无叠置）标定地价成果体系市场发育、政府服务监管需求分析汇总提出建议值土地级别（2016年更新，具有现势性）江津区国土资源和房屋管理局审议和确定市场比较法、剩余法收益还原法、成本逼近法标准宗地交易价格修正法基准地价系数修正法利用市场地价资料编制标定地价修正体系商业用地、混合住宅用地工业用地、科教用地专家验收成果验收及修改技术指引、标定地价系数修正法使用说明数据库成果资料汇编标定地价体系建设报告标定区域和标准宗地布设图标准宗地信息资料评估报告和技术要点表标定地价信息公示表等表格均质匀价、管理便利、宗地完整代表性、确定性和标识性（优选地价监测点）地价水平归纳法、叠加法专家评判法（无人机实地核查）2.3工作任工作任务务编制标定地价和修正体系工作任工作任务务如标定区域划分、标准宗地的的设立、标定地价确定和标定地价修正体系的建立。

协助制定标定地价配套文件包括工作方案、技术指引、系数修正法使用说明等协助公示标定地价如图件完善（如涉密的处理）、资料上传及修改等内容技术实施过程03图件资料标定区域划分标准宗地布设标定地价及修正体系3.1图图件件资资料料A城城镇镇地籍地籍图图B控制性控制性规规划划图图C宗地宗地图图D土地土地级别图级别图（现势现势性）性）E地价区段地价区段（现势现势性）性）F地形地形图图（旅游地（旅游地产产、海拔）、海拔）G其他其他图图件件采用采用软软件：

件：

ARCGIS宗地完整管理便利均质均价3.2标标定区域划分定区域划分初步划分初步划分实实地核地核查查确定确定标标定定区域区域编码编码登登记记开发区和近期规划建设区:

叠加法建成区：

地价水平归纳法辅助：

专家评判法无人机辅助原原则则划分划分程序程序划分划分方法方法3.2.1现现状状调查调查规规划定位及功能分区情况划定位及功能分区情况现现状和近期状和近期拟拟出出让计让计划和区域划和区域市市场发场发育状况育状况土地开土地开发发利用情况利用情况房地房地产产交易及土地交易情况交易及土地交易情况标标定区域划分基定区域划分基础础：

土地：

土地级别级别土地土地级别级别分布分布交通情况交通情况地形地地形地质质条件条件其他影响因素其他影响因素叠加法叠加法图层图层及因素及因素（在土地级别的基础上）3.2.2叠加法叠加法1规规划划图图2现现状及状及拟拟近期供地近期供地图图3土地土地级别图级别图4用途分用途分类类（商（商业业和科教用地）和科教用地）5各用途容各用途容积积率分率分类图类图（分用途）（分用途）形成的成果形成的成果图图1叠加形成初步叠加形成初步标标定区域（混合住宅用地）定区域（混合住宅用地）2叠加形成初步叠加形成初步标标定区域（商定区域（商业业和科教用地）和科教用地）3.2.3地价水平地价水平归纳归纳法法确定有效确定有效地地价价样样点点并上并上图图地价插地价插值值分分析得出析得出结结果果图图土地土地级别图级别图和和街道宗街道宗地地图图确定确定标标定定区域区域边边界界初步初步标标定定区区域域图图过过程程（在土地级别的基础上混合住宅用地）3.2.4实实地核地核查查利用无人机对标定区域核查标标定区域的核定区域的核查查内容内容区域建筑高度、形态、建筑密度、区域容积率、标定区域四至、边界、交通情况、区域开发利用情况等3.3标标准宗地布准宗地布设设代表性、确定性、标识性现现状的确定：

状的确定：

现状的普遍利用方式确定现现状分状分类类：

已建成的、已出让在建的、已出让未建的和近期规划出让地块用途种用途种类类：

商业、城镇混合住宅用地（含有配套商业）、工业、科教用地四大类容容积积率确定方式：

率确定方式：

建成地块按现状容积率；

在建、待建按规划容积率设设立原立原则则3.3标标准宗地布准宗地布设设设设立程序立程序010203登登记权记权属状况属状况调查调查实实地地查查勘勘（现场现场）初初选标选标准宗地准宗地（地价（地价监测监测点）点）标标准宗地准宗地确定程序确定程序040506论证论证复复查查（优选优选宗地）宗地）标标准宗地确定准宗地确定及及编码编码选选点点删删点点换换点点检查检查地价地价监测监测点点优选优选（38/50）3.3标标准宗地布准宗地布设设已建成地已建成地块块已出已出让让在建地在建地块块拟拟出出让让地地块块档案档案查询查询查询查询途径途径1.国土房管局档案室；

2.由区局配合提供产权人档案资料；

3.规划资料，以控规为依据标标准宗地初步布准宗地初步布设设要求要求1-3宗宗备选备选（地价（地价监测监测点点优选优选）地价地价监测监测点点优选优选（38/50）3.4实实地核地核查查利用无人机对标准宗地核查标标准宗地的核准宗地的核查查内容内容1、已建成宗地（或在建宗地）的核查2、空地的核查五金机五金机电电城城重重长长司地司地块块3.5标标定区域和定区域和标标准宗地确定准宗地确定最最终终确定的确定的标标定区域和定区域和标标准宗地布准宗地布设图设图3.5标标定区域和定区域和标标准宗地确定准宗地确定最最终终确定的确定的标标定区域和定区域和标标准宗地布准宗地布设图设图3.5.1标标定区域和定区域和标标准宗地确定准宗地确定初步划分的标定区域和最终确定的标定区域对比表标标定区域划分情况分析定区域划分情况分析无合适标准宗地档案资料，地价水平差异不大，通过分析区域状况而合并的；

内部条件有差异而分设的（如商住比差异，工业楼宇、容积率差异等）；

管理需要增加的3.5.2标标定区域和定区域和标标准宗地确定准宗地确定划分特点划分特点某一用途的同一级别可以划分为多个标定区域；

标定区域的边界均限制在各自级别范围内；

当采用混合利用方式划分标定区域时，可能存在某一用途的某一级别无标定区域的情况存在（如江津商业2级区域，这些区域为混合住宅区域，无商业2级标定宗地布设）。

各级别标准宗地数量表3.6标标定地价及修正体系定地价及修正体系标标定地价确定：

定地价确定：

城镇土地估价规程GB/T18508-2014）标定地价规程地价内涵：

规程规定评估师评估（1宗地由2名土地估价专业评估师独立评估，差异20%以内）共24名估价师参加，每人不超过11宗提出建议值标标定地价修正体系定地价修正体系参考基准地价系数修正法修正因素等独立编制地价影响因素及其权重的确定确定各级别范围内的平均标定地价各用途修正幅度的确定地价影响因素修正幅度的确定3.6.1标标定地价系数修正法的定地价系数修正法的应应用用标定地价案例选择3.6.1标标定地价系数修正法的定地价系数修正法的应应用用计算公式P=PSABCD+E式中:

P待估宗地价格PS标定地价A待估宗地交易情况指数B待估宗地估价期日地价指数除以标准宗地地价期日地价指数C待估宗地因素条件指数除以标准宗地因素条件指数D待估宗地年期修正E土地开发程度修正出出让让底价底价1060元元/平方米平方米交易情况修正：

不修正交易情况修正：

不修正开开发发程度修正：

不修正程度修正：

不修正期日修正：

不修正因素修正：

利用因素修正：

利用标标定地价定地价系数修正表系数修正表案例一比准价格：

案例一比准价格：

107011（100+10.1）/（100+12.1）1+0=1051元元/平方米平方米案例二比准价格：

案例二比准价格：

113011（100+10.1）/（100+15.1）1+0=1081元元/平方米平方米案例三比准价格：

案例三比准价格：

105011（100+10.1）/（100+10.7）1+0=1044元元/平方米平方米3.7标标定地价体系的定地价体系的验验收收专专家的确定家的确定重庆市国土资源和房屋管理局重庆市国土资源和房屋勘测西南大学重庆市国土资源房屋评估与经纪协会土地估价机构（非技术承接单位）标标定地价修正体系定地价修正体系是否按规程的要求提交了全部成果资料，成果是否规范；

标定地价的实施方案、技术路线是否正确，方法是否得当；

成果应用性方面是否符合区实际情况，是否具有较强的实用性标标定地价定地价专专家家验验收收项目成果及特点044.1成果成果类类型型成成果果类类型型标标准准宗宗地地评评估估报报告告类类综综合合类类包括体系建设报告（项目工作和技术报告）、标定地价建议表等宗地评估报告书和标准宗地评估技术要点表（每年要形成250个报告、250个技术要点表）包括宗地登记表和标准宗地照片（125宗地）形成的各种合同（含方案）、文件、会议类资料、查询的文献资料等标定区域和标定宗地分布等分层GIS地图（矢量地图）标标定地价信息采集定地价信息采集估价估价师对应师对应表表项项目目报报告告类类宗宗地地登登记记资资料料数数据据库库成成果果4.1.1图图件件类类成果成果图件类成果4.1.2表格表格类类成果成果标标定地价定地价公示信息表公示信息表4.1.2表格表格类类成果成果标标准宗地信息采集人准宗地信息采集人员员登登记记表（部分）表（部分）4.1.2表格表格类类成果成果4.1.3报报告及其他成果告及其他成果项项目目报报告告标标准宗地准宗地评评估估报报告告资料汇编标标准宗地基本准宗地基本信息登信息登记记表表标标准宗地照片准宗地照片4.2成果特点成果特点项项目目实实施特点施特点序序号号主要内容主要内容标标定地价定地价规规程程江津区江津区设设立情况立情况1公示范围位于建成区、开发区，还包括近期城镇规划建设区按建成区、开发区和近期规划建设区分别划分，未全域覆盖，也未叠置2现状用途土地用